El denominado Código de Buenas Prácticas, introducido en nuestro ordenamiento por el real decreto de 9 de marzo del 2012, contiene una serie de medidas urgentes encaminadas a la protección de los deudores hipotecarios sin recursos, con la finalidad de evitar que este segmento de la población quede privado de su vivienda, en consonancia con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de nuestra Constitución.
Por infringir la normativa contenida en dicha ley, por primera vez, el Banco de España ha sancionado a una entidad de crédito. Además ha sido acogida favorablemente por sentar un importante precedente a favor de los usuarios más vulnerables, haciendo votos para que se aplique con contundencia y generalidad.
El código, al que voluntariamente podrán adherirse las entidades de crédito y demás instituciones que de manera profesional realicen la actividad de concesión de créditos hipotecarios, ha sido objeto de varias actualizaciones.
Entre las principales medidas aplicables figura el establecimiento de la suspensión temporal de los desahucios sobre vivienda habitual, afectando a cualquier proceso de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial durante un plazo inicial de dos años que, en virtud de prórrogas posteriores, estará vigente hasta mayo de 2020. Otra medida consiste en la posibilidad de proceder a la reestructuración de la deuda hipotecaria a través de la aplicación de una carencia en la amortización del capital y una reducción del tipo de interés durante cinco años, así como, la ampliación del plazo total de amortización hasta cuarenta años. En el supuesto de resultar insuficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de la deuda. En caso de insuficiencia de las anteriores medidas, los deudores podrán solicitar a la entidad hipotecaria, las cuales están obligadas a aceptarlo, la dación en pago de la vivienda, quedando definitivamente extinguida la deuda. En este caso, el deudor podrá permanecer como arrendatario de la vivienda durante el plazo de dos años, pagando una renta anual del 3% del importe total de la deuda.
De todas las medidas introducidas en el Código de Buenas Prácticas se echa de menos, principalmente, la no contemplación de la tan controvertida posibilidad de activar el vencimiento anticipado del préstamo por el solo impago de una cuota que, sin embargo, ha sido prohibida por algunos juzgados en relación a toda clase de deudores, y no solo a los que se encuentren en riesgo de exclusión, como así ha sucedido con respecto a la cláusula de intereses moratorios, cuya abusividad ha sido reconocida por el Tribunal Supremo cuando suponga un interés de demora superior en más de dos puntos porcentuales respecto al interés remuneratorio pactado.
Es de esperar que estas medidas y las reconocidas judicialmente sobre cláusulas abusivas sean introducidas y debidamente contempladas en la futura reforma de la legislación hipotecaria.