La renta de los locales comerciales en el estado de alarma

José Manuel Busto Lago TRIBUNA

OPINIÓN

ABIR SULTAN | Efe

26 mar 2020 . Actualizado a las 05:00 h.

Una de las preguntas que con más frecuencia se están realizando en los despachos de abogados por autónomos y por pequeños empresarios es la atinente a si, tras el cierre imperativo del local comercial abierto al público en el que desarrollan su actividad comercial, siguen obligados al pago de la renta, aun habiendo dejado de percibir los ingresos fruto de la actividad que ya no pueden realizar. ¿Puede exigir el arrendatario una modificación del contrato que suponga un ajuste temporal de la renta pactada al desequilibrio de la base negocial del contrato fruto de un evento de fuerza mayor? ¿Puede exigir una suspensión de la obligación de pago mientras estén en vigor las medidas del estado de alarma? ¿Puede exigir una reducción del importe de aquélla?

Son excepcionales los contratos de arrendamiento de local de negocio en los que se ha previsto la distribución de riesgos en estas situaciones y también aquellos en los que se establece una renta variable que garantice la conmutatividad de las prestaciones.

En el caso de que la actividad comercial para la que se ha alquilado el local no pueda realizarse como consecuencia de una disposición legal sobrevenida, el arrendatario podrá resolver el contrato. Evidentes resultan las razones por las que esta regla no nos sirve para dar una respuesta al supuesto que ahora nos ocupa, y ello tanto porque no se da el presupuesto de hecho (se trata de una imposibilidad meramente temporal) como porque tampoco es la consecuencia querida por el arrendatario, que querrá seguir desarrollando su actividad cuando concluya el estado de alarma. Por otra parte, tampoco resulta de aplicación en este supuesto la regla de la imposibilidad de la prestación, puesto que, siendo la del arrendatario una obligación pecuniaria, esta nunca deviene imposible

Los fundamentos jurídicos que se ofrecen al arrendatario del local para argumentar su pretensión de ajuste de la renta o, en su caso, de suspensión de devengo de la misma mientras dure la actual situación, están representados por la invocación de la cláusula rebus sic stantibus -que ampara el reequilibrio de prestaciones cuando de manera imprevisible cambia de manera sustancial el estado de cosas tomado en consideración por las partes-; y por la aplicación supletoria o analógica de normas que resultan de aplicación a otros contratos de arrendamiento. Entre estas últimas, la reducción de rentas en los arrendamientos rústicos en supuestos de pérdida de más de la mitad de los frutos como consecuencia de un caso fortuito; o la suspensión del contrato de arrendamiento de vivienda mientras se realizan obras impuestas administrativamente. Ninguna de estas normas es de aplicación a los contratos que nos ocupan, pero es cierto que puede encontrarse fácilmente una identidad de razón entre el supuesto que contempla y la circunstancia actual.

Dicho esto, no podemos desconocer que el propietario arrendador sigue cumpliendo con su obligación esencial, cual es la de mantener el local a disposición del arrendatario y que este sigue poseyéndolo de manera pacífica. En consecuencia, ningún incumplimiento puede imputársele en relación con sus obligaciones contractuales, al tiempo que ninguna norma existe en nuestro derecho que imponga un necesario equilibrio económico de los contratos (y, en particular, en los contratos ordinariamente celebrados entre empresarios o profesionales), asumiendo el arrendatario los riesgos propios e inherentes a la actividad económica que realiza, sin que estos puedan ser transferidos al arrendador.

La incertidumbre sobre el escenario actual y los derechos respectivos constituyen el mejor aliciente para negociar el reparto del sacrificio.