La fiscalidad del alquiler: sin IVA para el habitual y del 21 % para el turístico
ECONOMÍA
El Gobierno subirá impuestos para incorporar más pisos vacíos al mercado
14 jun 2025 . Actualizado a las 13:31 h.La brecha entre la oferta (escasa) y la demanda (elevada), que no se cierra, es uno de los factores que más peso tienen en el sobrecalentamiento actual del mercado del alquiler. Los precios no dejan de subir, complicando la tarea a quienes buscan casa o piso —o habitación— para arrendar y poder desarrollar su proyecto de vida. En el otro lado están los propietarios de los inmuebles, que también hacen sus números y buscan rentabilidad, habida cuenta de que el piso para alquilar es, en la mayoría de los casos, una inversión con la que complementar ingresos. Y ahí surge otra cuestión, que ha ido creciendo en importancia en los últimos años, al calor del bum turístico pospandemia: ¿mejor decantarse por los inquilinos de toda la vida o por el alquiler vacacional?
Dejando aparte cuestiones como el miedo a la okupación, los impagos o las limitaciones que impone la ley de vivienda, que pueden decantar la balanza hacia un tipo u otro de alquiler, también es importante tener en cuenta cuál es la fiscalidad que se aplica y sus diferencias en el caso del arrendamiento de larga duración y en el vacacional. A continuación se analizan los diferentes casos, así como la tributación del inquilino:
IRPF
¿Cómo tributa el alquiler de una vivienda? La Agencia Tributaria lo explica con claridad, al señalar que si alquilamos un inmueble de nuestra propiedad —o del que seamos usufructuario— debemos declarar rendimientos de capital inmobiliario en nuestro IRPF, «salvo que realices el arrendamiento como actividad económica». En este último supuesto, las ganancias obtenidas serán rendimientos de actividades económicas «cuando para la ordenación de la actividad utilices, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa», añade Hacienda.
En cualquier caso, el propietario debe declarar los rendimientos netos del alquiler, que se calculan restando a los ingresos obtenidos los gastos deducibles asociados al inmueble. Entre ellos están, por ejemplo, los intereses de la hipoteca, el seguro, la comunidad, el impuesto de bienes inmuebles (IBI), reparaciones de la casa o saldos de cobro dudoso (si el inquilino deja de pagar, su deuda es deducible a partir de los seis meses de impago).
Si el arrendamiento es para vivienda habitual del inquilino, en esta declaración de la renta se aplica una reducción del 50 %. El resultado se suma a la base imponible general —junto con el sueldo o la pensión— y el porcentaje a pagar al fisco dependerá del nivel de ingresos del contribuyente, ya que el IRPF es un impuesto progresivo y el tipo se eleva en función de la base liquidable. De este modo, hasta los 12.450 euros se aplica un 19 %, que sube al 24 % hasta los 20.200. De esta cuantía a 35.200 tributa al 30 %; y hasta los 60.000 escala al 37 %. En la horquilla hasta los 300.000 euros se aplica un 45 % y a partir de esa cantidad un 47 %.
reducciones
Abaratar la factura fiscal. Además de la referida reducción del 50 % si el alquiler se destina a vivienda habitual del inquilino, hay más vías posibles para adelgazar la factura tributaria. Por ejemplo, está en vigor una reducción del 90 % cuando el arrendador haya firmado un nuevo contrato de alquiler sobre una vivienda ubicada en zona declaradas tensionadas, si este abarata al menos un 5 % la renta respecto al contrato anterior.
La reducción baja al 70 % si se incorpora al mercado del alquiler en zona tensionada una vivienda y se destina a arrendamiento para jóvenes (entre 18 y 35 años) o si es una vivienda asequible o protegida, arrendada a la Administración pública o a entidades del tercer sector o de la economía social sin ánimo de lucro, o bien esté incluida en un programa público de vivienda que limite su renta.
El 60 % se aplicará si el inmueble se hubiera rehabilitado, algo que debería haberse hecho en los dos años anteriores a la firma del contrato de alquiler. El 50 % de reducción se aplicará en el resto de casos. Cabe recordar que las reducciones se aplican después de descontar los gastos deducibles.
vivienda turística
Frenarla subiendo el IVA. La proliferación de las viviendas de uso turístico ha contribuido a drenar la ya insuficiente oferta de alojamientos para arrendar como residencia habitual. Para revertir esta situación, que tensa aún más el mercado inmobiliario, el Gobierno pretende utilizar la fiscalidad y su efecto disuasorio. En concreto, los socialistas han registrado hace un par de semanas en el Congreso una proposición de ley a través de la que pretenden subir los impuestos a los pisos vacíos —para forzar su incorporación al mercado de alquiler— y a las viviendas turísticas, así como extender las bonificaciones en el IRPF para que los propietarios alquilen a precios asequibles aunque sus viviendas no estén localizadas en zonas tensionadaas.
En lo que respecta a las viviendas turísticas, el objetivo es aplicar un IVA del 21 % a los alquileres inferiores a los 30 días, de modo que tributarán como actividad económica. Cabe recordar que actualmente los arrendatarios de larga duración no abonan IVA, ya que el alquiler habitual está exento de dicho impuesto, pese a que sí tienen que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).
En cualquier caso, de no prosperar la pretensión del Ejecutivo de gravar con el 21 % de IVA los alquileres vacacionales, la medida acabará imponiéndose. Y lo hará en virtud de la directiva europea que a partir de julio del 2028 obligará a aplicar el tipo general del IVA (21 %) a todos los alquileres de corta duración, que ahora están exentos.
arrendatario
¿Cómo y cuándo se paga el ITP? El impuesto de transmisiones patrimonionales (ITP), que tradicionalmente se aplicaba a la compra de viviendas de segunda mano (las de nueva construcción pagan IVA), también grava ahora los alquileres de vivienda habitual. Le corresponde abonarlo al inquilino y debe hacerlo después de formalizar el contrato de alquiler de la vivienda.
El arrendatario tiene que liquidar el ITP ante la Administración tributaria de la comunidad autónoma correspondiente (la cuantía varía en función del territorio y en Galicia es del 8 % con carácter general). El impuesto, que se paga una sola vez en el momento de firmar el contrato, se calcula sobre la base imponible, que es la renta pactada durante el período en vigor del alquiler. Dado que el tipo depende de las comunidades, varía en función del territorio, aunque oscila entre el 6 % y el 10 %. El pago del ITP se realiza a través del modelo 600.
De nuevo, el plazo para liquidar depende de la comunidad, pero normalmente suele ser de 30 días naturales tras la firma.