El Tribunal Supremo, en una sentencia del pasado 19 de noviembre, declaró conforme a derecho el acuerdo del pleno del Ayuntamiento de Bilbao por el que se aprueba definitivamente la modificación del plan general de ordenación urbana (PGOU) en lo relativo a la regulación del uso de alojamiento turístico (que limita el número máximo de plazas a ofertar a tres por edificio, con una duración máxima de 31 días), contra el que recurrió la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia por vulnerar, a su juicio, la libertad de empresa y la libre prestación de servicios por parte de los propietarios de tales viviendas. Considera el tribunal que intervención municipal no solo es posible o legítima, sino que es exigible a la vista de la incesante transformación de las ciudades y el necesario encaje jurídico de este tipo de viviendas de uso turístico en el marco de unas actuaciones públicas urbanísticas dirigidas al desarrollo urbano sostenible.
La sentencia respalda la calificación de la vivienda de uso turístico como equipamiento y no como residencial recogida en la modificación. La calificación de las viviendas de uso turístico dentro del uso de equipamiento es irreprochable a juicio del Supremo, teniendo en cuenta que el plan de ordenación urbana califica el uso residencial como el que se desarrolla en los edificios destinados al alojamiento estable y permanente de las personas, concepto en el que no tienen encaje las viviendas de uso turístico, que son aquellas que se ofrecen o comercializan como alojamiento temporal por motivos turísticos o vacacionales. Por otra parte, la calificación de «uso equipamental» guarda concordancia con la definición que de dicho uso da el PGOU, según el cual el uso de equipamientos comprende las actividades destinadas a dotar al ciudadano de los servicios necesarios para su esparcimiento, educación, enriquecimiento cultural, salud, asistencia, bienestar y mejora de la calidad de vida.
Ambos usos, el residencial y el de equipamiento, recaen sobre la misma realidad física, esto es, sobre el inmueble que constituye una vivienda y que para alcanzar dicha condición cuenta con todos los requisitos de infraestructuras, urbanismo, construcción y edificación exigible. Siendo ello así, no cabe desconocer que el planificador urbanístico se haya legitimado, e incluso obligado, a promover la ordenación urbanística necesaria para conciliar la satisfacción del derecho a la vivienda con el destino de determinadas viviendas al alojamiento turístico, sin que resulte razonable la alternativa de dejar en manos del mercado la decisión al libre albedrío de los propietarios de las viviendas, puesto que ello puede poner en peligro el derecho a la vivienda de los ciudadanos, ya sea por la insuficiencia del parque residencial resultante, o por el encarecimiento de los arrendamientos con una finalidad residencial.
Es evidente que la proliferación de los alojamientos vacacionales ha dispersado el turismo por todo el territorio, convirtiendo los espacios que hasta ahora eran residenciales en espacios turísticos. La regulación administrativa actual sobre viviendas turísticas no ha resultado adecuada porque no responde a un diseño o planificación estratégica anterior basada en los principios de un desarrollo sostenible, que se dictó ante una situación problemática que requería de una rápida respuesta. La normativa adoptada supuso una mera reacción del legislador al crecimiento de esta actividad turística, donde no se han tenido en cuenta las prioridades a las que había que atender, los efectos que de ello se pudieran derivar, ni, por ejemplo, los mecanismos de protección dirigidos especialmente a los terceros, esto es, los residentes. Resulta, por tanto, necesario que esta materia sea regulada desde diferentes puntos de vista; no solo desde el administrativo como ha sido la tónica habitual en nuestro país, sino, sobre todo, desde una perspectiva integral que englobe criterios de ordenación urbanística y medioambiental. Y es que un desarrollo turístico sostenible requiere de un buen desarrollo del territorio. Entendemos que son los ayuntamientos los que deben llevar a cabo esta regulación urbanística, puesto que es a ellos a los que se ha otorgado la competencia sobre la regulación de los usos de las edificaciones residenciales, que son al fin y al cabo las destinadas a ser viviendas permanentes, y, por la misma razón, pueden y deben decidir en cuanto a la prohibición de cambios de uso de dichos edificios o limitarlos, estableciendo cuál es el uso que debe predominar en dichos edificios. Este fallo del Supremo viene a avalar nuestra opinión.