Los tasadores rebajan el suflé inmobiliario en Santiago: «Hay vivienda cara, pero también inflada»

¿La vivienda en Santiago está cara? Sí. ¿Tan cara como dicen los macroportales inmobiliarios y los escaparates de las agencias? No exactamente. Palabra de tasador, la figura que junto a los notarios y los protagonistas de las operaciones conocen los verdaderos precios que se pagan por las propiedades en Compostela.

No creen que exista una contradicción: «La vivienda subió y está cara, como todo, pero también hay ofertas infladas y márgenes de negociación amplios», aseguran en Tasgal. La firma compostelana, que cuenta con cuatro profesionales trabajando en Galicia, ha constatado en Santiago rebajas en valoraciones de 30.000 a 60.000 euros para operaciones de compraventa de entre 300.000 y 500.000 euros, mayormente pisos en el Ensanche o chalés. Esos precios inflados se dan por oportunismo o por la falsa percepción que tienen sus propietarios, que hacen autotasaciones optimistas; o bien por las estrategias de agencias con grandes carteras que manejan sin agobios los tiempos de venta.

Desde Tinsa, la mayor sociedad de tasación en España, con agentes sobre el terreno en Compostela, apuntan también que esas distorsiones de precios se producen por «factores negativos» de la propiedad que entran en el terreno de la subjetividad, como la conservación, la luz o los ruidos. En una situación de tensión media o alta, fijan el margen de rebaja entre la oferta y el precio real en un rango del 5 al 15 %, pero advierten que no hay pautas y es difícil generalizar.

«Viendo los precios de los portales es normal que la gente crea que no puede comprar»

El arquitecto Carlos Fernández Coto, cofundador de la empresa de tasaciones alForo, coincide con sus colegas en que las familias compostelanas «de a pie» lo tienen difícil para acceder al mercado, e incide en que «viendo los precios que se ponen en los portales inmobiliarios es normal que mucha gente crea que no puede comprar. Si además escucha que todo sube y que está imposible, el comprador se retrae».

 Pero hay otras realidades. Para este estradense experto en patrimonio, el margen de maniobra para tirar hacia abajo de los precios que se anuncian en portales y agencias de ciudades con tensiones como A Coruña o Santiago puede situarse en el 15 %. Una horquilla que se va a abriendo cuanto más intervención hipotecaria recaiga en la compraventa. «Las tasaciones —vigiladas por el Banco de España— no siempre cubren las expectativas de la oferta», advierte Fernández Coto, lo que dificulta el cierre de operaciones que se solucionan con una cesión a la baja por parte del vendedor, que también acaba abriendo los ojos a la realidad.

Y apunta otra vía interesante: «Hay un mercado que no está en las agencias», señala. Se refiere, por ejemplo, a viviendas producto de herencias que los nuevos propietarios llevan antes al tasador que a un portal para poder hacer cálculos de reparto, y que en ocasiones se recolocan por el boca a boca, sin anuncios públicos. Otra alternativa para encontrar «buenos precios» es rebuscar en la vivienda en manos de la banca, procedente de embargos, aunque reconoce que la bolsa con estas característica ha sido y es bastante limitada en Santiago.

Valor emocional y reformas por las nubes que no suman

En el sector inmobiliario estadounidense, muy marcado por las urbanizaciones, hay un dicho que resume los tres factores que determinan el precio de una propiedad: ubicación, ubicación y ubicación. En España, con otra configuración urbana, los tasadores también señalan la localización como el elemento más determinante, pero no el único.

 ¿Qué puede provocar que un piso de las mismas características en la misma urbanización, barrio o en el propio edificio presente diferencias de miles de euros? Para los tasadores, los macroportales inmobiliarios digitales son útiles para detectar tendencias de precios y para conocer las expectativas de los vendedores, reconocen en Tinsa, pero no se dejan llevar solo por estas referencias, especialmente en épocas de «euforia».

La observación directa cuenta: envolventes deterioradas y zonas comunes o ascensores en la rampa de la derrama comunitaria reducen atractivo sin llegar a ser un motivo disuasorio. El trastero se aprecia, pero la plaza de garaje puede ser decisiva si hablamos de los cogollos urbanos. Los ruidos del ocio nocturno o el ambiente que generan determinados negocios no se ven a la luz del día, pero pesan si existe una conflictividad latente y pública. Y la altura de planta, la orientación, las vistas o la existencia de terraza al aire libre también desequilibran balanzas, sobre todo desde el confinamiento.

Los tasadores hacen una advertencia: el mobiliario o la calidad de los electrodomésticos no influyen. El estado general del interior, sí, y mucho. Las compras que incluyen trabajos de rehabilitación a fondo —cambios de suelo, baños, cocinas...— bloquean muchas operaciones. La falta de mano de obra y el precio de los materiales dispararon los presupuestos de actuaciones que se dilatan en el tiempo, lo que a veces genera un gasto añadido en alquileres. Y luego hay que hacer cuentas: si pagas 200.000 por un piso y 100.000 por su reforma el precio inmobiliario no pasa a ser 300.000. A lo sumo, sostienen los profesionales, se puede aplicar una revalorización de entre el 10 y el 15 %. En los ajustes de precio también pesa la mala información de los vendedores o su percepción falseada por el valor emocional, que el mercado no tiene por qué apreciar.

 

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