El ladrillo resucita los fantasmas del pasado

El BCE ha dado la voz de alarma: la siguiente crisis podría venir de la mano del sector inmobiliarario. Los precios de las rentas no dejan de subir debido al fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda; mientras familias que no tienen acceso a crédito empiezan a ahogarse, pequeños ahorradores y fondos han visto una oportunidad de negocio


Redacción / La Voz

Hace poco más de diez días, Josefa colgó dos carteles en el ventanal de un inmueble de tres habitaciones que tiene en la calle Montero Ríos, en el centro de Lugo, fuera de Murallas. En uno pone «se alquila». En el otro, «se vende». Ella está abierta a ambas opciones, pero los movimientos del mercado empujan la balanza, al menos de momento, hacia una única dirección: la del arrendamiento. «Interesándose en alquilar me han llamado unas veinte personas. Para comprar, ninguna», explica. Su caso podría ser, en líneas generales, una metáfora de lo que ocurre en el sector inmobiliario, donde el brutal incremento de la demanda de pisos en alquiler ha desbocado los precios hasta registrar durante el 2017, como indica el director comercial de Tinsa, Pedro Soria, «subidas cercanas al 30 % interanual en algunas áreas de Barcelona o por encima del 10 % en Madrid». Eso explica que no sea extraño ver casos de profesionales desplazados en su día desde Galicia a Madrid que pagaban por un apartamento alquileres de en torno a los mil euros y que ahora han optado por comprar cuando han visto la oportunidad. «Eché mis cuentas -comentaba uno de ellos hace unos días durante sus vacaciones en la comunidad- y me decidí a comprar. Además, ahora vivo en el centro».

Lo que ocurre es que son todavía pocos los que pueden barajar esa opción. Aunque la compraventa de vivienda vuelve a moverse con incrementos de valor de entre el 5 y el 10 %, como explica el profesor de Economía de la Pompeu Fabra, José García Montalvo, « todavía no es la que era porque los precios aún están entre un 25 y un 30 % por debajo del pico anterior. Además, el crédito está muy medido».

«Hay bancos que empiezan a dar el 100 % de la hipoteca, pero la persona tiene que acreditar solvencia y no vale con que tenga propiedades, ha de demostrar que va a poder pagar», apuntan fuentes de una entidad financiera consultada. Porque los bancos hoy en día, añaden, «no quieren inmuebles».

En Galicia, buena parte del parque de viviendas de las entidades financieras ha pasado a manos de los fondos de inversión, que ahora tienen en la comunidad más propiedades que el Sareb o que Abanca. Algunos cálculos apuntan a que, entre Cerberus, Centerbridge y, sobre todo, Blackrock, tienen unos 2.500 activos inmobiliarios.

Aunque el Banco Central Europeo (BCE) advirtió a principios de este mes que la próxima recesión volverá a estar vinculada al ladrillo, su presidenta, Danièle Nouy, matizó que los bancos están «mucho mejor preparados» para afrontarla que hace una década, cuando estalló Lehman Brothers. De hecho, de momento, no hay barra libre con el crédito como hace diez años. Pedro Soria corrobora que «hoy en día los créditos son accesibles, pero cuando demuestres solvencia. El problema es que, al no tener capacidad de ahorro, no la tienes. Ese es el reto de la gente joven que ha nacido a partir del año 80».

Lo que está claro, como dice Soria, es que «los jóvenes empiezan a encontrar trabajo, no tienen capacidad de ahorro, pero tienen necesidad de una vivienda. La compra no es para ellos una opción. Lo que demandan es alquiler».

El director de Análisis de Mercados de Sociedad de Tasación, César Hernández, va más allá. Además de que muchos jóvenes no pueden acceder a la compra porque no tienen opción de obtener financiación, «muchos de los nuevos contratos laborales suelen añadir una cláusula de movilidad geográfica». De ahí que, como añade, «ambos factores juntos también empujan al alquiler».

Desajuste oferta-demanda

Y ahí está, como coinciden economistas y expertos en el mercado inmobiliario, una de las principales explicaciones de por qué pueden encontrarse alquileres de entre 600 y 800 euros en el centro de A Coruña, o de 450 en Lugo por un piso de 90 metros con tres habitaciones. A su juicio, es más un desequilibrio entre oferta y demanda que la influencia que puedan tener en este momento en la fijación de precios las sociedades anónimas cotizadas dedicadas a invertir en el mercado inmobiliario (Socimis), como denuncian algunos colectivos de inquilinos. «España es un país de multipropietarios. En términos generales, el porcentaje de viviendas en alquiler que tienen las Socimis o los fondos es muy poco», apunta Soria. Pero César Hernández matiza que, aunque en general el porcentaje es pequeño, «hay determinadas zonas turísticas o grandes capitales como Madrid y Barcelona con su área metropolitana donde su presencia resulta más acentuada. No van a llegar a un estado de monopolio, pero de hacerlo podrían manejar el mercado. Aunque ese no es ahora el caso». Lo que apunta es que hay fondos de inversión que ya están comprando este tipo de sociedades cotizadas.

Un estudio realizado por la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein) sobre el mercado del alquiler en Galicia, realizado en 65 ayuntamientos de la comunidad, muestra en base a cifras correspondientes al segundo trimestre de este año «un calentamiento de los precios en las zonas costeras de Pontevedra, A Coruña y Lugo, mientras que en municipios del interior se observa un estancamiento». Además, observan una reducción del stock de vivienda en alquiler de hasta un 48 % en el primer trimestre del 2018 con respecto a las disponibles en el mismo período del 2017. Esto ha provocado que se alcancen precios medios de 8,20 euros por metro cuadrado en A Coruña; 5,4 en Lugo; nueve en Vigo, o 6,10 en Pontevedra. El presidente de Fegein, Benito Iglesias, hace una lectura rápida de los datos: «La vivienda vacacional, la movilidad laboral y la imposibilidad de ahorro de los menores de 35 años, además de la pérdida de poder adquisitivo, han afectado a los precios, creando problemas entre oferta y demanda en capitales como Vigo o A Coruña, con un incremento de precios en estas ciudades».

La escasez de viviendas no es más que la prueba de un cambio de tendencia que, como explica Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, fue consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria hace diez años, «pero hemos visto cómo esa cultura empieza a perder fuerza por ideas como que es tirar el dinero».

«El parque de vivienda social no debería saltar al mercado libre nunca»

María Cedrón

Más allá de culpar a las Socimis o al auge de los pisos para vacaciones, este economista que asesoró al Banco Mundial achaca el alza del precio de los alquileres a la escasez de oferta para asumir una brutal demanda provocada por la contención del crédito

La escalada del precio de los alquileres corre cada vez más deprisa de lo que lo que lo hace el incremento de renta de las familias. El problema es que el porcentaje del salario que se está llevando el pago de la renta supera ese 25 o 30 % que, como apunta el profesor de Economía y de ICREA-Academia de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, «aún estaría dentro de una proporción sana para estar ya en algunos casos en un 40 o 45 %». Más allá de culpar a la regulación de los pisos vacacionales, a las Socimis o a los fondos de inversión como pretenden algunos sindicatos de inquilinos, explica que la razón de ese incremento no es más que la existencia de una gran demanda que no logra cubrir la escasa oferta. Para corregir el desfase, más allá de políticas de intervención de precios, «porque el control de precios no controla los precios, los descontrola», apuesta por la promoción de un parque de viviendas públicas para alquiler que, en ningún caso, pueden dejar de estar bajo el paraguas del Estado.

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