Debate: la polémica ley de vivienda

Efectos de intervenir el mercado del alquiler

En los próximos meses debería aprobarse la primera ley estatal de vivienda, con una serie de medidas que tienen como objetivo controlar los precios del alquiler. Topes en los precios del arrendamiento para grandes tenedores con 10 o más pisos, congelación de precios para el resto o recargos en el IBI de hasta el 150 % para las viviendas vacías son solo algunas de ellas.

La teoría económica nos ha enseñado que intervenir el mecanismo natural de fijación de precios provoca una reducción de la oferta disponible y una bajada en la calidad del producto ofertado. En el caso de la vivienda, la pérdida de incentivos para el alquiler podría generar un retroceso de más de 10 años en nuestro parque de este tipo de viviendas. Esto supondría volver a la década de 2000 a 2010, donde los inmuebles destinados al arrendamiento suponían poco más del 10 % de la oferta total y tenían una calidad media-baja.

También habría que considerar el mensaje que pueden haber entendido los inversores nacionales e internacionales del sector con el anuncio de esta nueva ley. Las medidas que incluye podrían suponer un riesgo real de discontinuidad para muchos proyectos aún en fase de diseño y búsqueda de financiación. Estimamos que podría ponerse en cuarentena la construcción de al menos un tercio de la nueva oferta de alquiler proyectada entre los años 2021 y 2025: 10.000 sobre el total de 28.000, según refleja el último informe The Housing Property Telescope, de EY, del 2021. Construcción de viviendas, todo sea dicho, con una calidad superior a la que adolecía nuestro stock histórico y con una gestión mucho más profesionalizada.

Nos preguntamos cómo se aplicará, de ser aprobado el texto que acabamos de conocer, esta ley nacional, cuando las competencias sobre vivienda recaen en comunidades y ayuntamientos. La medida podría aumentar la heterogeneidad entre aquéllas con políticas más expansivas y liberales, como Madrid o Galicia, y las más intervencionistas, como Cataluña. Esta situación podría crear inseguridad jurídica en los inversores, porque cada municipio podría cambiar las reglas de juego del alquiler cada cuatro años.

 La nueva normativa contempla también ayudas directas a los jóvenes para el pago de su alquiler. Veremos en el medio plazo el impacto real de la aplicación de todas las medidas en su conjunto.

¿Es mejor un mal acuerdo que un buen pleito?

Es lo que debe haber pensado Ione Belarra cuando el PSOE le ha propuesto un sucedáneo de regulación de los alquileres para la remolona ley de vivienda, y reconozco que cuando pides la luna y te dejan en la estratosfera es asumible, pero no que el cohete explote en la cuenta atrás, que es lo que pasará con este acuerdo si se queda tal y como está. Diez inmuebles en el mercado suponen un sueldazo para la mayoría de la población. Es plausible aceptar por tanto que alguien que posee varios inmuebles destinados al arrendamiento está desarrollando una actividad económica y debería ser considerado un profesional. No creo que nadie tenga legitimación para poner un precio ilimitado a una vivienda, y menos cuando hasta las patatas fritas de bolsa vienen con precios integrados por el fabricante en el diseño de la bolsa para evitar los abusos comerciales; pero alguien que pretende vivir holgadamente de las rentas que le proporciona un bien que no es opcional no puede ser protegido por el Gobierno, y el acuerdo al que se llegó anteayer dejaría exento de atenerse al índice de precios máximos a todo aquel que no sea un profesional del arrendamiento, al margen de que el número de viviendas que tenga en propiedad sea una o sean quinientas, por lo que la mayoría seguiremos pagando lo mismo que ahora, y un poco más cada año a razón de lo que suba el IPC.

La regulación es una ley que solo actúa sobre municipios donde se dan una serie de síntomas que evidencian una desproporción entre los precios y los ingresos de la población. Cuando un municipio tiene el pálpito de que sus vecinas están haciendo un sobreesfuerzo para pagar el alquiler, solicita la declaración de zona tensionada para poder empezar a aplicar la ley. Pero con este nuevo acuerdo el municipio necesitaría permiso de su comunidad autónoma, arbitrario a falta de datos. Por ejemplo, en la docena de grandes municipios del cinturón metropolitano de Madrid que en estos últimos meses han manifestado, al margen del color político, la necesidad de la ley de regulación de los alquileres, tendrían las manos atadas.

Vacatio legis suena muy divertido pero huele francamente mal. Vendría a ser un indulto para los arrendadores obligados a respetar el indice de referencia, de manera que, una vez la ley entre en vigor, no tendrían que cumplirla hasta pasados 18 meses. La justificación es confeccionar el índice de referencia de los precios máximos a los que ceñirse, pero ese índice ya existe desde el 2020 (no está obsoleto), y es el mismo ministerio el autor de este acuerdo, con lo que el mal olor se hace fuerte. Como nadie va a dejar de consumir ese período de carencia, si al año que queda para amasar el texto definitivo, pasarlo por la túrmix del Congreso y dejarlo reposar en los protocolos le sumamos 18 meses por la patilla, los efectos que pueda lograr llegarían en forma de pan duro, y lo queremos tierno, cuando las medidas del escudo social por la pandemia están a punto de caducar.