Expertos alertan de la «falta de cultura de mantenimiento»
02 jul 2023 . Actualizado a las 05:00 h.El suceso ocurrido el viernes por la noche en la plaza de Vigo «está a la orden del día», afirma Clara González Gil, exvocal de la delegación coruñesa del Colegio de Arquitectos de Galicia (COAG). Prueba de ello es que el Ayuntamiento suma 919 expedientes abiertos por deficiencias.
De acuerdo con fuentes municipales, esos recursos no son solo por daños en las fachadas, sino que incluyen también deterioros en elementos estructurales, ante lo que se pide a la propiedad que subsane las irregularidades en un plazo concreto. De no ser así, el gobierno local actúa de forma subsidiaria. Prueba de ello es que ante la inacción de algunos dueños, que sistemáticamente incumplieron los requerimientos, las construcciones declaradas en ruinas se sacan a subasta forzosa. Al amparo del plan municipal para la recuperación de edificios, la semana pasada salió a puja un inmueble vacío desde 1998, el número 72 de la calle Orzán. Se trata de la tercera propiedad privada que se oferta y está valorada en 339.679 euros.
La obligatoriedad de mantener en buenas condiciones los inmuebles se comprueba con una inspección. «Todos los de más de 50 años deben pasar cada diez años el Informe de Avaluación de Edificios (IAE), lo que antes se denominaba Inspección Técnica de Edificios (ITE). Con el cambio en la legislación se ha introducido la obligatoriedad de realizar también un estudio que evalúe la eficiencia energética», explica Clara González.
Sobre la caída de cascotes del inmueble de Méndez Pelayo, la arquitecta manifiesta que estos sucesos ocurren cuando «el cemento y los morteros se expanden, entra agua a causa de la lluvia, se oxidan las armaduras, por lo que aumentan de volumen y se originan fisuras». «No se desprenden trozos hasta que esas grietas se rompen, que es cuando caen piezas, pero la problemática existe mucho antes», apunta. Por eso, incide en la necesidad de concienciar «desde las Administraciones, el COAG y las comunidades de propietarios para que se hagan las revisiones necesarias en los edificios, ya que hay poca cultura de mantenimiento».
Como especialista, indica que «independientemente de que en ocasiones las condiciones climáticas pueden agravar los daños estructurales», el motivo principal detrás de sucesos como el del viernes reside en la antigüedad: «En un edificio de cinco años no va a pasar». «Parece que la preservación de los inmuebles es algo que compete a los Ayuntamientos o a los técnicos, pero es responsabilidad de los propietarios. Si se solventan a tiempo los deterioros, la inversión va a ser menor que si hay que hacer una reforma integral», advierte. Además, añade que «eso de que una casa es para toda la vida no es cierto, hay que mantenerla».
En cuanto a los plazos para obtener las licencias de obras, los arquitectos lamentan que no son ágiles, aunque fuentes próximas al Ayuntamiento señalan que en casos con grietas o daños graves se conceden en unos 15 días.
La revisión que han de pasar casi medio millar de inmuebles
El 20 de mayo del 2021 entró en vigor el decreto de la Xunta que regula el nuevo Informe de Avaliación de Edificios (IAE) residenciales. La orden, obligatoria para las construcciones de 50 o más años de antigüedad, implica una serie de trámites tanto para las comunidades de propietarios, como para la Administración local. Así funciona la norma.
Control
Registro de expedientes. La nueva legislación se centra en el estado de conservación del inmueble y añade la evaluación de la accesibilidad y la eficiencia energética. Todas las revisiones deberán ser inscritas en el Rexistro Galego de Informes de Avaluación dos Edificios (Regiae) para su control.
Procedimiento
Responsabilidad vecinal. Las comunidades de propietarios son quienes deben encargarse de solicitar la inspección, que elaborará un técnico acreditado mediante una inspección. Después, cubrirá el documento a través de una herramienta informática disponible en el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) y lo presentará en el Ayuntamiento.
Inmuebles protegidos
Al detalle. Los edificios catalogados y los BIC cuentan con un apartado específico, de forma que en el expediente deberá detallarse el estado de conservación de los elementos merecedores de protección. Después, el gobierno local tendrá hasta tres meses para incluirlo en el registro de control de las inspecciones.
Plazos
Uno y dos años. Para las construcciones catalogadas, la Xunta marca el plazo máximo de un año desde que el edificio alcance los 50 años o la antigüedad que establezca el Ayuntamiento. Así, los que sumaban ya medio siglo o más cuando se aprobó la norma tuvieron que realizar la inspección antes de mayo del año pasado, mientras que los no catalogados y que cuentan con esa antigüedad deben hacerla antes del 20 de mayo del 2024. Tras pasar la inspección, deberán volver a realizar una en un período de diez años.
Resultados
Un decenio de validez. Si la inspección resulta desfavorable porque se detecta una carencia grave o muy grave en el estado de conservación de los edificios, la Administración local incoará «un expediente de deficiencias» y dictará «una orden de ejecución y subsanación». El resto de informes se considerarán favorables aunque haya carencias leves o se incumplan las condiciones básicas de accesibilidad o eficiencia energética pendientes de subsanar. En los IAE aprobados, el Ayuntamiento expedirá un certificado o una placa distintiva para acreditarlo. La aprobación tendrá una vigencia de diez años.
Multas
De 300 a 6.000 euros. Las comunidades que no presenten el informe en el plazo correspondiente se enfrentarán a una infracción urbanística leve con sanciones entre esas cantidades.
Excepciones
Los de menos de 50 años. Los inmuebles que no alcancen el medio siglo de vida no tienen que pasar la inspección. Tampoco los que cuenten con una declaración firme de ruina ni los que posean ya un certificado de Inspección Técnica de Edificación, que deberán solo pasar la evaluación en las partes de accesibilidad y eficiencia.
En todos los barrios
Posible colapso. En la ciudad hay casi 300 casos de inmuebles de más de 50 años solo en la zona Pepri, conformada por la Ciudad Vieja y Pescadería, pero repartidos por diferentes barrios existen además otros 160.