El sector arrastra los mismos problemas que antes de que subiera el euríbor y la escasa oferta sigue impidiendo a muchas familias acceder a la propiedad
28 jul 2024 . Actualizado a las 05:00 h.Cuando el 1 de enero daba paso al estreno de este 2024, los expertos se atrevían a bautizar el presente año como el de la estabilización del mercado hipotecario. Para alivio de aquellos que desde abril del 2022 empezaron a ver cómo el euríbor subía al mismo compás que sus cuotas mensuales. Pero una vez pasado el año, y después de que los mandamás del Banco Central Europeo (BCE) aflojaran algo (muy poco) la soga bajando los tipos 25 puntos básicos en el mes de junio, parece que esa estabilidad no acaba de encontrar acomodo.
Y es que la bajada del precio del dinero no acaba de compensar el elevado precio de los pisos y casas que arrastra el mercado inmobiliario español. «Los precios de las viviendas a la venta no dejan de subir y, pese a que los tipos de interés de las hipotecas han ido bajando en los últimos meses, la firma de préstamos hipotecarios se resiente más de lo esperado», explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.
Y es que, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el mes de mayo se firmaron algo más de 27.000 préstamos sobre vivienda, lo que supone el peor dato registrado a lo largo de todo este año y el más bajo desde diciembre del 2023, cuando el euríbor venía de sus cuotas máximas de la última década. Y la comparación se vuelve todavía más negra si se analiza el número de préstamos hipotecarios en términos interanuales (mayo de este año en comparación con el mismo mes del 2023). En este caso, la caída registrada fue de un 18,2 %.
¿Por qué no acaba de despegar el mercado a pesar de que el euríbor parece haber emprendido un camino a la baja? «Uno de los principales motivos de este desplome (y el más evidente) son los elevados precios de las viviendas. Pese a que todos esperábamos que bajaran, aunque fuera levemente, a lo largo de este año, no ha sido así y lo peor es que seguramente tampoco veamos cambios drásticos en este sentido a corto o medio plazo», explica Colombelli.
La demanda no deja de presionar a la escasa oferta que arrastra el mercado desde hace ya varios años, dejando tras de sí un sector muy tensionado en el que la peor parte está cayendo del lado de las grandes ciudades.
Según el INE, el precio medio de la vivienda en el conjunto de España se situó en los 141.457 euros. Pero esta no es una foto que sirva para extrapolar a todo el territorio, porque este precio se realiza teniendo también en cuenta los anuncios de inmuebles situados en las zonas menos demandadas. Si se analiza la situación de algunas urbes como Madrid o Barcelona, el precio medio escala hasta los 300.000 euros. Y tampoco escapan a esa realidad las grandes ciudades gallegas, con precios que sobrepasan (y mucho) a ese coste medio que dibuja el instituto de estadística español.
Este análisis se repite entre otros expertos. «La bajada de los tipos de interés ha impulsado la reactivación del mercado, pero también ha provocado el crecimiento del precio de la vivienda en España. De hecho, si uno espera que las hipotecas bajen, es posible que se ahorre una cantidad marginal y probablemente acabe perdiendo dinero debido al encarecimiento de la vivienda, por lo que es importante asesorarse bien y aprovechar las condiciones que nos ofrecen actualmente los bancos», destaca Jorge González-Iglesias Baeza, consejero delegado de la plataforma de intermediación financiera Gibobs.
Según el último informe del Perfil del hipotecado en España realizado por esta empresa, las hipotecas hoy en día están siendo afrontadas en su mayoría por dos titulares con unos ingresos medios de unos 4.392 euros al mes, lo que les supone invertir aproximadamente el 18 % del dinero que entra en sus cuentas corrientes. Así, la cuota mensual que deben abonar asciende a los 790 euros de media. «La bajada de tipos ha propiciado una cierta relajación financiera entre las personas que buscan una hipoteca y los hipotecados. Pese a la subida experimentada en el precio de la vivienda, el porcentaje de ingresos destinados a la compra se están reduciendo, al igual que la cuota mensual, que ha descendido un 10 % en los últimos tres meses», asegura González-Iglesias Baeza.
El estudio realizado por los expertos de Gibobs apunta a que el 88 % de los que se atreven a dar el paso y apostar por una vivienda en propiedad se decantan por las que son de segunda mano, mientras que un pequeño 12 % se lanza a por la obra nueva. Además, a la hora de hablar del uso previsto para la propiedad, el 92 % de las hipotecas que se firman en nuestro país son para destinar a una primera vivienda, mientras que un 5 % son para segundas residencias y el 3 % para inversores.
¿Quién compra?
En cuanto al perfil del hipotecado, dicen desde el intermediario financiero que seis de cada diez las solicitan los hombres, con una edad media de 37 años. Por grupos de edad, dos de cada cinco personas que piden una hipoteca tienen entre 25 y 35 años, mientras que el 38 % lo solicitan entre sus 35 y 45 años. Otro 16 % lo protagonizan personas de entre 45 y 65 años.
La inversión
Tal y como explica Simone Colombelli, aquellos que quieran escapar de la hipoteca y se decanten por un alquiler tampoco tienen un panorama muy prometedor. «Los elevados precios del alquiler, hacen que todavía sea muy rentable comprar viviendas para inversión. Por tanto, quien tenga buena solvencia y pueda acceder a la compra de una vivienda lo seguirá haciendo sin problema, pero las familias que vayan más justas tienen cada vez más complicado ahorrar: si destinan buena parte de su salario mensual al alquiler, su capacidad de ahorro para acceder a una vivienda en propiedad disminuye significativamente. Además, al no haber viviendas asequibles a la venta, su acceso es todavía más complicado», resume Colombelli quien además añade: «Lo que estamos viendo es que la banca quiere animar el mercado hipotecario, pero la falta de oferta y los elevados precios lastran todos los meses los datos de compraventas», resume.
El alquiler cada vez se lleva una mayor mordida del presupuesto familiar
No corren tampoco buenos tiempos para aquellos que viven como inquilinos. Porque el esfuerzo para alquilar una vivienda ha crecido en los últimos meses. Según un reciente informe del portal inmobiliario Idealista, en el segundo trimestre, el pago de la cuota de arrendamiento se lleva ya de media el 35,7 % del presupuesto familiar.
Y, una vez más, las dolencias que padece el paciente son las mismas a las que apuntan el resto de expertos: falta de oferta, alta demanda y, como marca la ley básica que rige el mercado: un consiguiente incremento de precios: «Tal y como preveíamos, durante este trimestre el esfuerzo que se requiere a las familias ha vuelto a empeorar debido a la persistente falta de oferta disponible tanto en venta como en alquiler», critica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. Para este experto, parte del problema viene dado por las últimas normativas: «Las fatales consecuencias de la Ley de Vivienda y las medidas en materia de alquiler aprobadas en los últimos seis años son evidentes, a pesar de lo cual no existe una voluntad política para empezar a revertirlas» sentencia este experto.