Galicia necesita 5.000 viviendas más para pinchar la burbuja del alquiler

Fegein exige a la Sareb arrendar el 45 % de 2.735 inmuebles vacíos en la región


redacción / la voz

Intervenir o no intervenir. Imponer un techo al alquiler o domar los precios de forma indirecta, a través de la oferta. El debate está abierto a raíz del desencuentro de esta semana entre el Partido Socialista y Unidas Podemos a costa de cómo pinchar la burbuja. Coinciden en el diagnóstico, pero no en las recetas. ¿También en Galicia? Sí. El problema es innegable: las familias con menos ingresos cada vez tienen más dificultades para acceder a un piso. Los precios se dispararon un 34 % en los últimos cinco años, especialmente en las grandes ciudades y sus áreas de influencia. El 35 % de los gallegos que residen en viviendas arrendadas (210.364 personas) pagan rentas excesivas en comparación con sus ingresos. Una cifra que se dispara al 41 % de los españoles, según cálculos del sindicato Comisiones Obreras (CC.OO.)

A pesar de la magnitud del problema, muy pocas voces se muestran favorables a intervenir los precios. ¿Por qué? Puede desencadenar una cascada de problemas a medio y largo plazo: desde el declive de la oferta (los propietarios buscarán salidas más rentables al alquiler), al deterioro de los inmuebles (no tendrán incentivos para ofrecer viviendas en buen estado), actitudes discriminatorias a la hora de escoger inquilino e incluso abrir espacio al mercado negro, como ya ocurre en algunas capitales europeas que optaron por fijar techos. No está claro que salga a cuenta: «La evidencia muestra que los efectos en los precios, si existen, son exiguos y concentrados al principio», destaca el director de la Cátedra «Vivienda y Futuro» (UPF), José María Raya, en un informe de Esade. El Banco de España también es reacio. Considera que la medida puede ser eficaz en el corto plazo, pero desencadenaría efectos adversos a la larga. El contrapunto lo pone CC. OO. Esta semana reclamó «limitar el precio máximo en las zonas tensionadas vinculándolo a los ingresos de los hogares» en la próxima Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda. También penalizar a los grandes tenedores que mantienen viviendas vacías, regular -imponiendo límites-el número de inmuebles turísticos en zonas especialmente conflictivas y usar los fondos de recuperación de la UE para financiar la adquisición y rehabilitación de las viviendas del parque público y social. Los ojos están puestos en la Sareb («banco malo»).

Dispone de más de 56.887 inmuebles residenciales en toda España, heredados de bancos y cajas rescatadas. Al cierre del tercer trimestre del 2020, tenía en cartera 2.735 viviendas vacías en Galicia para comercializar, según los datos facilitados por la sociedad. Ninguna de ellas para el circuito del alquiler. Por eso el presidente de la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), Benito Iglesias, reclama que el 45 % (1.230 inmuebles) se cedan a la Xunta de Galicia de manera inmediata para «constituir el más que necesario parque de viviendas públicas de rentas bajas con el que combatir la exclusión social y la okupación de viviendas».

La mayor parte de ellas se ofertan en las provincias donde más tensionado está el alquiler: A Coruña y Pontevedra. En ciudades como Vigo, donde solo hay 650 residencias en el circuito, serían necesarias 2.000 para poder relajar los precios en los próximos 10 años. En A Coruña se repite el mismo problema: con solo 950 disponibles, serían necesarias 1.200 viviendas más. Desde Fegein calcula que la oferta debería ampliarse en Galicia en 5.000.

Parque público e incentivos

¿Cómo conseguir que emerjan del stock de 330.000 viviendas que hay vacías en la comunidad? La primera medida que el sector inmobiliario y expertos consideran indispensable es aumentar el parque público, en lugar de intervenir los precios. España solo tiene un 2,5 % del parque de vivienda para uso social, en comparación con la media de la UE (9 %) y la de los países más avanzados, que alcanza el 20 %, según datos de Esade.

La segunda alternativa, compatible, es la creación de incentivos fiscales para los propietarios particulares (concentran más del 90 % del stock). La inseguridad jurídica en caso de impagos y la rentabilidad de la modalidad vacacional los mantiene alejados del circuito del alquiler. En este momento hay más de 12.300 viviendas registradas como vacacionales, mientras que los inmuebles para alquilar apenas llegan a los 4.750 en Galicia. «Los Ayuntamientos podrían eximir del IBI mientras duren las tensiones, o el impuesto de contribución. Que si alquilo a una familia con ingresos de menos de 18.000 euros anuales, los ingresos los pueda deducir en el IRPF», sugiere Iglesias.

Berlín: menos oferta y pisos deteriorados

En los últimos días se ha señalado a Berlín o París como ejemplos de un modelo intervencionista que funciona. No es oro todo lo que reluce.

En la capital alemana se limitan las subidas de los nuevos contratos al 10 % del alquiler medio de la zona desde junio del 2015. ¿Tiene éxito a la hora de contener los precios? Sí. «La tendencia alcista de los alquileres se está desacelerando notablemente», señala el portal inmobiliario Guthmann State. Pero el éxito también se mide en la efectividad de la medida. ¿Resuelve el problema de encontrar casa? No, de hecho, lo ha agravado: «En la primera mitad del 2020 el volumen de oferta de alquiler se situó en el 50 % de la oferta del año anterior. En octubre del 2020, alcanzó un mínimo histórico», sostiene el portal en un informe reciente. Y ese desplome de la oferta se ha notado más en el segmento de viviendas baratas. Así que las personas con rentas más bajas se dan codazos para conseguir un inmueble que, a menudo, está echado a perder: «Gran parte del parque de viviendas está muy deteriorado como resultado de muchos años de arrendamiento. Antes de la introducción del límite al alquiler, los apartamentos alquilados se renovaban. Desde la introducción del límite en febrero del 2020, proliferan los pisos alquilados sin reformas», admiten. Si en enero del 2020 había 128 personas interesadas en visitar un solo piso, un año después esa cifra creció hasta las 214, según la inmobiliaria ImmoScout24. Es una auténtica lotería. Además, dos tercios de los propietarios han optado por añadir recargos en los contratos con conceptos muy variopintos para engordar de forma artificial el precio y ha prosperado el mercado negro del alquiler.

Experimento galo

En Francia ni siquiera se puede probar su eficacia. Después de que la justicia tumbase en el 2017 la anterior ley de vivienda, el Gobierno aprobó en el 2019 la Ley Elan, que limitará las subidas a un 20 %, tomando como referencia los precios de las zonas, la antigüedad o el tamaño del inmueble. Del 2017 al 2019 la oferta de viviendas disminuyó un 15 % y se endurecieron las condiciones de arrendamiento para los inquilinos, según informa el presidente de Europa Ciudadana, José Carlos Cano Montejano.

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