El momento de alta liquidez y de transformación constituye un atractivo para los inversores en un contexto con incertidumbres, como la alta tasa de desocupación o la nueva Ley de Vivienda
21 nov 2021 . Actualizado a las 05:00 h.A pesar del momento de incertidumbre que nos trae el covid-19, el avance de la vacuna se está traduciendo en un aumento de movilidad que empieza a despejar las incógnitas que han sobrevolado y retraído el sector inmobiliario en general, y el de Galicia en particular. A diferencia de lo ocurrido en crisis anteriores, cuando el atractivo del inversor sobre el sector desapareció y tuvo un lento retorno, en esta ocasión parece que la pandemia que vivimos nos ha abierto un paréntesis, próximo a cerrarse, para continuar con una esperada fase de recuperación. El escenario de tipos de interés bajos augurado por los expertos, provoca que la capacidad de generar flujos de tesorería de manera estable de estos activos lo convierta en más atractivo ante otras inversiones, acelerando así la recuperación del sector.
Los últimos doce meses nos han convertido en testigos de una aceleración en tendencias que ya se venían vislumbrando. El teletrabajo, el ecommerce o el build to rent están haciendo que la capacidad de gestión de los inversores y gestores que apuestan por el sector inmobiliario sea un factor clave para el éxito de dichas inversiones. También que nos podamos olvidar de ese modelo de inversión pasiva a la espera de un rendimiento lineal, pero muy seguro, que tanto ha caracterizado al sector en otras épocas. Fijémonos en el segmento de oficinas, que en buena medida han estado a media capacidad durante estos meses. Nos encontramos con aquellas que tenderán a la desocupación o incluso al cierre definitivo debido al inevitable crecimiento de empresas que optarán por modelos más flexibles de teletrabajo. Otras acabarán reconvirtiendo sus espacios adaptándose a las nuevas necesidades que van a surgir, tales como la construcción sostenible, los espacios abiertos o la incorporación de soluciones de ciberseguridad que las diferencie de las que no están preparadas para ello. La combinación de estos aspectos hará que aumente la competencia por oficinas prime que permitan aumentar las rentas por metro cuadrado, incluso sin que en muchos casos la repercusión de dicho coste por empleado se vea modificada de manera significativa por el efecto del teletrabajo.
Otro de los tipos de activos más afectados por el auge del ecommerce y los cambios de hábitos del consumidor es el del retail. La adopción masiva de los nuevos usos en el mercado comercial hace que el tipo de locales que ahora necesiten los retailers (minoristas) sea muy distinto al tradicional. Ahora es tendencia permitir la combinación de espacios showroom con la plataforma logística y, por si no fuese suficiente, la localización de la tienda requiere de un equilibrio adecuado entre proximidad y tráfico de clientes. A ello hay que unir el proceso de adaptación al mundo digital que están abordando dichos retailers, y que tenderá hacia una menor estabilidad en las rentas y a un aumento sobre las mismas del peso del componente variable. Y luego nos encontramos con el activo de moda: el logístico. A pesar de la reducción de inversión global en el sector inmobiliario en el 2020, su volumen de transacciones ha crecido, tanto de compraventa como de nuevos desarrollos. El sector ha demostrado gran resistencia, ayudado por las necesidades de plataformas mucho más automatizadas y de mayor tamaño que las tradicionales naves de los parques logísticos desarrollados previamente a la anterior crisis.
Con todo, no siempre el viento es a favor. El hecho de que se mantengan unas tasas de desocupación relativamente altas mientras se invierte en la construcción de nuevos activos nos indica que tenemos una importante parte de nuestro parque logístico con una alta dificultad de reconversión, y su desocupación se podría cronificar. Una mayor estabilidad de las rentas a obtener reduce el riesgo asociado a los activos y los hace más atractivos para inversores de mayor largo plazo que exigen rentabilidades menores, lo que aumenta el potencial valor de venta de las naves de alta calidad con contratos a largo plazo. Tampoco podemos olvidarnos de las residencias de estudiantes y de mayores que, a pesar de que estos activos habían tenido un repunte en su atractivo en los últimos años, todavía tienen un larguísimo recorrido, tanto en la profesionalización de su gestión como en la concentración. Un ejercicio que les haría ganar en eficiencia e interés de cara a los inversores.
Y ahora tenemos que incluir como variable la nueva Ley de Vivienda, aunque su entrada en vigor es todavía incierta. Se prevé un plazo de transposición de 18 meses desde que sea aprobada, que no será antes de finales del año que viene, y solo en las comunidades que la quieran adoptar. Desde EY estimamos que las medidas adoptadas por el Gobierno podrían poner en cuarentena la construcción de al menos un tercio de la nueva oferta de alquiler proyectada entre 2021 y 2025 (10.000 viviendas de las 28.000 en total). Igualmente, estas medidas van a suponer un freno a la inversión extranjera en nuestro país, ya que detrás de la promoción de vivienda en alquiler están inversores institucionales. Estas expectativas tienen especial relevancia en nuestro mercado gallego, ya que se ve incrementado su atractivo beneficiado por la escasez y la alta competencia de otras plazas, como Madrid o Barcelona. Estamos ante una serie de oportunidades únicas de inversión para reposicionar activos y ser los primeros en implementar tendencias, más avanzadas en otros países, y a las que nos veremos irremediablemente abocados.
En conclusión, el momento de alta liquidez y transformación impulsa el atractivo del sector inmobiliario para el inversor, aunque el panorama actual tiene ciertas incertidumbres a resolver en los próximos meses. A priori, esto nos llevará a una concentración de gran parte de las operaciones de los próximos ejercicios, que requerirán una adecuada gestión para adaptarlas con rapidez y eficacia a las nuevas tendencias aceleradas en los últimos meses. La dinámica repercutirá positivamente en Galicia, tanto por su beneficio directo e indirecto sobre el empleo de nuestra región, como por las mejores infraestructuras que a buen seguro generarán y que nos permitirán ser una comunidad atractiva y competitiva para la instauración de nuevos negocios.
Manuel Pestana, socio de EY en Galicia