Los impuestos de la vivienda, mucho más que el AJD

Además del de actos jurídicos documentados, el IVA y el de transmisiones patrimoniales, en el caso de los pisos de segunda mano, son los más gravosos. La incertidumbre creada por el Supremo genera gran inseguridad jurídica


La decisión del pleno del Tribunal Supremo sobre quién debe asumir el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) mantiene en vilo a los ciudadanos atados a una hipoteca y a las propias entidades bancarias que las concedieron. El asunto no es menor. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) calcula que, en un préstamo hipotecario medio de 150.000 euros, los gastos derivados del impuesto AJD oscilarán entre los 1.000 y los 4.000 euros, en función de la comunidad autónoma. Va del 0,5 al 1,5 % del importe de la operación de compraventa. Y en Galicia, por cierto, se aplica el tipo más elevado. Al pleno del Supremo le corresponde deshacer un embrollo cuyo origen se remonta al 2015, cuando el alto tribunal dictaminó que la entidad bancaria no debía quedar al margen de los impuestos que hay que abonar cuando se solicita una hipoteca. En febrero pasado, el Supremo determinó que el impuesto AJD debe pagarlo quien pide el préstamo. Pero el pasado día 16 optó por modificar su criterio y determinó que son los bancos los que deben abonarlo. A expensas de que el pleno se pronuncie sobre esa última sentencia, solo hay algo claro, y es el clima de inseguridad jurídica creado por una errática gestión de la misma que ha frenado la tramitación de hipotecas.

El impuesto sobre actos jurídicos documentados grava la firma en el notario y la inscripción en el registro. Ni el que compra un piso de nueva edificación ni el que se decanta por un mercado de la vivienda usada que ya absorbe nueve de cada diez transacciones, cuando antes de la crisis apenas representaba tres, se libra de pasar por la caja de la notaría. Los aranceles del notario, cuyos honorarios están regulados por el Estado, por otorgar una escritura pública de compraventa parten de una media de 600 euros y pueden superar los 1.000. El importe fluctúa en función del precio de la vivienda, igual que otro gasto ineludible que también va ligado a las escrituras. Porque después de liquidar los honorarios del notario hay que inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad. Ese desembolso, regulado igualmente por ley, se sitúa por término medio entre los 200 y los 650 euros. El comprador de la vivienda dispone de un plazo de 30 días hábiles, a contar desde la fecha en que se otorga la escritura, para depositar el importe en el banco.

Pero el impuesto más gravoso es el IVA. Con carácter general se aplica un tipo del 10 %, que baja al 4 % si se trata de viviendas de protección oficial, una modalidad que, por cierto, cuenta en Galicia con una oferta sensiblemente menor que en otras comunidades, que el sector achaca a la diferencia más reducida que existe aquí entre el mercado libre y el de precio tasado. Es el comprador el que debe abonar el IVA al promotor que le vende la vivienda, y que deberá encargarse a su vez de ingresar el importe de ese impuesto a Hacienda. Al igual que el AJD, el tipo del IVA se aplica sobre el valor del inmueble que aparece declarado en la escritura.

En el caso de los pisos de usados hay otro impuesto más importante que el IVA para los bolsillos del comprador. Se trata del que se aplica a las transmisiones patrimoniales. Su importe, que va ligado al precio con el que se escrituró el inmueble, depende también del tipo impositivo que se aplica en cada comunidad autónoma. Y las diferencias son significativas. Galicia no sale bien parada, porque la compra de vivienda de segunda mano en esta comunidad está sujeta al tipo más alto del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el 10 %, que también se aplica en Cataluña, Comunidad Valenciana y Cantabria. La mayoría de las comunidades se sitúan en una horquilla que va del 6 al 8 %, que es el tipo con el que gravan la adquisición de un piso usado, entre otras, las comunidades vecinas de Asturias y Castilla y León.

En cuanto al galimatías creado en torno a quién debe pagar el AJD, la Organización de Consumidores y Usuarios insiste en que la sentencia del Supremo del pasado día 16 es firme, por lo que animan a los afectados a que obren en consecuencia. «Está clara la abusividad de la cláusula de imposición de gastos. Esta cláusula es nula y los consumidores pueden reclamar la devolución de los gastos impuestos abusivamente en las hipotecas, incluido el de Actos Jurídicos Documentados. Mientras no se aclara esta situación, recomendamos a los usuarios que pagaron el AJD de la hipoteca que reclamen la devolución de ingresos indebidos de forma inmediata ante las haciendas autonómicas para evitar la prescripción del impuesto pagado». La OCU aporta incluso, a través de su web, un modelo para tramitar esa reclamación. Claro que esa gestión requiere el cumplimiento de algunos requisitos. Tienen derecho a reclamarlo los que tengan un préstamo hipotecario vivo, esto es, que no esté pagado en su totalidad. También los que tengan la hipoteca amortizada podrán solicitar la devolución, siempre que no hayan transcurrido cuatro años desde que acabaron de pagarla.

La OCU recomienda, como primera opción, reclamar en la hacienda autonómica. Advierte de que, en el caso de hacerlo en el banco, es probable recibir la devolución de una pequeña parte de los gastos a cambio de renunciar por escrito a emprender acciones legales. «Los tribunales de Justicia son la única vía para conseguir la devolución de la totalidad de los gastos hipotecarios», subraya la organización.

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