Un estudio de Funcas describe cómo la especulación y el crédito fácil inflaron el mercado de la vivienda hasta el 2007 y provocaron un endeudamiento sin precedentes
26 jul 2010 . Actualizado a las 02:00 h.«Una burbuja inmobiliaria se produce cuando el principal motor del aumento de los precios son las expectativas de crecimiento de los mismos», explica Juan Fernández de Guevara, investigador de la Universidad de Valencia, al comienzo del estudio Las empresas del sector de la construcción e inmobiliario en España: del boom a la recesión económica.
El informe, auspiciado por Funcas, se presentó días antes de que el sistema financiero español saliese airoso de las pruebas de estrés. Unos test que, sin embargo, volvieron a mostrar la excesiva exposición de bancos y cajas al negocio inmobiliario. El Banco de España advierte que el 70% (47.499 millones de euros) de los créditos morosos pertenecen a actividades de construcción e inmobiliarias. El riesgo, según detalla el informe de Funcas, fue causa y consecuencia de la burbuja inmobiliaria, de unas expectativas desmedidas.
Guevara describe en su trabajo las razones del bum del negocio de la vivienda en el período 1995-2007 y cuáles fueron los factores que dieron lugar a la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de España: cómo el sostenido crecimiento de la demanda se unió al cambio en las expectativas de promotores y compradores sobre el incremento futuro de los precios, alimentadas por la facilidad del crédito.
El estudio pone el acento sobre la evolución de la oferta: sobre el modo en que se comportaron las empresas de la construcción durante el ciclo expansivo, y cómo dada la abundante demanda y la contención de los costes de producción, actuaron de manera «racional» acumulando suelo para seguir construyendo al amparo del continuo aumento de los precios. La cuestión era hasta dónde esa forma de actuar era sostenible, teniendo en cuenta que a largo plazo el negocio depende siempre de factores demográficos (los nuevos hogares), de la renta disponible o la tasa de desempleo.
El informe indica que el exceso de oferta que se generó se debió «fundamentalmente» a factores especulativos. «El sector financiero tuvo un rol determinante en el desarrollo del mercado inmobiliario, al permitir que, pese a las crecientes dificultades de accesibilidad a la vivienda derivadas de los fuertes crecimientos de precios, el esfuerzo inversor no aumentase al mismo ritmo, e incluso fuese menor que el que alcanzó en el momento álgido del ciclo anterior», sostiene Guevara.
El crédito para la compra de vivienda se multiplicó por 9, el crédito a la construcción por 6,7 y el crédito a las actividades inmobiliarias por 25. «El sistema crediticio proporcionó el combustible que la burbuja inmobiliaria necesitaba para continuar el crecimiento de los precios», apunta el autor.
Durante el bum, las entidades financieras concentraron cada vez más su actividad en negocios de promoción, construcción y adquisición de vivienda y tuvieron que acudir «de forma masiva» a la financiación exterior. La banca española era fiable. Pero dejó de serlo en cuanto cambió, a partir del 2005, la política financiera. Subieron los tipos, y detrás las hipotecas; la demanda se redujo y los precios empezaron a caer. Hasta ahora, cuando la vivienda ha dejado de ser negocio, también para la banca, que ha perdido la confianza del mercado internacional y se ve apremiada por el regulador a deshacerse de activos inmobiliarios o a aumentar las provisiones.