El mercado de la vivienda sigue experimentando un incremento de los precios que parece no tener techo, siendo especialmente preocupante en algunas ubicaciones concretas tanto de Galicia como del resto de España. Sin embargo, nos encontramos ante un mercado donde el hundimiento tanto presente como las muy escasas expectativas a futuro de la oferta ha sido de tal calibre que, a poco que la demanda ha subido notablemente desde la pandemia, el precio se ha disparado tanto en términos absolutos (euros por metro cuadrado) como en términos relativos (el porcentaje que supone el pago de la hipoteca sobre la renta familiar).
Incluso la desaceleración de la demanda en el último año no ha sido suficiente para calmar los precios. Tanto la compraventa de viviendas como la concesión de hipotecas registran caídas interanuales en la suma acumulada de 12 meses a julio de este año, según el INE. Las compraventas de vivienda usada (que representan el 80 % de las operaciones) están cayendo un 10 %, mientras que la firma de hipotecas sobre vivienda retrocede un 11 % en el mismo período. Concretamente, en el mes de noviembre del 2022 se produjo el pico tanto de compraventas de viviendas usadas como de hipotecas. En aquel momento se vendieron en media móvil anual 535.000 viviendas usadas y 118.000 nuevas, mientras que se firmaron 467.000 hipotecas.
Con previsiones de incremento del precio de la vivienda del 6 % para el 2024, según el consenso de mercado, es cada día más claro que estamos ante un círculo vicioso del que sobre el papel no es difícil salir, pero que en la práctica supone un enorme esfuerzo económico y político. Un sector estigmatizado desde la crisis del 2008, que cuenta con todos los frenos habidos y por haber para desarrollar un parque de vivienda suficiente y acorde a las exigencias de la demanda. Por muchas vueltas que se le dé a esta cuestión, todo pasa por un incremento de la oferta, ya sea en forma de obra nueva (las 107.000 actuales frente a las más de 850.000 antes de la crisis del 2008), de vivienda de segunda mano o de reconversión de edificios con otros usos (oficinas, locales comerciales…) en residencial.
Es difícilmente sostenible una situación en la cual el incremento del precio de los bienes inmuebles ha llegado a tal punto que las economías domésticas utilizan en promedio el 39 % de sus ingresos netos para pagar sus hipotecas, según el Banco de España, cuando lo recomendado es que esté por debajo del 35 %. Los núcleos familiares creados durante estos años (aproximadamente 241.000 más, datos del 2021 del INE) han tenido que esperar varios años para poder adquirir una vivienda y lo están haciendo ahora. Progresivamente, la edad a la que los hijos se emancipan se está situando más cerca de la media europea (30,3 años frente a 26,4 europea), pero con enormes dificultades, porque la tasa de empleo es inferior a la media comunitaria (12,1 % frente a 21,3 %) y con problemas notables tanto de renta disponible como, en consecuencia, de ahorro. En definitiva, una presión que, lejos de aflojar, será más fuerte en los próximos años.