Efectos de intervenir el mercado del alquiler
OPINIÓN
En los próximos meses debería aprobarse la primera ley estatal de vivienda, con una serie de medidas que tienen como objetivo controlar los precios del alquiler. Topes en los precios del arrendamiento para grandes tenedores con 10 o más pisos, congelación de precios para el resto o recargos en el IBI de hasta el 150 % para las viviendas vacías son solo algunas de ellas.
La teoría económica nos ha enseñado que intervenir el mecanismo natural de fijación de precios provoca una reducción de la oferta disponible y una bajada en la calidad del producto ofertado. En el caso de la vivienda, la pérdida de incentivos para el alquiler podría generar un retroceso de más de 10 años en nuestro parque de este tipo de viviendas. Esto supondría volver a la década de 2000 a 2010, donde los inmuebles destinados al arrendamiento suponían poco más del 10 % de la oferta total y tenían una calidad media-baja.
También habría que considerar el mensaje que pueden haber entendido los inversores nacionales e internacionales del sector con el anuncio de esta nueva ley. Las medidas que incluye podrían suponer un riesgo real de discontinuidad para muchos proyectos aún en fase de diseño y búsqueda de financiación. Estimamos que podría ponerse en cuarentena la construcción de al menos un tercio de la nueva oferta de alquiler proyectada entre los años 2021 y 2025: 10.000 sobre el total de 28.000, según refleja el último informe The Housing Property Telescope, de EY, del 2021. Construcción de viviendas, todo sea dicho, con una calidad superior a la que adolecía nuestro stock histórico y con una gestión mucho más profesionalizada.
Nos preguntamos cómo se aplicará, de ser aprobado el texto que acabamos de conocer, esta ley nacional, cuando las competencias sobre vivienda recaen en comunidades y ayuntamientos. La medida podría aumentar la heterogeneidad entre aquéllas con políticas más expansivas y liberales, como Madrid o Galicia, y las más intervencionistas, como Cataluña. Esta situación podría crear inseguridad jurídica en los inversores, porque cada municipio podría cambiar las reglas de juego del alquiler cada cuatro años.
La nueva normativa contempla también ayudas directas a los jóvenes para el pago de su alquiler. Veremos en el medio plazo el impacto real de la aplicación de todas las medidas en su conjunto.