Pese a la expulsión de los jóvenes del mercado, la demanda inmobiliaria se mantiene por los ahorradores que buscan gangas Los expertos prevén ajustes de precios de hasta el 10 %
28 jun 2020 . Actualizado a las 22:20 h.Aunque los últimos indicadores de actividad, desde la creación de empleo a la confianza del consumidor, pasando por el repunte de la venta de coches, muestran que el desplome de la economía no está siendo tan apocalíptico como se aventuraba en las primeras semanas del confinamiento, lo cierto es que el sector inmobiliario ha sufrido una abrupta caída de ventas y ha iniciado un ajuste de precios que, según los expertos, podría oscilar entre el 5 y el 10 % este año. Pero mientras esa bajada se concreta, los expertos ya apuntan cambios en el funcionamiento del mercado y en el perfil de los demandantes de vivienda.
La búsqueda de gangas sostiene la demanda, pese al retraimiento de los jóvenes
Frente a todos los que pronosticaban un colapso de la economía tras el pico de la crisis sanitaria, la realidad en el mercado de la vivienda es que la caída de la actividad está siendo mucho más moderada de lo previsto. Así lo asegura un reciente informe del portal inmobiliario Fotocasa, que asegura que si antes de la pandemia había un 14 % de ciudadanos entre 18 y 65 años buscando casa en alquiler y otro 15 % haciendo lo propio pero para comprar, ahora ambos porcentajes se sitúan en el 13 %.
Claro que la composición de esa demanda se ha modificado, y si se ha sostenido es porque han entrado al mercado potenciales compradores que quieren aprovechar el escenario de ajuste de precios para buscar alguna ganga, mientras salen de él los segmentos de población que se han visto más castigados por la crisis económica del covid-19, como los trabajadores con menos antigüedad y los temporales.
«Una vez más los jóvenes van a ser el segmento más perjudicado respecto a la vivienda y son los que han abandonado en primera instancia la búsqueda de vivienda durante la pandemia. Eran ya un segmento que ya tenía difícil el acceso a la vivienda y la incertidumbre económica, unida al paro y la precariedad laboral ha hecho que dejen de buscar vivienda. En el otro extremo, para aquellos que quieran comprar como inversión este puede ser un buen momento en el que poder encontrar buenas oportunidades para invertir», explica Anaïs López, de Fotocasa. En consecuencia, el demandante de vivienda tras el confinamiento es algo más mayor (la edad media sube de 38 a 40 años), con una situación socioeconómica más holgada, con mayor preponderancia de familias con hijos y una mayor tasa de ocupación.
A la caza de jardines y terrazas, pero también de más estancias de trabajo
En lo que respecta a las motivaciones para buscar una nueva vivienda, hay algo que no cambia: el precio sigue siendo el factor que más pesa sobre los españoles cuando deciden mudarse. El 24 % de los demandantes de vivienda antes de la pandemia y el 26 % ahora declaran que el principal motivo para buscar nueva casa es el coste de la que tienen actualmente. Donde sí se notan los cambios de tendencias que ha provocado el confinamiento es en la demanda de espacios al aire libre, como balcones, terrazas o jardines, que antes solo estaban detrás del 11 % de las búsquedas de nueva vivienda y ahora crecen hasta el 17 %, según las cifras de Fotocasa.
En todo caso, Ferran Font, director de estudios de pisos.com, donde también han apreciado un incremento notable de las búsquedas de viviendas con estas características, matiza que de momento lo que detectan es mucha «curiosidad por saber cuánto me costaría irme a vivir a otro sitio, pero el incremento de las ventas es poco relevante».
Si los espacios abiertos son uno de los requisitos más solicitados en la búsqueda de vivienda en la pandemia, otro factor que puede decantar decisiones de compra es que la nueva casa cuente con espacio suficiente para teletrabajar, para evitar los problemas que se generaron durante el confinamiento en muchas familias que no contaban con una estancia adecuada para desarrollar su actividad laboral.
Ese cambio de prioridades de los compradores se nota también en el segmento de la vivienda prémium, Alberto Otero, de Ünique Singular Properties, expone que en las últimas semanas han atendido a muchos clientes de alto poder adquisitivo que hasta ahora vivían en urbanizaciones con chalés con pequeños terrenos y ahora buscan casas con parcelas más grandes. En este mercado de la vivienda singular y coste medio alto, explica, la demanda se mantiene y crecerá aún más en el verano, ya que trabajan para concertar citas con clientes que residen fuera de Galicia (en otras comunidades y en terceros países de Europa y Latinoamérica) que aprovecharán las vacaciones para visitar propiedades en las que están interesados.
Adiós al piso en la playa, la segunda residencia es para todo el año
Esa tendencia general condicionará, de forma muy intensa, el mercado de la segunda residencia. Y es que la nueva realidad social y laboral con la pandemia modificará la forma de entenderla: «El buen funcionamiento del teletrabajo ha convertido a las segundas viviendas en una alternativa que ya no solo es posible disfrutar durante los fines de semana o en vacaciones. Ahora, gracias al previsible incremento de la implantación del trabajo a distancia durante la vuelta a la nueva normalidad, este tipo de inmuebles tomarán mayor importancia. Sobre todo, este verano, cuando tras varios meses de cuarentena los propietarios se desplacen a sus segundas residencias a disfrutar del buen tiempo de la época estival», apuntaba el servicer inmobiliario Solvia en un estudio reciente. Traducido, que los españoles con capacidad económica para costearse una segunda residencia ya no se decantarán en exclusiva por el pequeño apartamento en costa donde disfrutar de la Semana Santa o las vacaciones de verano, sino que la previsión es que crezca la demanda de casas en zonas de interior donde se puedan adquirir viviendas espaciosas donde descansar y teletrabajar.
