Hay que construir más vivienda libre y pública


El principal inconveniente de las políticas que tratan de limitar las subidas de los precios de los alquileres por la vía de restricciones regulatorias, como la imposición de precios máximos o la extensión temporal de los contratos, es que no abordan la causa del problema, y así difícilmente se resolverá.

La subida de los precios de los alquileres en las grandes capitales no es algo específico de nuestro país, sino que es un fenómeno generalizado en todos los países desarrollados. Y su causa no se encuentra en ninguna manipulación monopolista. El mercado del alquiler es extremadamente disperso, y ni todos los fondos inmobiliarios unidos controlan, ni de lejos, una porción suficiente como para imponer precios.

El motivo del encarecimiento de los alquileres es tan sencillo como que el núcleo urbano de las ciudades tiene una capacidad limitada para albergar viviendas, mientras que su población no deja de crecer, debido a su enorme poder de atracción derivado de la creciente concentración en ellas de la actividad económica. Es un fenómeno estrechamente unido al del despoblamiento rural.

Las limitaciones de precios inhiben un mecanismo básico de reequilibrio de los mercados, mediante el cual el encarecimiento de un bien genera un incentivo a elevar la oferta del mismo, frenando dichas subidas de precios. Al inhibir esta respuesta, la oferta no aumentará ante la mayor demanda. Las regulaciones que desequilibran excesivamente la balanza hacia la protección a los inquilinos desincentivan la salida al mercado de viviendas vacías. El efecto de todo ello es contraproducente: se reducirá aún más la oferta de vivienda. De estas medidas se beneficiarán quienes hoy son inquilinos, pero perjudicarán a quienes busquen mañana una vivienda, que tendrán cada vez más difícil encontrar una, simplemente porque no habrá viviendas disponibles.

Las medidas deberían ir por una triple vía: primero, equilibrar los derechos de los inquilinos y el derecho a la propiedad privada del propietario; segundo, eliminar las restricciones que limitan la construcción de nuevas viviendas libres; y tercero, construir más vivienda pública, mediante fórmulas de colaboración con el sector privado para evitar su coste presupuestario. Aún así, el espacio disponible seguirá siendo limitado, por lo que será inevitable que persistan tensiones que eleven los precios a largo plazo. Será algo con lo que tendremos que convivir, y quizá lo que deberíamos plantearnos no es cómo frenar las subidas de los alquileres, sino cómo desarrollar un modelo de crecimiento más disperso geográficamente.

Por María Jesús Fernández Economista Sénior de Funcas

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