La labor del administrador de fincas, pese a no que se la conoce bien, es clave para la buena marcha de las comunidades de propietarios
21 abr 2024 . Actualizado a las 05:00 h.Si usted vive en una comunidad, seguro que se ha cruzado con un administrador de fincas cada vez que hay una reunión de propietarios. [¿Qué opinión tiene de él?] Son figuras clave para que el vecino del quinto no discuta con el del segundo por culpa del ascensor, de las obras del garaje o del reparto de los fondos Next Generation para incrementar la eficiencia energética del edificio. Teresa Suárez es la presidenta de la Asociación de Administradores de Fincas de Galicia. Explica todo lo que se le pregunta (aunque sea incómodo) y también recalca que, a veces, a la profesión no se la conoce bien, «pese a que, en términos generales, administra al 80 % de la población».
—¿Cuáles son los puntos básicos de la ley de propiedad horizontal que todo propietario de un inmueble debe de saber? Por ejemplo, el porcentaje de votos para aprobar obras en el edificio.
Deben saber: 1.- Quiénes son los órganos de gobierno. Y estos son la junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador.
2.- Quién tiene que convocar una junta de propietarios, que será el presidente o un 25 % de los propietarios que represente a su vez un 2 5% de las cuotas de participación.
3.- Cuáles son sus derechos y sus obligaciones, y que coeficiente de participación tiene en el conjunto.
Es importante diferenciar entre obras necesarias, como conservación o accesibilidad, reparaciones estructurales o instalación de elementos obligatorios por normativas vigentes, para las que se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que represente a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
Y obras de mejora, en el caso de que no sean necesarias para la conservación o seguridad del edificio, se necesitará el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Estos porcentajes pueden variar en función del los estatutos de la comunidad, siempre que no contravengan lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
—¿Qué obligaciones tienen los administradores de fincas?
—[Contesta de una manera académica]. Vienen reguladas en el artículo 20 de la LPH. Su rol hoy en día implica una gestión dinámica y proactiva de los espacios comunes de un edificio, asegurando su mantenimiento óptimo y la satisfacción de los propietarios. Esto incluye la coordinación ágil de servicios, la gestión eficiente de recursos y una comunicación para mantener comunidad cohesionada y en constante mejora.
—Si algún miembro de la comunidad de propietarios quiere información sobre una cuestión en concreto, ¿Puede ponerse en contacto con el gestor y él tiene la obligación de contestar?
—El representante legal de la comunidad es su presidente. No obstante, la comunicación del administrador de fincas con el propietario es clave en la gestión eficiente y transparente.
—¿Qué debe de hacer la comunidad si el administrador no cumple con sus funciones?
—Desde el colegio recomendamos firmar un contrato de servicios con el administrador de fincas, a fin de definir cuáles son las condiciones particulares del servicio prestado, y ante su incumplimiento promover su rescisión. La comunidad puede convocar una junta extraordinaria y cesar al profesional
—¿Se le pueden pedir responsabilidades en caso de que sus actuaciones hayan ocasionado algún perjuicio a la comunidad?
—Sí, como en el caso de cualquier otro profesional.
—Además de acudir a un abogado e interponer una demanda, ¿hay otras vías? ¿Sería posible a través del colegio de gestores?
—El colegio competente es el Oficial de Administradores de Fincas de Galicia. En sus funciones, además de velar por la defensa de los intereses de sus colegiados, está la de velar por los intereses de los consumidores; de ahí que, además de la investigación de las quejas, aplique si procede, el régimen disciplinario de sus colegiados, una vez que se constate un incumplimiento grave de las normas éticas y profesionales por parte del administrador de fincas colegiado [tiene que ser colegiado].
El colegio tiene facultad de imponer sanciones disciplinarias que pueden ir desde amonestaciones hasta la suspensión temporal o incluso expulsión del colegio. Hay también una labor de mediación en conflictos entre las partes, en busca de soluciones consensuadas que evite llegar a instancias legales más complejas [acudir al Consejo Nacional de Administradores de fincas, a Consumo y a los tribunales de justicia]. De ahí que se recomiende a los propietarios que busquen un administrador de fincas colegiado (los hay que no están colegiados).
[En la web del colegio hay un canal de denuncias. Las contestaciones las dan por escrito. En la misma web aparecen las normas deontológicas y el procedimiento sancionador. En el caso de faltas muy graves puede haber una suspensión profesional de más de tres meses y no superior a dos años o la inhabilitación. Si la falta es grave, puede acarrear una amonestación pública, una multa de hasta 1.800 euros y una suspensión provisional de hasta tres meses. Las faltas leves pasan por una amonestación personal, un apercibimiento por escrito y una multa de hasta 300 euros]. Analizado lo escrito en esta crónica, lo mejor sería no llegar a situaciones indeseadas. Sin dramas y con información fidedigna y aportada en tiempo y forma (no siempre ocurre). Solo así se evitarán problemas entre vecinos y entre estos y el administrador.