Como explica Ferran Font, esta nueva tendencia genera una oportunidad para revitalizar el mercado inmobiliario en zonas donde la demanda era hasta ahora reducida y que son por ello muy competitivas en precios, como pueden ser las zonas no urbanas de Galicia, que se podrían ver revitalizadas gracias a las nuevas modalidades de trabajo a distancia.
Pincha la burbuja de pisos turísticos: trasvase al alquiler de larga estancia
Otro de los segmentos del negocio que han sufrido un duro golpe durante los meses de confinamiento ha sido el de los pisos turísticos, pinchando una burbuja inflada durante años en los que las altas rentabilidades de este negocio habían llevado a miles de propietarios a sacar sus inmuebles del alquiler tradicional para dedicarlos al alojamiento vacacional. Pero la crisis sanitaria y las malas perspectivas del turismo han revertido esa situación.
Según los datos de pisos.com, en los dos primeros meses del estado de alarma casi uno de cada seis pisos turísticos (16,5 %) volvieron al arrendamiento de larga estancia, «porque como mínimo este año la rentabilidad se verá más afectada que la del alquiler tradicional», apunta Ferran Font, que recuerda que para que un piso genere más beneficio como alojamiento vacacional, la clave es que esté ocupado más de un 60 % del año, ya que los costes de mantenimiento, reparación y limpieza son más altos que cuando se firma un contrato a largo plazo. Si no existe ese incentivo de la mayor rentabilidad (o al menos no está seguro por la volatilidad), muchos propietarios, expone, priorizan ahora la tranquilidad que les reporta un alquiler de larga estancia, aunque para ello tengan que bajar el precio mensual.
«Urge derogar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados»
Este experto aboga por aprovechar la crisis sanitaria para y apuesta por revisar una fiscalidad que califica de excesiva y que genera un encarecimiento en los costes
MARIO BERAMENDI
Epicentro de la anterior crisis, el mercado de la vivienda se enfrenta ahora a profundos cambios en un contexto social marcado por la desigualdad y las rentas bajas, lo que abre la puerta a potenciar la rehabilitación y el parque en alquiler para facilitar la movilidad entre zonas geográficas, uno de los retos de España, un país en el que la cultura de la propiedad está muy arraigada. En plena desescalada, el Consejo General de Economistas acaba de hacer público un manual sobre fiscalidad de la propiedad inmobiliaria.
-¿Cuál cree que va a ser el impacto del covid-19 en el sector?
-La vivienda está muy ligada a cómo va la economía en general porque estamos hablando de una inversión que es importante para una persona, tanto en propiedad como en alquiler. Eso, a grandes rasgos, luego hay que precisar que hay muchos mercados de vivienda: no es lo mismo una gran ciudad, con una problemática específica, que lo que sucede en núcleos de menor población. También está el mercado de segundas residencias, turístico, de personas mayores.
-¿Cuáles son los segmentos que pueden verse más o menos favorecidos?
-Ahora estamos todos un poco noqueados, como un boxeador, pero lo que nos encontraremos después es que habrá cambios, pero son cambios que ya estaban y que lo que han hecho ha sido acelerarse. Se está hablando mucho de la vuelta al rural y del abandono de las ciudades.
-¿No se va a dar esa tendencia?
-Estamos exagerando un poco. ¿Dónde están las grandes conexiones de fibra óptica? ¿En el rural? No Y lo mismo con las escuelas, los restaurantes, los hospitales. Hay demasiados futurólogos y a mí me gusta hablar de lo que sé. Yo tengo una casa en un pueblo recóndito, y el ayuntamiento pensó en hacer una especie de centro, pero no se planteó desarrollar fibra óptica. Esta es la realidad. Una cosa es que la crisis vaya a acelerar los cambios y otra hacer pronósticos exagerados.
-Usted es muy crítico con el actual marco fiscal de la vivienda. La guía que ha publicado el colegio que preside plantea profundos cambios...
-A nosotros nos gusta estudiar bien las cosas, y no salir a los medios a decir la primero que se nos ocurre. Es evidente que nuestro modelo está muy condicionado por una historia. Antes solo se podía gravar de verdad cuando la gente iba al notario para recibir una herencia o compraba una vivienda. Sigue sorprendiendo que en el peor momento de la última crisis financiera, que tuvo una repercusión brutal en el sector inmobiliario, el comprar o vender una vivienda valiese como mínimo un 10 %. No tiene ningún sentido que, en pleno siglo XXI, se siga pagando cada vez que se va al notario el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Urge derogar este tributo en España. Tampoco parece razonable que la simple compra de un bien inmueble, la transmisión, tenga una tasa del 10 %.
-¿Qué consecuencias tiene esto sobre el mercado?
-Nosotros queremos insistir en que la fiscalidad sobre la vivienda resulta excesiva. Es un modelo que viene del pasado y genera un encarecimiento de costes. Y de lo que se trata es de que se mueva el mercado y de que se tribute en función del beneficio que se tenga. La propiedad inmobiliaria carga con demasiados impuestos y, además, es demasiado compleja técnicamente. Un mismo bien es objeto de gravamen por varios tributos, como es el impuesto sobre la Renta, el Patrimonio o Bienes Inmuebles, y solo por el hecho de tenerlo en propiedad. Cuando se transmiten los inmuebles, se grava de nuevo con diferentes figuras impositivas, que son objeto de recaudación por las diferentes administraciones públicas, tributos estos que, en algunas ocasiones, se han puesto incluso en entredicho desde hace tiempo, como es el caso del impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, las llamadas plusvalías. Este modelo hay que revisarlo, no tiene ningún sentido.