El ajuste llega por el lado de la oferta, no de los precios

La Voz

ECONOMÍA

26 jul 2010 . Actualizado a las 02:00 h.

El estudio compara el último ciclo expansivo del mercado inmobiliario con el anterior, a finales de los años ochenta, y subraya como a diferencia de entonces, en el período 1995-2007 los precios no dejaron de crecer durante todo el ciclo (veinte semestres consecutivos). Y la tendencia se mantuvo en la convicción de que sería «permanente», es decir, las expectativas de los agentes se basaron en futuros, lo que alentaba una inversión cada vez mayor.

Por el lado de la oferta, debido a las elevadas tasas de retorno; por el lado de la demanda, cuanto más esperase el comprador, más cara sería la vivienda. «El crecimiento del precio se sostuvo gracias a la demanda creciente», indica Guevara, pero aunque los precios aumentaron de forma rápida, «el esfuerzo que había que hacer para comprar una vivienda no siguió un mismo perfil». Tipos de interés a la baja, disponibilidad de crédito y extensión de los plazos de amortización animaron a los compradores? y alentaron la especulación inmobiliaria.

Respuesta «excesiva»

En el 2005 y el 2006 el número de transacciones inmobiliarias alcanzó las 900.000 operaciones anuales. La oferta, más rígida al principio del ciclo comenzaba a responder a la insaciable demanda. Una respuesta «excesiva», señala Guevara, puesto que el número de viviendas iniciadas per cápita era 4,5 veces superior al de otros países en los que se vivía un bum similar. Y, pese al aumento de la oferta, los precios continuaban al alza. Eso explica en parte porque ahora los precios no bajan rápido (como sucedió en anteriores ciclos). El ajuste se produce por el lado de las cantidades: se ha frenado el inicio de nuevas viviendas.

«La burbuja pinchó en el 2007, y desde entonces los precios de la vivienda han bajado. Aunque no disponemos de estimaciones rigurosas, todo apunta a que los precios del suelo también han bajado. Pero el ajuste se ha producido fundamentalmente en cantidades. El sector paralizó su actividad en el 2007, a la espera de dar salida al enorme stock acumulado», resume Belén Gill.

En el 2009, el número de viviendas iniciadas se situó en un 10% de las cifras de los mejores años de la burbuja. Los precios siguen bajando y las transacciones están al nivel más bajo de la última década.