La vivienda en alquiler se ha convertido en objeto de todos los deseos para muchas familias españolas, sobre todo jóvenes. El arrendamiento, antaño un fenómeno transitorio y minoritario en comparación con los países de Europa central, se ha convertido en la única vía posible de acceso a la vivienda para amplios sectores de la sociedad ante la carestía del acceso a la propiedad y la exigüidad de los salarios. Conforme a Eurostat, en los últimos 15 años, el porcentaje de hogares que son propietarios de su residencia ha descendido 5 puntos hasta el 75 %, siendo este todavía un nivel elevado en comparación con países como Alemania (47 %).
El incremento de la demanda ha disparado el precio del alquiler, particularmente en las zonas donde la escasez de oferta se ha hecho más acuciante, generando un gran malestar social. Entre el 2015 y el 2023, el precio medio del alquiler se incrementó un 58 %, cuando los salarios lo hicieron menos de la mitad. La tendencia es socialmente insostenible, al tiempo que frena la movilidad laboral y amenaza con constreñir gravemente el crecimiento económico.
Para afrontar esta situación, conviene tener claro que el principal escollo radica en la escasez de oferta, por la debilidad de la inversión residencial. Por cada vivienda nueva que se pone en el mercado cada año, se forman dos nuevos hogares en España. La expansión de las plataformas de vivienda turística es un factor agravante.
A este respecto, la regulación del alquiler es un arma de doble filo, ya que sirve para contener la inflación y así aliviar la carga financiera de los inquilinos, pero también puede disuadir la oferta o su desvío hacia el alquiler de temporada, como se está viendo en Barcelona. Conviene, por tanto, tener en cuenta las interconexiones entre los diferentes segmentos del mercado. Y mejorar la seguridad jurídica para que los propietarios no sean reticentes a poner en el mercado las viviendas disponibles.
En los países de Europa central el pago de alquiler está muy protegido, al tiempo que los inquilinos disponen de contratos de larga duración que aportan seguridad, así como, en el caso de los más vulnerables, ayudas públicas. Por otra parte, la fiscalidad penaliza los inversores que mantienen sus bienes inocupados.
A largo plazo, la prioridad pasa por la expansión del parque residencial y la VPO de alquiler, abordando las trabas administrativas y la lentitud de los procesos de concesio?n de suelo construible.
La cesio?n a la inversio?n en vivienda libre de terrenos inicialmente destinados a la vivienda protegida es una mala praxis que se ha extendido, desincentivando la actividad promotora y agravando las brechas habitacionales. Lógicamente, los incentivos fiscales a la demanda como las reducciones de IRPF o de IVA, no solucionan la escasez de oferta, al tiempo que redundan en un coste presupuestario y generan desigualdades.
Las soluciones existen, si bien su puesta en marcha se complica con el paso del tiempo, por la acumulación de disfunciones en el mercado de vivienda. Es el momento de un pacto entre las diferentes administraciones.