Vivienda: copien a Austria
OPINIÓN
La adecuación de intervenir en el mercado del alquiler de viviendas se pone de manifiesto con la mera contemplación de las frías estadísticas del Banco de España: desde el año 2013 la renta media de los alquileres ha subido un 50 % y quienes viven de alquiler, destinan a su pago el 40 % de la renta disponible. El anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda incorpora como uno de los remedios el control de la renta en las llamadas zonas de mercado residencial tensionado.
El control de las rentas de alquiler no representa una particular innovación, habida cuenta de las experiencias de otros estados de nuestro entorno. En Berlín o en París se han implantado medidas de limitación de precios con determinados criterios de referencia, y en los Países Bajos, Suecia o Irlanda también funcionan mecanismos para establecer precios de referencia y límites a los incrementos de las rentas.
Lo que no parece haber contemplado el Gobierno son las distorsiones que las últimas reformas en la regulación de los arrendamientos urbanos (cinco desde el año 2013, sin contar la proyectada), en particular, en relación con su duración, pueden suponer. Los estudios en esta materia demuestran que un control de rentas duro es ineficiente y que puede producir efectos contrarios a los esperados. En Berlín, antes de que la norma fuese anulada, la oferta se había contraído de manera notoria -aun cuando no resultan desdeñables los efectos que la espera de la decisión del Tribunal Constitucional tendría?, sin perjuicio de que también las rentas se redujeran levemente.
Es cierto que los arrendatarios que tienen un contrato en vigor podrán beneficiarse de leves rebajas de renta o de su mantenimiento en un determinado nivel durante un más dilatado lapso de tiempo, pero también lo es que quienes pretendan acceder, de nuevo, al mercado lo harán en peores condiciones, derivadas de la disminución de la oferta y del deterioro de las viviendas, por la falta de mantenimiento e inversión por sus propietarios. Lo esperable es que se produzca un aumento de renta en los lugares en los que esta no sea objeto de control: las periferias de las zonas tensionadas.
Se trata, además, de una medida de difícil implementación en un Estado en el que la vivienda es una competencia autonómica y en el que la medida se ve con recelo desde distintas comunidades autónomas, por razones radicalmente opuestas: en Cataluña porque tienen su propia regulación (más dura que la propuesta) y, en Madrid, porque la comunidad autónoma y el Ayuntamiento consideran que no es necesario actuar en este sector.
Todas estas circunstancias generan el caldo de cultivo menos propicio para favorecer el mercado del alquiler que requiere de un contexto normativo pacífico y estable para su fomento.
Las experiencias comparadas nos indican que las políticas de éxito pasan por la planificación de la promoción de viviendas, tanto públicas como a través de fórmulas de colaboración público-privada, con una rigurosa planificación que tienda a incrementar la oferta, una fuerte inversión pública y la espera (siempre angustiosa) de algunos años para percibir los frutos. El caso de Austria es un ejemplo de lo que acabo de afirmar.