plaza pública Registrador de la propiedad Fuera de ordenación, un limbo jurídico urbanístico

Se ha afirmado que en ningún país europeo se puede privar tan fácilmente a un particular de su propiedad como en España, ya que como consecuencia de cambios, por ejemplo en la legislación de costas, carreteras o urbanismo, se privan o limitan las facultades del propietario sin indemnización compensatoria. Un ejemplo paradigmático lo constituye la situación de los bienes declarados «fuera de ordenación» como consecuencia de una actuación urbanística, de tal modo que edificaciones construidas con licencias otorgadas legalmente al amparo de planes anteriores, de repente se convierten en incompatibles con las determinaciones del nuevo plan, y, en consecuencia, adquieren dicha condición. La situación de un edificio u obra que se encuentre «fuera de ordenación» comporta que no pueden otorgarse licencias para obras de mejora o de reedificación, autorizándose tan solo aquellas de pequeña reparación, higiene, ornato y conservación del inmueble que se encuentre en dicha situación.

El legislador en disposiciones recientes reconoce una serie de perjuicios que afectan a los edificios calificados como «fuera de ordenación»: por lo que respecta al valor catastral, se corrige a la baja su valor, aplicándole un coeficiente de 0,80 por ciento; se cercena la posibilidad de hipotecarlos al prohibir a las entidades de crédito la titulización de las hipotecas sobre dichos bienes, facultándose a los bancos, como consecuencia de la disminución del valor del bien, para exigir en su caso garantías adicionales; las indemnizaciones derivadas de un siniestro asegurado solo se limitarán al valor real de un bien tasado como «fuera de ordenación». Asimismo, la propia Ley del Suelo dispone que el valor de tasación de esta clase de bienes se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil, sin embargo, a pesar de reconocer el perjuicio experimentado por los propietarios, excluye la posibilidad de que estos sean indemnizados. Nos encontramos en presencia de un supuesto más de expropiación legislativa, pues, de no mediar esta declaración del legislador, nos encontraríamos ante un supuesto de daño reparable por la vía de la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas.

En La Coruña, la revisión del Plan General de Ordenación establece un límite de alturas de los edificios que dejará fuera de ordenación un gran número de ellos. La Ley de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia establece en el artículo 47 un determinado número de metros librea y de zonas verdes por cada 100 metros cuadrados edificables. Esta exigencia plantea un grave problema para dejar sin efecto la calificación de «fuera de ordenación» de los edificios afectados, en el supuesto de que hayan sido asignados a otras edificaciones con objeto de autorizar las alturas correspondientes. Por ello entiendo que lo más conveniente para reconducir la situación urbanística a su primitivo estado, tal como al parecer es lo que pretende el Ayuntamiento, quizá sea ineludible acudir a una revisión del plan, con lo cual se ganará en seguridad jurídica.