Los más de 150 parques de la comunidad se concentran en su mayoría en la franja atlántica, con las zonas de Vigo y A Coruña ocupadas casi al 100 % y precios de hasta tres dígitos por metro cuadrado. La patronal pide una ley autonómica para la gestión integral de todos los polígonos
24 may 2021 . Actualizado a las 11:52 h.Con la llegada del nuevo siglo y a medida que corría la primera década del 2000 no había municipio en España que no se apresurase a construir un polígono industrial, empresarial o logístico entre sus límites. Miles de metros cuadrados urbanizados en buena parte por administraciones públicas, o en algunos casos de manera espontánea, que estaban llamados a crear riqueza, empleo y, en definitiva, a dinamizar la economía.
Y así fue en muchos casos, aunque no en todos. El germen de estas áreas surgió con el desarrollismo de los años 50. En Galicia, San Cibrao das Viñas, en Ourense, As Gándaras en Vigo y Pocomaco en A Coruña han sido y lo siguen siendo tres de los hitos más representativos de aquellas época en la que los parques empresariales se convirtieron en el polo vertebrador y de transformación social y económica de la comunidad.
Desde entonces, la apertura de suelo industrial en Galicia ha sido imparable en las últimas décadas, hasta hoy. El mapa gallego dibuja unas 150 áreas clasificadas urbanísticamente para el desarrollo de este tipo de actividades, distribuidas en las cuatro provincias, según figura en el mapa del portal inmobiliario Ingestin Real State, especializado en superficies comerciales. Con un reparto desigual. En esta radiografía destaca una zona próspera, la franja atlántica, que aglutina la mayor parte de los aproximadamente 50 kilómetros cuadrados habilitados en territorio gallego para el ejercicio empresarial. Es aquí donde las escasas parcelas disponibles se pagan a precio de oro y las ha convertido en áreas especialmente tensionadas incapaces de satisfacer una demanda cada vez más creciente que en muchos casos, como el área de Vigo, ha arrojado a numerosas compañías al otro lado de la raia, en el norte de Portugal, por sus atractivas ventajas de suelo y sobre todo, fiscales.
Las cifras lo avalan. Una parcela, de las pocas libres, de 30.000 metros cuadrados en el polígono de Sabón —de fuerte proyección por el arrastre que ejerce la presencia de Inditex— se vende por 9 millones de euros; o los 2,6 millones que se piden por un solar de solo cinco mil metros cuadrados menos en Piadela (Betanzos) o una nave en el Parque Tecnológico y Logístico de Vigo que se ofrece por 1,6 millones de euros demuestran que en los dos grandes polos industriales de Galicia la ocupación alcanza casi el 100 % . Una dinámica que contrasta con la gran bolsa de suelo disponible en una buena parte de los polígonos del interior en los que el Instituto Galego de Vivenda e Solo —impulsor de grandes espacios como el parque de Morás en Arteixo— continúa haciendo esfuerzos por poner en el mercado miles de metros (en algunos casos a unos precios cinco veces más baratos que en las zonas más tensionadas) de esos parques empresariales creados al calor de la burbuja inmobiliaria y caídos tras la crisis económica del 2008. Galicia se asemeja a la tendencia generalizada en España: hay unos 6.000 polígonos, muchos de ellos están vacíos o con una ocupación menor al 50 %.
Y es que, en ocasiones, la realidad no puede resultar más contradictoria. En Galicia y en España. Polígonos repletos de grandes y pequeñas empresas, frente a otras áreas semivacías. Porque, por no haber, no existe ni un censo oficial que pueda dar una cifra exacta del suelo industrial disponible en todo el país; ni empresas asentadas, ni empleo generado, ni riqueza creada. La Coordinadora Española de Polígonos Empresariales (CEPE), a la que pertenece la federación gallega, lleva años demandándolo en las puertas de los ministerios de los últimos gobiernos. Reclama una legislación que regule la gestión integral de todos estos espacios. Infraestructuras desgastadas, servicios dotacionales vacíos, tecnología obsoleta, ausencia de líneas de transporte al interior de estos recintos o mejoras de las comunicaciones son un mal común de buena parte de estas superficies que se han ido agravando con los años.
