La experiencia de reconvertir un local comercial en vivienda en A Coruña: «No pagamos comunidad»
VIVIR A CORUÑA
El proceso es largo pero es una fórmula para revitalizar zonas comerciales deprimidas y aumentar el parque de vivienda
16 may 2024 . Actualizado a las 05:00 h.El auge del negocio electrónico está afectando al pequeño comercio. Muchos se ven abocados al cierre ante la fuerte competencia de Amazon y otras grandes plataformas. Una realidad que está dejando vacíos cientos de locales en ciudades como A Coruña. Reconvertirlos en viviendas es una de las estrategias que propone el sector para darles salida y aumentar el parque de vivienda en alquiler o venta, esencial para el descenso del precio.
La Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein) estimó a comienzos de año que en A Coruña existen 925 locales en alquiler, un centenar más que en diciembre de 2022, cuando había 820. Esto supone un incremento del 12,8 % en dos años. La Xunta de Galicia aprobó a finales del pasado año un decreto que modificó las normas de habitabilidad de Galicia del 2010 con el fin de facilitar que los bajos comerciales sin actividad puedan transformarse en vivienda. Benito Iglesias, presidente de la entidad, explicó que «es una buena estrategia que ya se está notando».
Alberto es un vecino de A Coruña que se animó en transformar en su casa el local donde había estado trabajando durante años como protésico dental. Era una entreplanta que compró a finales del pasado siglo y que puso en venta en el año 2016, tras su jubilación. Sin embargo, decidió convertirla en su hogar porque quienes visitaban el espacio mostraban su interés en comprarlo y transformarlo en una casa: «Lo pusimos en venta y cuando lo veían todos decían que se podría hacer una vivienda, entonces decidimos hacerlo».
El proceso de transformación fue largo, pero Alberto pudo hacerlo porque durante esa época vivían en otra propiedad. El trámite comenzó en el año 2016, cuando pidieron la autorización del cambio a la comunidad. Después, en agosto de 2017, solicitaron el permiso al Ayuntamiento de A Coruña, que se lo concedió en mayo de 2018. Ahí comenzaron las obras, que se prolongaron hasta febrero de 2019. «El documento final de habitabilidad nos lo otorgaron en marzo de 2019», afirma el propietario.
Él y su mujer están satisfechos viviendo en esta entreplanta. Tiene noventa metros cuadrados, que se distribuyen en dos habitaciones, un baño y un espacio diáfano que incluye el salón, el comedor y la cocina. No tienen problemas de humedades, aunque sí confiesan que reciben poca luz natural y tienen que poner la calefacción. «Si consiguiéramos algo de mejores condiciones, nos cambiaríamos sin ningún dolor del alma», dice.
En el lado más positivo, dice, está en que tienen una entrada propia a su casa y que no pagan la comunidad. «Solo pagamos cuando hay problemas con el techo del edificio o con la fachada», cuenta. Además, ahora tienen un inmueble que pueden vender por un valor mucho más alto que si siguiera siendo un local. Alberto recuerda que lo compró en los noventa por unos siete millones de pesetas —unos 42.000 euros— y que ahora podrían ponerlo a la venta por más del triple: «Yo creo que lo podríamos vender por unos 180.000, menos imposible, esta zona de A Coruña se ha cotizado más que otras». El inmueble está en Monte Alto.
Silja Molist López, la arquitecta que hizo la obra del local de Alberto: «Los cambios de uso son una forma de facilitar que la gente vuelva a vivir en los centros de las ciudades»
Silja Molist, de Dommo Arquitectura, es la profesional que se encargó de llevar a cabo el cambio de uso habitacional del antiguo laboratorio dental de Alberto. La arquitecta explica algunas de las claves de este proceso, cada vez más demandado.
— ¿Cuántos metros cuadrados y altura mínima tiene que tener el local?
— No existe una superficie mínima determinada, sino un programa mínimo y una superficie mínima por estancia. La vivienda debe tener, como mínimo, una estancia principal —salón y dormitorio—, una cocina —que puede estar unida a la estancia principal— , un baño, un lavadero con tendedero y un espacio de almacenamiento. Para un loft o estudio, lo mínimo serían 25 metros cuadrados de estancia principal, cinco metros cuadrados de cocina, cinco metros cuadrados de baño, tres metros cuadrados de lavadero, un metro cuadrado de almacenamiento y algo de espacio de distribución, que siempre es necesario.
