Si se consuma el traslado de Santa Bárbara, la parcela tendrá un coeficiente urbanístico del 0,98 por ciento
18 dic 2008 . Actualizado a las 11:36 h.El nuevo Plan General de Ordenación Municipal que se empezará a discutir a partir de hoy calcula que el número de viviendas totales que se desarrollarán entre el nuevo planeamiento y los flecos pendientes del anterior será de 34.000. Buena parte de ellas se construirán en el solar de la fábrica de armas si finalmente se consuma el traslado de la factoría a un nuevo emplazamiento.
Así, Urbanismo confirmó ayer que la mitad de la edificabilidad de la parcela se destinaría a viviendas de protección oficial, «como todos aquellos solares cuya titularidad sea de carácter público».
La revisión del PGOM aplica a esa parcela, de más de 157.000 metros cuadrados uno de los mayores coeficientes de edificabilidad, del 0,98 por ciento, lo que generaría una superficie total edificable de más de 150.000 metros cuadrados, aunque esa cantidad se verá mermada por los descuentos para zonas verdes y equipamientos.
El nuevo planeamiento también lleva aparejada la mejora de equipamientos dotacionales, para lo que el Ayuntamiento coruñés prevé reservar el doble del suelo fijado por ley. En concreto, en el PGOM se habla de un uso dotacional de 11,2 metros cuadrados por cada cien metros cuadrados de solar, lo que supera con creces los cinco metros cuadrados exigidos por la legislación actualmente en vigor.
También se supera la media exigida por la ley -aunque de forma menos holgada- en el ratio de espacios libres, que en el caso de A Coruña será de 16,5 metros cuadrados por cien, frente a los quince fijados en el marco legal actualmente en vigor.
Pese a todo, el equipo redactor liderado por Joan Busquets admite que, aun así, el conjunto de la ciudad quedaría todavía por debajo de los parámetros recomendados, ya que el porcentaje de espacios libres es del 12,5 por ciento, según los datos computados en el estudio.
Definición de coeficientes
En cuanto a la definición de los coeficientes de edificabilidad en los diferentes puntos de la ciudad, Busquets establece la necesidad de «homogeneizar la ciudad». Para ello, propone unos criterios desarrollados a partir del análisis de los datos del mercado inmobiliario de la ciudad. De ahí se desprenden los siguientes tipos de catalogación:
Vivienda colectiva de baja densidad.
Dado el valor del metro cuadrado residencial en la ciudad y la relativa escasez de suelo, se considera oportuno establecer un diferencial del 10% en relación al valor de la superficie residencial colectiva tipo. Tal como se ha mencionado anteriormente, este valor puede variar significativamente en función tanto de las características de las viviendas y su construcción, como de la zona concreta y su entorno urbanístico, y por tanto este debe ser considerado un valor medio orientativo. Vivienda unifamiliar. Teniendo en cuenta el análisis del mercado residencial, la estructura inmobiliaria y el potencial de desarrollo de vivienda unifamiliar, se ha asignado un diferencial del 30% entre esta y la vivienda colectiva tipo. Comercial de planta baja en edificio residencial. Por el necesario proceso de reactivación de la actividad, se ha considerado que el tejido comercial de estas características debe ser un activo importante para el crecimiento de la ciudad y para la mejora del equilibrio de su estructura económica, y por tanto, su superficie es un elemento relativamente valioso en el marco del desarrollo del plan. Por ello se ha asignado un valor relativamente elevado para el coeficiente de este tipo de actividad, de 1,7, posiblemente entre un 5 y un 8% superior a su valor medio ponderado de mercado. Terciario, comercial y servicios en edificio exclusivo y otras situaciones. En este caso, la categoría incluye actividades diversas con distinto nivel de intensidad de uso, pero también se han considerado relevantes los argumentos expuestos en el caso de los usos comerciales en planta baja de edificio residencial, relativos a la conveniencia de desarrollar todo el potencial de crecimiento económico relacionado con estas actividades, y por tanto el coeficiente incluye también un ligero porcentaje de prima por el valor del suelo. Industrial en entorno urbano. Aboga por tener en cuenta el desarrollo de actividades industriales ligeras (o vinculadas directamente a actividades industriales a partir de procesos de externalización o apoyo) en sectores de alto potencial de crecimiento o de valor estratégico para el desarrollo económico de la ciudad. Deberán establecerse las condiciones y las ramas de actividad que se quiera impulsar o favorecer, pero, en todo caso, estas actividades podrán convivir -«sería lo ideal»- con usos terciarios avanzados en entornos con características de parque empresarial.