Cancelar la hipoteca por vender la casa comprada antes del 2013 será deducible
ECONOMÍA
Miles de contribuyentes se beneficiarán del cambio de criterio de Hacienda
08 nov 2025 . Actualizado a las 11:31 h.Buenas noticias para miles de contribuyentes que vendieron o van a vender sus casas adquiridas antes del 2013, el año en el que se suprimió del IRPF la deducción por compra de vivienda. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha modificado el criterio que el fisco aplicaba hasta el momento y que, en el caso de quienes cancelaban su hipoteca porque vendían la vivienda, solo permitía deducirse en la declaración de la renta la cantidad que hubieran pagado del crédito hasta el día anterior a la venta, quedando excluida la cuantía amortizada del préstamos por la citada venta.
En una resolución fechada en octubre y adelantada por El País, el TEAC unifica doctrina y abre la puerta a que quienes aún se beneficiaban del régimen transitorio de la extinta deducción por compra de vivienda habitual y que vendieron su casa en los últimos años puedan recuperar la rebaja tributaria que no pudieron aplicarse en su día.
El organismo dependiente de Hacienda considera que aunque el dinero con el que se amortice la hipoteca provenga de la venta de la vivienda y no del ahorro del contribuyente, debe recibir idéntico trato fiscal, ya que todo él se destina al mismo fin: cancelar el préstamo hipotecario. «Cuando un interesado que vende la que era su vivienda habitual y en la que hasta entonces vivía, cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario que la gravaba utilizando para ello parte del importe que ha recibido como precio por su venta, ese interesado va a poder disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual», señala la resolución del TEAC.
Para que sea aplicable, deben cumplirse una serie de condiciones, como que efectivamente haya sido la vivienda habitual del contribuyente hasta el momento de su venta y que la compra de la misma sea anterior al 1 de enero del 2013, fecha en la que desapareció el derecho a la deducción, que consistía en un ahorro del 15 % de lo destinado anualmente a la amortización de la hipoteca, hasta una base máxima de 9.040 euros por año, lo que se traducía en una deducción de hasta 1.356 euros anuales.
El criterio que Hacienda aplicaba hasta ahora era especialmente restrictivo, ya que dejaba fuera de la posibilidad de deducción la amortización final de la hipoteca, cortando el derecho a la rebaja fiscal en la venta de la vivienda, de modo que desde el día de la transacción ya no se consideraba aplicable, por no ser ya el domicilio habitual y proceder el dinero de la transmisión de la propiedad.
Por contra, el TEAC entiende que la cancelación de la hipoteca debido a la venta de la vivienda debe tener idéntico tratamiento fiscal que las cuotas periódicamente pagadas por el propietario.
El impacto económico para Hacienda será notable, ya que según las últimas estadísticas disponibles de la Agencia Tributaria, en el 2023 más de 2,7 millones de contribuyentes se aplicaban aún la deducción, acogidos al régimen transitorio, con más de 2.000 millones de cuantía total.
El ahorro anual máximo será de 1.356 euros desde el 2021 hasta el ejercicio pasado
El caso concreto sobre el que se pronunció el TEAC es el de un contribuyente canario que vendió su vivienda en junio del 2018. Parte de lo ingresado por la venta —concretamente 10.202 euros— lo destinó a cancelar la hipoteca que aún pesaba sobre la casa. A la hora de presentar la declaración de la renta de ese ejercicio se aplicó la deducción máxima permitida, es decir, el 15 % de 9.040 euros. Sin embargo, la Agencia Tributaria consideró que únicamente podía aplicarse la rebaja fiscal sobre los 329 euros mensuales que había pagado hasta mayo, que fue el mes anterior a la venta, lo que rebajaba a 1.645 euros la cuantía deducible.
Con el cambio de criterio establecido por el TEAC, los miles de contribuyentes que se encuentren en una situación equivalente podrán recuperar la deducción que no se aplicaron en su momento y que puede suponerles un reembolso máximo de 1.356 euros por cada año no prescrito, es decir, por los últimos cuatro, contados desde el 2021.
Para recuperar la deducción de esos ejercicios —desde el año 2021 al pasado 2024— deben presentar una rectificación de las declaraciones del IRPF y solicitar la devolución no realizada en su momento por parte de Hacienda, ya sea por no haber computado la cancelación de la hipoteca por la venta o por haber limitado su cuantía.