Sobre el vencimiento anticipado


El 11 de septiembre el Tribunal Supremo (TS) se pronunció sobre la nulidad de la cláusula abusiva de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario por impago de una sola cuota, tanto si la ejecución estuviera ya instada como si no se hubiera iniciado. En ella se aplica la doctrina derivada de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Los principales argumentos del TS para dar respuesta a las cuestiones que, según el TJUE son competencia de los jueces nacionales, son, entre otros, que en este contrato, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca son inseparables, pues atañen tanto a la obtención del préstamo en condiciones más ventajosas (más barato) como a la garantía real que tiene el banco en caso de impago. Por ello el TS considera que no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución hipotecaria resulta ilusoria, o extremadamente dificultosa. Podrá reemplazarse la cláusula anulada por la aplicación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción actual tras la Ley de 2019 de Contrato de Crédito Inmobiliario, que en su artículo 24 permite el vencimiento anticipado del contrato con las cuotas vencidas y no satisfechas a doce mensualidades, siempre que el banco haya requerido el pago al consumidor concediéndole un plazo de, al menos un mes, para el cumplimiento del pago no satisfecho. Los jueces nacionales podrán sustituir la cláusula abusiva viciada de nulidad por una norma imperativa de Derecho nacional aprobada con posterioridad.

En relación a los procedimientos actualmente en marcha y aquellos iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil del 2013, estima el TS que deberán ser archivados, así como aquellos declarados vencidos con posterioridad dicha fecha, los cuales no surtirán efecto de cosa juzgada, por lo que el banco podrá entablar una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado del contrato, sino en la aplicación de disposiciones legales antes examinadas. A nuestro juicio, esta posibilidad favorece el derecho constitucional a obtener una tutela judicial efectiva de jueces y tribunales, debido a que, si una de las partes litigantes dejase de invocar algún fundamento fáctico o jurídico, ello no sería impedimento para que, aunque el juez no se pronuncie sobre el mismo, se encuentre comprendido bajo los efectos de la cosa juzgada, tal como establece la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que hemos criticado otras veces. Esta sentencia introduce consecuencias beneficiosas para bancos y consumidores, al dar prioridad a la subsistencia de la acción hipotecaria, la cual es más conveniente para el banco y para los clientes que la acción declarativa ordinaria derivada del contrato. También es positiva para la actual situación económica, que se verá estimulada facilitando la financiación de la adquisición de vivienda.

Por Jaime Concheiro del Río Registrador de la Propiedad jubilado

Conoce toda nuestra oferta de newsletters

Hemos creado para ti una selección de contenidos para que los recibas cómodamente en tu correo electrónico. Descubre nuestro nuevo servicio.

Votación
4 votos
Comentarios

Sobre el vencimiento anticipado