Algunas comunidades autónomas ya han aprobado una ley que define un criterio unificado de gestión. Galicia está en ello, de hecho la Federación Gallega de Parques Empresariales (Fegape), a través de su secretario general David Sobral, acaba de presentar un informe tanto a la Fegamp como a la Xunta, para impulsar una normativa en este sentido.
Se trata, se asegura en el estudio, de buscar «un marco legal de colaboración público-privada» de manera que los ayuntamientos deleguen ciertos aspectos relacionados con la conservación para agilizar la contratación de servicios con el fin de que cada parte se comprometa al mantenimiento de los polígonos «frente al actual estado de abandono», se explica. De hecho, ni la propia Fegape dispone de datos oficiales más allá de los que ha podido recabar entre la maraña de asociaciones, parques, zonas francas, centros logísticos, etc. con los que se denominan los polígonos.
Medidas específicas que regulen las áreas industriales gallegas en cuestiones básicas. Tanto para los más ocupados como para los que no lo están tanto. Lo cierto es que, en muchos casos, las superficies industriales que fueron inauguradas con la esperanza de ser un revulsivo para la zona acabaron como verdaderos desiertos y un quebradero de cabeza para muchos ayuntamientos, que las recibieron como unas grandes áreas que mantener. A esta administración corresponde la recogida de basuras, mantenimiento urbano, alumbrado o limpieza viaria, entre otros. Si hay empresas, pagan sus impuestos, pero si no las hay los municipios no tienen qué cobrar por suelos sin propietario. De ahí el abandono. En unos casos por falta de inversores y, en otros donde sí los hay resulta más rentable priorizar el mantenimiento en zonas residenciales que industriales.
Un censo, un observatorio y una ley como herramientas de futuro
Galicia tiene el suelo suficiente para la implantación de nuevos proyectos empresariales. Incluso en las áreas de mayor ocupación hay parcelas disponibles y nuevas bolsas ya planificadas para ampliar aquellos recintos en los que se detectase una demanda creciente. El principal promotor de suelo industrial en Galicia, el Instituto Galego de Promoción e Solo (IGVS), lleva estructurando las áreas industriales en territorio gallego desde hace años, señala Heriberto García, director de IGVS, cuyo departamento elabora una especie de plan sectorial de recintos empresariales en la comunidad, de manera que la disponibilidad de suelo, cuando haga falta, sea más rápida y ágil a medida que se vayan agotando los espacios. Heriberto García pone como ejemplo las dos bolsas o áreas funcionales que estarían listas para su urbanización cuando el nuevo parque de Morás (Arteixo) o el de Carballo agoten sus actuales superficies.
A la par que organiza el suelo, la Administración gallega es consciente de las necesidades creadas en torno a estas superficies a lo largo de los años, como demanda la Fegape. Y existe legislación para ello. Desde hace tres años, se trabaja en la elaboración de un censo con las áreas empresariales de todo el territorio en la que todos los promotores públicos y privados deben actualizar los datos de cada recinto.
«Hemos creado un Observatorio de Suelo Empresarial de manera que, cuando dispongamos de un censo regularizado, se dará participación a todos los promotores para conocer cuáles son los problemas comunes a estas áreas y proporcionar soluciones también comunes a todas ellas», afirma García Porto. Porque «nuestro objetivo es doble, por un lado creamos suelo y, por otro, mejoramos el funcionamiento de aquellos parques que ya están operativos».
Pero el principal compromiso pendiente es la elaboración de una ley de polígonos industriales. El objetivo de esta herramienta legal es doble. Por un lado, «mejorar y agilizar los tiempos de desarrollo de nuevos parques y, por otro, incorporar un sistema que unifique la gestión de estas superficies cuando ya estén operativas», sostiene el director del IGVS.
De todas formas, la Administración autonómica habilita cada ejercicio partidas específicas para la modernización de los polígonos a las que acuden los promotores.
david sobral, secretario general de fegape
«Los polígonos no están en el censo electoral de los concellos»
Va a cumplir 16 años como secretario general de Fegape y conoce bien el desarrollo de las grandes áreas industriales de Galicia, especialmente en la zona de Vigo. Cuando se incorporó a las tareas de coordinación de la federación su mensaje era claro: «Que se apruebe un marco legal que garantice unos estándares mínimos de calidad en los parques empresariales, al tiempo que sirva como instrumento de defensa del correcto uso de los espacios dotacionales de interés público de las áreas industriales», comentaba entonces en una entrevista.
