Con un patrimonio inmobiliario de casi cuatro veces el PIB, la vivienda es el filón de los españoles para complementar sus futuras pensiones, aunque faltan herramientas atractivas para hacerlo
05 feb 2021 . Actualizado a las 17:12 h.Si en vez de un país fuese una parcela, y se pudiese sacar su ficha catastral, España estaría tasada en unos 4,1 billones de euros. Ese sería el precio del parque de viviendas nacional en caso de que todas ellas salieran ahora mismo al mercado (y hubiera compradores dispuestos a hacerse con ellas, claro), según un cálculo realizado por el portal inmobiliario Idealista, que ha tomado como referencia la valoración a precios actuales de todas las viviendas registradas en el Catastro.
La magnitud de la cifra se aprecia con más claridad si se compara con el producto interior bruto o, lo que es lo mismo, la actividad económica generada en un año en el territorio nacional, a la que casi cuadriplica.
Lo mismo ocurre en el caso de Galicia, cuyo parque de viviendas está valorado en algo más de 208.000 millones de euros, cuando el PIB de la comunidad rondaba los 64.000 millones de euros antes del zarpazo del coronavirus, que a buen seguro habrá dejado esa cifra por debajo de la barrera de los 60.000 millones, por lo que el valor del stock inmobiliario (el sexto más alto de las regiones españolas) también triplica de largo la riqueza anual generada en la comunidad.
El estudio de Idealista no se limita solo a cuantificar el hipotético precio de venta del parque de vivienda, sino que también estima la rentabilidad que se le podría sacar en el mercado del alquiler. En el supuesto de que todos los inmuebles se arrendasen a la vez, reportarían a sus dueños unos ingresos de más de 18.600 millones al mes, cifra que en Galicia la cifra rondaría los 983 millones.
El estudio baja más al detalle y desglosa la valoración por municipios. En el caso gallego, el parque de viviendas de la ciudad de A Coruña es el más valioso de la comunidad, por delante del vigués, aunque las tornas cambian si la valoración de los pisos se hace en el mercado del alquiler, lo que apuntaría a una mayor rentabilidad de la inversión inmobiliaria en Vigo.
Aunque el ránking va muy ligado a la población (y, por tanto, al número de viviendas que hay en cada localidad), hay excepciones a esa regla. En el mercado de la propiedad, el caso más destacado es el de Oleiros, que con poco más de la población de Ferrol, tiene un parque inmobiliario valorado en cerca de 4.300 millones, frente a los 3.600 de la ciudad naval.
También destacan las altas posiciones de Sanxenxo y Nigrán, que cierran el top ten y que, como Oleiros, son municipios costeros con un fuerte peso de la segunda residencia y un buen número de inmuebles singulares y urbanizaciones de alto nivel que tiran al alza de las tasaciones.
La vivienda, un colchón
Más allá del ejercicio de ciencia ficción que supone ponerle una etiqueta al parque de viviendas de un país o de una comunidad, el estudio de Idealista muestra una realidad económica de gran trascendencia: el ladrillo es el activo favorito de los españoles para depositar su ahorro.
El economista Alberto Vaquero destaca que esa querencia por la inversión en vivienda es algo muy español, por el sentimiento de que ofrece «una especie de colchón por si las cosas vienen mal dadas. Es algo propio de nuestro país, que es uno de los que más vivienda en propiedad tiene». Y añade que «disponer de esa vivienda supone no solo contar con esa red de seguridad, sino con la posibilidad de reducir costes. Es esperable que esa vivienda esté totalmente pagada cuando te jubilas y por lo tanto, no tienes que seguir pagando una hipoteca o sufragar mensualmente un alquiler. De ahí que si tienes una vivienda, cuando tu renta disponible caiga por el cobro de la pensión, tendrás que hacer frente a menos gastos».
Ese papel de la vivienda como salvavidas de cara a la jubilación puede acrecentarse en los próximos años, sobre todo si las futuras reformas del sistema de pensiones provocan, como todo apunta que sucederá, una rebaja de las prestaciones. Y es que en España, el ahorro para el retiro en productos específicamente diseñados para ello, como los planes o fondos de pensiones, es testimonial. Apenas 118.500 millones acumulaban al cierre del año pasado, tan solo un 10 % del PIB, cuando en Holanda el ahorro para el retiro casi duplica la riqueza producida por el país en un año.
Y por ello, explica José Antonio Herce, experto en pensiones y socio fundador de LoRIS (Longevity and Retirement Income Solutions), los holandeses disfrutan de las mejores pensiones de Europa, que superan incluso el último salario que tuvieron mientras estaban en activo. Porque aunque el Estado solo les cubre alrededor del 30 % de este, obtienen más de un 70 % del mismo a través de sus planes de pensiones individuales y de empresa.
En el caso de España, Herce cree que la falta de ahorro previsional puede ser compensada con el patrimonio acumulado en vivienda, que puede generar rentas complementarias en el momento del retiro. La clave está en dar con productos que transformen ese patrimonio en liquidez. Y aunque existen alternativas (desde la venta de la vivienda para constituir rentas vitalicias, que goza de una exención fiscal entre los mayores de 65 años por los primeros 240.000 euros, a las hipotecas inversas o la venta de la nuda propiedad, que permite seguir disfrutando del piso en usufructo el resto de la vida aun habiendo cobrado ya su venta a un tercero que lo disfrutará cuando el anterior dueño falte), de momento son testimoniales y necesitan una revisión en profundidad.
Así lo atestigua también Diego Rosales, notario en Moaña, que destaca que se trata de figuras bienintencionadas pero de poco o ningún uso en la práctica. Sí hay mucho interés, dice, por el contrato de vitalicio, una figura del derecho civil gallego que permite ceder un bien, generalmente la vivienda, a un tercero a cambio de que este cuide y alimente a quien le cede la casa mientras viva. Una solución perfecta para aquellos mayores que viven solos y que, sin familiares que se ocupen de ellos, podrían emplear su vivienda para garantizarse unos cuidados que, de otra forma, por falta de liquidez, tienen difícil conseguir. Sin embargo, Rosales lamenta que esta figura choca con una fiscalidad «muy agresiva», que provoca que muy pocos interesados acaben formalizando el contrato o, incluso, y esto es más peligroso, que acaben cediendo su vivienda a sus cuidadores a través de ventas simuladas o donaciones, lo que los deja más desprotegidos en caso de que aquellos no cumplan con su obligación de atenderlos.