Juan José Yáñez: «Un ladrillo cuesta igual en todas partes, pero el suelo no, y en Santiago hay poco»

El confinamiento disparó el interés por pisos con terraza o casas con jardín


santiago / la voz

El mercado de la vivienda atraviesa un buen momento en la provincia de A Coruña, aunque el secretario general de la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de A Coruña (Aproinco), Juan José Yáñez (A Coruña, 1960), advierte de que las promociones actualmente a la venta se están acabando en Santiago y que la ciudad necesita contar con más suelo edificable sin el lastre que les supone tener que reservar un 40 % de los pisos para una, asegura, «inexistente» demanda de pisos protegidos de promoción privada.

-¿La crisis del coronavirus se está dejando notar en el mercado inmobiliario?

-Hay que distinguir entre vivienda nueva y usada. La nueva, que es la que nosotros fabricamos, por ahora no estamos detectando mayor incidencia. Es cierto que en lo que es la construcción sí tuvimos un momento un poco preocupante porque no sabíamos si íbamos a seguir recibiendo los suministros, pero afortunadamente no tuvimos la más mínima incidencia porque enseguida se levantó el confinamiento y al crearse el permiso retribuible recuperable y como teníamos acopio de materiales en las obras, en definitiva no se dejó notar. Ahora hay más complejidad, lógicamente, por tener que cumplir con los requisitos para evitar la propagación del virus, con las mascarillas, geles y eso, pero por lo demás, afortunadamente, no hubo retrasos que podrían haber provocado o bien resoluciones de contrato o indemnizaciones.

-¿Tampoco ha afectado a las ventas?

-Tampoco hemos notado especial problema, porque nosotros vendemos con mucha antelación, sobre plano, de edificios que vamos a entregar dentro de dos años. Así que como ya teníamos prevendido, para poder obtener financiación de los bancos, el 50 o el 60 %, pues no estamos teniendo problemas. Es más, hay algunas empresas de Aproinco que me han comentado que han vendido más estos meses de julio y agosto que en los mismos meses del año pasado. Creo que esto es muy significativo.

-Quizás sea porque el confinamiento puso de manifiesto lo importante que es tener una buena vivienda, ¿no?

-Por eso la demanda de vivienda nueva no se ve afectada, porque tiene unos requisitos normativos de eficiencia energética y aislamiento acústico muy grandes y normalmente también tiene mayores medidas porque tiene que cumplir una normativa de accesibilidad y ya no digamos si tiene algún tipo de terraza o jardincito.

-¿Hay más demanda de pisos con terraza o casas con jardín?

-Es una tendencia que aún no sabemos si ha llegado para quedarse, pero ahora mismo se ha detectado una mayor demanda de este tipo de viviendas porque parece que la gente quiere garantizarse un confort cara a posibles nuevos confinamientos, algo que ojalá no suceda.

-En Santiago ocurre que la vivienda nueva que se está construyendo en Cornes, O Castiñeiriño o Conxo es casi siempre más barata o al menos está al mismo precio que la de segunda mano de la zona del Ensanche.

-Si comparamos una vivienda usada en pleno centro de Santiago, en calles emblemáticas como General Pardiñas o Doctor Teijeiro, con una nueva a las afueras de Oroso o en el límite entre Teo y Brión, pues evidentemente no es comparable. Habría que ver si se pudiese hacer, que no se puede, una vivienda nueva en una de esas calles, qué precio tenía.

-Pero Cornes o el Castiñeiriño no son las afueras y tienen precios similares a las usadas del Ensanche.

-Sí, y hay que tener en cuenta que, además, esa vivienda usada necesita una rehabilitación importante y costosa y que, pese a ello, aún así nunca va a conseguir tener la calidad y comodidad de la nueva. Por eso digo que el mercado no se está resintiendo por el coronavirus, pero el de la vivienda nueva, el otro es más difícil de valorar porque todo depende de qué necesidad y ganas de vender tenga el vendedor, ya que puede ponerle el precio que quiera. En la nueva no, porque no es posible bajar del precio de coste, que es el verdadero problema.

-¿Por qué es tan cara la vivienda es cara en Santiago?