Por experiencia, nos iríamos a unos 40 o 45 metros cuadrados de superficie útil en las mejores condiciones, aunque en la mayoría de los casos ronda los 50 metros cuadrados. Respecto a la altura mínima, hubo un cambio respecto a la anterior normativa. En la normativa del 2023 se admite una altura mínima para cambios de uso de 2,40 metros con carácter general, frente a los 2,50 metros que exigía la de 2010, pudiendo rebajarse esta altura hasta 2,20 metros en zonas de servicio y de distribución.
— ¿Qué requisitos tiene que tener por ventilación o iluminación natural?
— Todas las estancias tienen que tener ventilación e iluminación natural, es decir, ventanas. Y por ventanas no se admiten ventanas altas, claraboyas y lucernarios inaccesibles, sino que tienen que ser ventanas que arranquen a una altura convencional —máximo 1,10 metros— y con unas dimensiones adecuadas a la estancia a la que dan servicio. Los únicos espacios que pueden no tener ventanas son los baños, aseos, lavaderos y tendederos. Este factor es el más importante a tener en cuenta en los típicos bajos entre medianeras, de gran profundidad, que solo tienen una o dos ventanas a la calle pero que son muy profundos porque no solo ocupan el bajo de la edificación, sino también su patio. En estos casos, lo que más nos limita a la hora de plantear el cambio de uso es la superficie de ventanas que podemos tener dando a la calle. Igual tenemos un bajo de 75 metros cuadros, que en una situación ideal podríamos convertir en una vivienda de dos dormitorios, pero por la ausencia de ventanas solo podremos convertir en un loft.
Otro tema importante a tener en cuenta es la protección de vistas. A día de hoy, no se pueden abrir ventanas directamente a la calle porque ello invadiría la intimidad de sus ocupantes, aunque esto está pendiente de una regulación por parte de los ayuntamientos. De ahí que se exija que las ventanas arranquen a un mínimo de 1,80 metros respecto a la vía pública, o bien la fachada se retranquee dos metros respecto a la alineación de la calle. Por eso, los bajos ideales para convertir en vivienda son los que hacen esquina, los que dan a dos fachadas diferentes, y también aquellos que queden un poco elevados respecto a la calle, por ejemplo, en calles con cierta pendiente.
— ¿Qué permisos se tienen que solicitar para el cambio de uso?
— Hay que solicitar en el ayuntamiento una licencia de cambio de uso. Para solicitarla, es necesario presentar un proyecto realizado por un arquitecto, y pagar las correspondientes tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) en el ayuntamiento.
— ¿Qué más trámites se tienen que hacer con la Administración?
Primero, solicitar licencia. Una vez concedida, se realizan las obras y se presenta el certificado final de obra para solicitar la primera ocupación. El ayuntamiento hará una inspección y comprobará que todo está correcto. Luego hay que llevar toda la documentación a la notaría para proceder a escriturar el cambio de uso y registrarlo como vivienda en el Registro de la Propiedad, así como en Catastro.
— ¿Cuánto cuesta toda este proceso?
— Los honorarios son libres, y dependerán no solo de la superficie del local, sino de las obras que haya que realizar. Como en cualquier proyecto, no es lo mismo un cambio de uso donde apenas se demuelan dos tabiques y las obras sean solo a nivel de acabados, que un cambio de uso donde sea necesario rehacer la fachada o modificar algún elemento estructural. En cualquier caso, los honorarios del proyecto son una pequeña parte de los honorarios de la obra, que al final es lo que va a condicionar la viabilidad del cambio de uso. Como consejo, nosotros a nuestros clientes siempre les decimos que al precio de la obra le sumen entre un 12 o 15 por ciento para asumir todos los gastos complementarios. Por eso siempre es aconsejable empezar realizando un estudio de viabilidad que incluya una propuesta y una estimación de las obras a realizar, antes de lanzarse a hacer el proyecto.
— ¿Convertir bajos en vivienda es una buena medida para aumentar el parque de vivienda?
Los cambios de uso, más allá de una mera especulación, son una forma de volver a darle vida a nuestras ciudades, sobre todo, a los barrios y a las calles menos comerciales. Con el auge de las grandes superficies y del comercio online, muchos comercios de cercanía han ido cerrando, dejando muchos locales vacíos y abandonados. Y en cambio mucha gente que era del barrio de toda la vida se ha tenido que ir a vivir a las afueras porque no encuentra viviendas asequibles en el centro. Por ello, los cambios de uso son una forma de darle un nuevo uso a esos locales que llevan años abandonados y facilitar que la gente vuelva a vivir en los centros de las ciudades.