¿Estamos ante una nueva burbuja?


Profesor titular de Economía Aplicada de la Universidade de Vigo

La economía española siempre ha estado muy vinculada al mercado inmobiliario. Antes de la última crisis económica, la construcción era, junto al turismo, dos de nuestros principales motores. Las consecuencias de esta fuerte dependencia del sector inmobiliario son de sobra conocidas e incluso después de una década, todavía estamos sufriendo algunos de sus ajustes.

Lo anterior tendría que haberse entendido como un aviso para navegantes, lo que posibilitaría aprender de nuestros errores. Sin embargo, nuestro país tiene una frágil memoria económica y no somos capaces de recordar que diez años antes comenzamos a vivir la mayor recesión económica de las últimas cuatro décadas. Nuestro milagro económico se basaba, en gran medida, en la construcción de vivienda, una compra masiva de primeras residencias y un descontrol financiero a la hora de otorgar hipotecas. Un cóctel explosivo que no tardó en explotar. En la actualidad parece que estamos volviendo a una nueva espiral nada deseable, pero no debido al interés por comprar una vivienda por parte de las familias, sino sobre todo por motivos de naturaleza especulativa relacionados con el alquiler de inmuebles. En efecto, el problema lo tenemos hoy con el precio de los arrendamientos, que se han disparado hasta llegar a límites inalcanzables para muchas familias. Y esto parece que no ha hecho más que empezar.

Hoy una parte muy importante de la nueva construcción es para alquilar, especialmente en zonas donde escasean los pisos. No hace muchos años, cuando sobre un solar se instalaban las grúas, se sabía que todo estaba vendido. Muchas familias se embarcaron en la compra de su primera vivienda a unos precios desorbitados, ante la necesidad de encontrar una solución habitacional. Aunque todavía no hemos vuelto al valor de los inmuebles del 2007, los aumentos de precio ya son notables en las grandes capitales de provincia. Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia son, junto a las Islas Canarias y Baleares, las peor paradas. Sin embargo, esto es fácil que se extienda a otras zonas. Los inmuebles se están convirtiendo, una vez más, en moneda refugio para invertir, sobre todo de grandes fondos de inversión, que muestran una gran voracidad por acaparar inmuebles para alquilarlos a unos precios elevados. Y también de ciertos propietarios, que comprueban la alta rentabilidad de sus pisos como residencias vacacionales.

Si bien la anterior crisis, al menos en parte, se debió a las elevadas compras de inmuebles por parte de las familias, que posteriormente comprobaron que no podían pagar sus hipotecas, ahora se produce una excesiva compra de inmuebles por fondos de inversión y particulares para alquilar. Distintos agentes, diferentes motivos, pero es posible que las consecuencias sean parecidas.

El problema no acaba aquí. Si el precio de la vivienda destinada al alquiler se dispara, aumentará el número de inversores que estarán deseando comprar un piso para entrar en este mercado. Este deseo frenético por buscar inmuebles para alquilar, también encarecerá el precio de los pisos que se venden, ya que ante una menor oferta el precio será mayor, con independencia del fin último de los inmuebles.

Ante esta situación, y con tipos de interés bajos, las familias pueden estar tentadas a volver a comprar, aunque no tengan suficiente capacidad económica, ya que les puede compensar a corto plazo esta última opción frente a la de alquilar.

Si incluimos en esta ecuación la desaceleración del crecimiento económico a nivel europeo, que parece haber llegado a España, tenemos un panorama que debemos observar con mucho cuidado. Además, no se puede negar que nos han prevenido. El Banco Central Europeo ha señalado recientemente el potencial peligro para la economía española de esta fiebre especulativa. De nuevo, parece que llueve sobre mojado.

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