En España se ha producido el incremento de precios de viviendas más importante del registrado en los países más desarrollados. Es 6,5 veces mayor que la media de las trece naciones más ricas del mundo. El alto precio del suelo ha sido una preocupación constante de la legislación urbanística española de los últimos 50 años. Se han desarrollado técnicas normativas sofisticadas y complejas, que se han revelado ineficaces. El Parlamento de Galicia ha iniciado la tramitación de la reforma de la legislación urbanística autonómica. En ella se recoge alguno de los remedios legales para impedir la carestía del suelo. 1 Liberación de la oferta de suelo urbanizado. En la actividad inmobiliaria la fase de proyecto y construcción se desarrolla en un plazo aproximado de dos años, mientras que la gestión y urbanización del suelo llega a superar ampliamente los cinco años. Es decir, la obtención de la materia prima-suelo tarda más de cinco años mientras que su consumo se produce en dos años. Esta circunstancia ha sido señalada como un auténtico "agujero negro" del proceso inmobiliario. El Proyecto de Ley contiene dos importantes medidas en orden a la simplificación de los procesos de gestión, que merecen ser destacadas: Flexibilización del planeamiento urbanístico general, de modo que, respetando sus determinaciones estructurantes, los planes de desarrollo podrán modificar la ordenación detallada sin necesidad de la previa modificación del plan general. Diseño claro de los mecanismos para promover la transformación urbanística del suelo urbanizable no delimitado en el plan general, a través de los planes de sectorización. 2 Incorporación de mecanismos que permitan superar la pasividad de los propietarios de suelo en las tareas de urbanización y edificación. El Proyecto contiene una importante novedad al incorporar a la legislación urbanística gallega las figuras del agente urbanizador y del agente edificatorio, ya vigentes en otras Comunidades Autónomas. Cuando los propietarios incumplan los deberes de urbanizar o edificar en los plazos determinados, la administración, a través de los procedimientos establecidos, podrá sustituir al propietario encomendando dichas funciones a un promotor seleccionado en un procedimiento de concurrencia, que podrá ser promovido tanto por iniciativa pública como privada. En este sistema se realiza a los propietarios de suelo una oferta de compra de los terrenos y de incorporación al proceso urbanizador, que si las rechazan serán expropiados. 3 Reserva de suelo para viviendas protegidas. La nueva Ley obligará a que en los municipios con población superior a los 10.000 habitantes el 20% de la edificabilidad residencial del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable se reserve para viviendas sujetas a algún régimen de protección. 4 Modificación del régimen de enajenación de los patrimonios públicos de suelo. Se prevé medidas para la potenciación de estos patrimonios, sin embargo no aborda la modificación del sistema de enajenación por subasta de los bienes incluidos en los mismos, procedimiento considerado, en ocasiones, perverso por convertirse en elemento impulsor al alza del precio del suelo. Alguna comunidades ya han suprimido la subasta como sistema de enajenación de este suelo, sustituyéndola por el concurso público. Estas novedades pueden contribuir a mejorar la situación descrita, sin olvidar que la solución de un problema como el del incremento del precio de la vivienda no podrá ser resuelto con la sola adopción de medidas de reforma de la legislación del suelo.