-El meollo de la cuestión es el precio del suelo. Un ladrillo, el hormigón o los salarios cuestan igual en todas partes, pero el suelo no y en Santiago hay poco. Además, como en A Coruña y Ferrol, hemos sufrido la inacción de los gobiernos de las llamadas Mareas. Y no es una crítica ideológica, es una crítica a su inacción. Por contra, tenemos a Oleiros, que es de Alternativa dos Veciños y probablemente esté próximo ideológicamente a esas Mareas, pero tiene una gestión urbanística excelente y una seguridad jurídica absoluta para las empresas. De lo que se trata es de que los parámetros estén claros y de que la gestión sea buena.

«La vivienda protegida de promoción pública en el fondo es un tremendo lastre»

Otra de las cuestiones que trataron en su primer encuentro con Bugallo es el asunto «muy delicado» -apunta- «de los porcentajes de reserva de vivienda protegida, aunque no es políticamente correcto decirlo, pero es que en el fondo son un tremendo lastre». Una opinión que fundamenta en el hecho de que este tipo de viviendas «a día de hoy ya no tiene ningún tipo de ayuda, ya no existe la ayuda estatal directa, ni la subsidiación del préstamo, por no existir ya no existen ni los propios préstamos cualificados o convenidos». Por ello, al gobierno local le han solicitado que, mientras no vuelva a haber ayudas a las empresas para la compra del suelo, a la constructora para urbanizarlo y dotarlo de servicios y también para el comprador final «a lo mejor lo que hay que hacer es reducir los porcentajes de reserva al mínimo y que se destinen al alquiler», explica Yáñez, y pone como ejemplo de este modelo a Oleiros. En Santiago, actualmente ese porcentaje de reserva es del 40 % del total

-¿Cree que hay que construir menos vivienda protegida?

-El análisis de Santiago es demoledor. El número total de inscritos en el registro son unos 730. De ahí hay que descontar 500 que son demandantes de viviendas de protección públicas, no privadas. Pero los 230 que quedan tampoco son los reales, porque hay que descontar a diez solicitantes de régimen especial en alquiler o alquiler con opción de compra, a 94 solicitantes de régimen general en alquiler o alquiler con opción de compra y 25 demandantes de VPO en alquiler. En definitiva, personas que quieren comprar directamente una vivienda protegida de promoción pública en Santiago son 101 y el nuevo plan general reserva para la ciudad 14.870.

-¿No existe mercado?

-Llevamos muchos años diciendo que la vivienda protegida tiene que ser en alquiler. Porque la mayoría de los demandantes son de vivienda social, que promueven instituciones públicas, que son mucho más baratas porque no se tiene que cubrir el coste real de construcción. Porque, además, la nueva ley prohíbe a los bancos prestar dinero a quien no supere un estudio de solvencia y, el 99,9 % de los inscritos en el registro de demandantes de vivienda no pueden obtener un préstamo hipotecario. Así que los demandantes son de vivienda pública, no hay ayudas y no hay créditos, por lo que no hace falta reservar un 40 % del suelo.

«Hemos transmitido a Bugallo la posibilidad de desarrollo que hay en el entorno del CHUS»

El secretario general de Aproinco es muy crítico, por su «falta de gestión e inacción», con el gobierno de Compostela Aberta (CA) porque asegura que la consecuencia fue que «en Santiago ha pasado que en cuatro años no se desarrolló ni un solo suelo nuevo». Un problema que ya han transmitido al nuevo alcalde, Xosé Sánchez Bugallo (PSdeG-PSOE), y a la concejala de Urbanismo, Mercedes Rosón, «a los que les hemos explicado que ahora hay que volver a gestionar suelo porque ese es el verdadero cuello de botella. Casi lo único que diferencia una obra en el centro de A Coruña o de Santiago con otra en Melide o Arzúa es el precio del suelo, porque el coste de construcción es casi idéntico en un sitio u otro, por lo que pedimos a todas las administraciones es que faciliten la puesta en el mercado de suelo porque cuanto más abundante sea el suelo, más barato será, siempre y por supuesto cumpliendo con todas las normativas. Pero, como siempre se dice, solo se especula con lo que es escaso», explica Juan José Yáñez.

En esa primera reunión con el nuevo alcalde compostelano «al que ya conocíamos de su etapa anterior» -añade- «le hemos transmitido la posibilidad de desarrollo que existe en todo el entorno del Complejo Hospitalario Universitario de Santiago (CHUS), que podría descongestionar el primer Ensanche. ¿Pero cuántos lleva eso?, porque la media en España de transformación de suelo está entre ocho y diez años, y eso es un verdadero problema», afirma.

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