Un mensaje que se ha ido prolongando en el tiempo. Ahora confía en que la Administración gallega le dé el impulso definitivo a una ley que contribuya al impulso en la colaboración público-privada a la hora de abordar y mantener la competitividad y la calidad de estas áreas.
—¿Que tipología de empresas predominan en el espectro empresarial de los parques gallegos?
—En contra de lo que pueda parecer, destaca la industria por encima de cualquier otro segmento productivo. Más que los servicios y la logística, que también tiene su espacio. Y eso es bueno, porque la industria es la que sostiene la economía en períodos de crisis, como la económica del 2008, y la derivada de la pandemia actual. Son empleos que resisten mejor los cambios y aunque no estamos en el 20 % que sería lo deseable, ese 15 o 16 % con el que cuenta Galicia le favorece y así se ha visto su capacidad de resistencia durante el covid.
—La franja atlántica y la del interior marcan dos tipologías muy diferentes de los polígonos de la comunidad.
—Las áreas de A Coruña y Vigo están casi al 100 % de ocupación, mientras que el interior de Lugo y Ourense están más despoblados. Pero para evitar la despoblación interior deberían aprovecharse estos espacios, darles impulso, como una oportunidad de fijar población en estos territorios.
—¿A qué atribuye el abandono de estas áreas en materia de mantenimiento?
—En términos históricos, los ayuntamientos tienen mucho peso competencial para mantener estos espacios. De hecho son los destinatarios de estas superficies tras su urbanización. Pero los polígonos no están en el censo electoral de los municipios. Aportan ingresos a las arcas municipales con los impuestos y, a cambio, reciben muy poco, quizás porque estas administraciones orientan más los recursos a las personas que están empadronadas y desatienden a las empresas.
Pablo García, propietario de ingestin real state
«El sector industrial está creciendo tras la pandemia»
Ingestin Real Estate es comercializador homologado para la venta de activos de las principales entidades bancarias y fondos, además de la Sareb. El flujo de trabajo con estas entidades difiere sustancialmente de una operación entre particulares o empresas. Pablo García, propietario de la inmobiliaria, sostiene que, en este momento, estas sociedades tienen un alto porcentaje de los inmuebles que hay en comercialización.
—Como agentes inmobiliarios, ¿cómo evalúan el mercado de estas áreas industriales en la comunidad?
—En contra de lo que pueda parecer debido a la pandemia, el sector industrial está en claro crecimiento respecto a años anteriores, apenas quedan naves y suelo disponible. En los parques nuevos, el ritmo de ocupación está creciendo rápidamente, con nuevos proyectos. Los establecimientos comerciales están ayudando mucho ya que sus instalaciones ocupan grandes superficies.
— ¿Dónde se concentra la demanda?
—En los polígonos próximos a las ciudades, con buen acceso a las principales autopistas. El sector del transporte/paquetería es uno de los más activos; ha tenido un crecimiento exponencial durante la pandemia, sobrepasado todas las previsiones, porque precisa más espacio en sus instalaciones.
—¿Perciben cambios sustanciales en las necesidades empresariales para ubicar su negocio tras la pandemia?
—Debido al confinamiento hemos tenido que buscar soluciones TIC para nuestros clientes, entre ellas la que más éxito está teniendo son los Tour 360º que permiten al cliente ver los activos desde su móvil, ordenador o tableta, pudiendo moverse por todas las estancias y prestar atención a cualquier detalle, viendo el inmueble como si estuviera allí. Además En estos últimos tiempos ha crecido mucho la digitalización, el cliente consume mucho contenido digital y estudia más los inmuebles antes de ir a visitarlos físicamente. Hemos creído conveniente incluir visitas virtuales en video y también usamos drones que nos permiten ver detalles de los inmuebles como el entorno, los tejados o las vistas. Intentamos proporcionar el mayor contenido visual posible.
—¿En qué se distingue la intermediación en estas superficies como negocio?
—En comprobar como los empresarios son capaces de levantar sus negocios y conocer los detalles en los procesos de producción y distribución de tantos y tan diferentes sectores. Tener la oportunidad de contribuir a ello desde el principio.