Me contaba el otro día una pareja de conocidos que habían visto una casa en el campo que les encantaba. Era la casa de sus sueños y decían que en pocos días querían firmar el contrato de arras. «¡Enhorabuena!» Esa fue mi primera reacción, antes de preguntarles por los cálculos básicos que siempre hay que tener claros antes de afrontar un gasto tan importante. «¿Os han dicho ya qué hipoteca podéis afrontar según vuestro nivel de ingresos? ¿Han tenido en cuenta en el estudio de viabilidad otras deudas que podáis tener? ¿La cuota mensual que tenéis que pagar es compatible con el mantenimiento de vuestra capacidad de ahorro?»
Se miraron con cara de preocupación y enseguida entendí que necesitaban más información para tomar una decisión tan importante para su futuro. Lo primero que hay que prever es que se debe contar con unos ahorros que, como mínimo, deben suponer un 20 % del precio total del inmueble, además de los gastos e impuestos correspondientes. Hay que recordar que los bancos, en general, conceden el 80 % del valor de tasación o del precio de la vivienda -el menor de los dos-. Sea cual sea la situación, siempre habrá que partir con ese colchón para poder afrontar la compra del piso o la casa con mayor tranquilidad.
En el caso de comprar una vivienda, hay que estar atento a varios aspectos. Antes de decidir la adquisición de un piso o una casa yo revisaría la nota registral para saber qué estamos comprando realmente y conocer la información relevante del inmueble. Por ejemplo: la descripción de la vivienda, los propietarios actuales, las cargas como hipotecas o embargos, si hay asientos pendientes de inscripción, etc. Se dan casos en que una vivienda está situada sobre un suelo rústico, la valoración del inmueble es inferior y, por tanto, la hipoteca a la que podemos tener acceso es más baja. También se han dado situaciones en las que, por ejemplo, una entreplanta parece una vivienda, pero, en realidad, está registrada como de uso comercial y no cuenta con licencia de ocupación. Esto hará que el valor del inmueble sea inferior e incluso que el banco deniegue la hipoteca.
Una vez verificados los puntos anteriores, vayamos a la parte financiera. ¿Qué me puedo comprar? ¿A qué precio máximo puedo llegar? ¿Qué hipoteca es la ideal para seguir manteniendo el nivel de vida y las metas de la familia?
Para esto, debemos tener en cuenta cinco aspectos:
1. Para empezar, establecer el nivel de endeudamiento que podemos asumir según nuestros ingresos. Por norma general, el límite de deuda para una familia se encuentra entre el 30 y el 35% de sus ingresos totales. Sin embargo, si ya tenemos deudas anteriores, ese porcentaje baja. Es decir, si ya dedico un 10% de mis ingresos a pagar un préstamo, por ejemplo, el del coche u otros, mi capacidad de endeudamiento es menor. Un ejemplo numérico: si gano 2.000 euros al mes, la cuota de la hipoteca en este caso podría llegar hasta los 500 euros mensuales porque ya existe otro préstamo.
2. La cuota de hipoteca ha de ser compatible con el nivel de gasto mensual de la familia. O con otros compromisos que tengamos que asumir. Es decir, debemos tener en cuenta los gastos fijos imprescindibles -suministros, alimentación, cuidado de los hijos o de los padres, educación, vehículos, etc.-, así como los imprevistos que puedan surgir, por ejemplo, una derrama por el arreglo del tejado del edificio. En cualquier caso, un asesor tendría que aconsejarnos que adaptáramos la cuota de hipoteca a nuestro estilo de vida e incluso recomendarnos una vivienda más económica si así no es posible satisfacer nuestras prioridades básicas.
3. Saber si la compra de esta vivienda permite a la familia seguir ahorrando para cumplir sus sueños y objetivos de medio y largo plazo. Lo ideal es que sea compatible con necesidades y metas como la jubilación, los estudios de los hijos, el cambio del coche, los viajes… O cualquier otro plan de vida que nos hayamos marcado.
4. Por último, también se debe hacer un análisis de los tipos de interés teniendo en cuenta que podrían variar en el futuro. Es decir, tener la previsión que, ante una posible subida en los tipos, podamos seguir pagando su hipoteca sin sobresaltos porque este aumento ya estaba previsto en el estudio.
5. A la hora de elegir una hipoteca, además, no solo hay que fijarse en el diferencial y la cuota mensual, sino que es muy importante calcular el impacto en la economía personal de las bonificaciones anuales: coste de la operativa bancaria, seguros de todo tipo, inversiones, etc.
El análisis económico se debe hacer teniendo en cuenta todo lo anterior. Lo ideal es hacer hipotecas con pocas bonificaciones para evitar los sobrecostes. Esto es así en cuanto a la compra de una vivienda. Si estás pensando en construirte tu propia casa en un terreno, los trámites que se tendrían que hacer tanto en el inicio como durante la construcción de la casa y en el fin de obra son totalmente diferentes.
Al final, ante una decisión tan importante, el mejor consejo que puedo dar es que tengas a un profesional a tu lado que te ayude a tomar las mejores decisiones. En el caso de esta pareja, retrasaron la firma del contrato de arras y quedamos para realizar un buen análisis detallado antes de comprometerse.
Lo ideal es empezar analizando la capacidad de compra y viabilidad económica con un estudio hipotecario previo. El siguiente paso sería ver viviendas en esa franja de precio y, por último, realizar los trámites del contrato de arras y solicitud de la hipoteca. Como les recordé, las decisiones de hoy marcarán cómo va a ser el mañana. Así que bien merecen un análisis en profundidad para disfrutar de un futuro más tranquilo. Y, a ser posible, en la casa de tus sueños.
IVONNE POUSA ES RESPONSABLE DE BANCO MEDIOLANUM EN LA ZONA NORTE DE ESPAÑA