Si en medicina es vital realizar un diagnóstico adecuado para poder solucionar un problema médico, lo mismo sucede en la economía. Ante situaciones de inequidad o de ineficiencia hay que realizar una valoración lo más ajustada posible para decidir qué políticas son las eficaces, pero para ello es necesario conocer todos los síntomas.
Nadie duda de que abordar la cuestión de la vivienda en España es un asunto imperioso. Sin embargo, esa necesidad no se puede convertir en precipitación, por lo que debemos estar atentos a todos los síntomas para no caer en errores de diagnóstico fatales y en medidas populistas con escasa eficiencia desde el punto de vista económico.
Empecemos, pues, con los síntomas más perceptibles: 1) Existe un problema de emergencia habitacional para unos colectivos concretos: jóvenes y familias vulnerables, fundamentalmente, problema derivado de unos ingresos insuficientes para acceder a un derecho básico; 2) No existe un parque público de vivienda; 3) La tasa de esfuerzo de las familias es cada vez mayor para poder acceder a una vivienda, tanto en alquiler como en propiedad; 4) Hay escasez de oferta en el mercado de alquiler; y 5) Las competencias en materia de vivienda están cedidas a las autonomías.
Existen también otros síntomas no tan evidentes, pero que un buen especialista debe detectar, puesto que son fundamentales para poder pautar el tratamiento correcto. El mercado inmobiliario en nuestro país es minifundista: hay dos millones de contribuyentes que declaran en el IRPF rentas inmobiliarias procedentes de arrendamiento de inmuebles urbanos y se estima que solo el 25% de los contratos de arrendamiento están en manos de los propietarios que tienen más de 15 viviendas. En este contexto de pequeños propietarios, el rendimiento procedente del arrendamiento de inmueble es, en muchos casos, un complemento de otros rendimientos procedentes de rentas del trabajo. Sin olvidar que la inflación también está afectando a los gastos de mantenimiento de los inmuebles, disminuyendo el rendimiento neto de los propietarios.
Una vez identificados los síntomas, los profesionales de la economía son capaces de decidir qué tratamiento prescribir, pero también cuál no recetar. La intervención o fijación de los precios en un mercado que no es monopolista no parece, a priori, una medida adecuada, ya que la probabilidad de que los pequeños propietarios retiren sus inmuebles del mercado del alquiler es bastante elevada, provocando, previsiblemente, además de un descenso de la oferta de vivienda, la redirección de los ahorros de las familias a otros productos con una rentabilidad mayor. La fijación de los precios del alquiler no actúa en el principal problema de los colectivos vulnerables, que suele ser la falta de ingresos.
Unas políticas sociales focalizadas en quién lo necesita parece la opción más razonable, aumentando el gasto social destinado a vivienda, recordando que en nuestro país es de los más bajos de la Unión Europea. Simultáneamente, se debe trabajar en incentivos fiscales que hagan más atractiva la salida al mercado de los inmuebles vacíos. Definir zonas tensionadas con precisión es un asunto complejo y denominar «gran tenedor» a un propietario con cinco o diez inmuebles quizá no sea un término neutral o sin connotaciones para reflejar una realidad como la nuestra de minifundismo, y no solo en la propiedad de inmuebles.
Carmen Sampayo David. Decana-presidenta del Colexio de Economistas de Ourense y presidenta de la Comisión de género e igualdad del Consejo General de Economistas de España.