¿Es ahora el mejor momento para hipotecarse?

Un euríbor históricamente negativo revive el viejo negocio de la banca. Los expertos auguran una subida de los tipos para la segunda mitad del 2019, pero sin precisar aún cuándo


Es la operación más importante que se realiza en la vida, al menos, en términos financieros. Nada como una hipoteca puede atar a una persona o a una familia 30 o 40 años. Los españoles vuelven a soñar con las llaves de una casa propia y los que ya la tienen quieren más para invertir y aprovechar el tirón de los alquileres. No es una impresión, sino la realidad que dibujan las cifras sobre las hipotecas contratadas sobre viviendas. En el mes de abril, último del que se tienen datos, se formalizaron 28.724 nuevos contratos en todo el país según refleja el Instituto Nacional de Estadística. En Galicia, fueron 937 operaciones (1.386 si se incluyen las compras de fincas rústicas). El aumento interanual es de un 34,2 % a nivel estatal y del 20,9 % en Galicia si se compara con abril del 2017. Aunque estamos lejos de los números previos a la recesión, las operaciones suponen una quinta parte de las que se efectuaron en el 2006, 3.307 hipotecas en Galicia y 97.124 en el conjunto del Estado en abril de ese año, la tendencia parece asentarse.

INTERÉS BAJO, ¿HIPOTECA BARATA?

Uno de los principales responsables de este repunte de la compra, y del endeudamiento, no es otro que el euríbor, el índice de referencia en Europa para los tipos de interés que aplican los bancos. Mantiene una caída casi ininterrumpida desde el verano del 2008. «Está al -0,18 %. Lleva 30 meses en negativo. Un interés más bajo no lo vamos a encontrar en otra época», apunta el profesor de Finanzas de la Universidade de Vigo, Francisco Rodríguez de Prado. Para el catedrático de Economía Financiera en la USC y miembro de la Real Academia de Ciencias Económicas e Financieras, José Antonio Redondo López, asistimos a una «anomalía que rompe las bases de los modelos de teoría financiera». Y no se debe al azar de los mercados, sino a las directrices del Banco Central Europeo.

Este euríbor en negativo es su parche para hacer frente a la virulencia de la crisis favoreciendo la concesión de créditos y, así, incentivar el consumo. Los tipos bajos, saben, son un imán para las hipotecas. «La media está en intereses fijos de entre el 2 % y el 3 % y en variables del 1 %, al sumar la entidad al euríbor, en negativo, el diferencial», indica Rodríguez de Prado. Unos niveles muy por debajo de la etapa anterior a la crisis. «En 1990 el tipo de interés hipotecario alcanzaba el 16 %», incide Redondo López. La recuperación del mercado laboral, a pesar de la precariedad salarial y de la temporalidad, y una cierta estabilidad en los precios de la vivienda también influyen.

Pero, un euríbor en negativo no es sinónimo de una hipoteca barata. «Los tipos de interés históricamente bajos favorecen las decisiones de compra, pero no debemos olvidar los plazos, las garantías o avales, las vinculaciones a productos y servicios o el sistema de amortización», avisa Redondo López. «Las familias tienen que tener en cuenta su situación económica. No es lo mismo pagar cada mes una hipoteca que supone el 50 % de sus ingresos cuando cobras 40.000 euros al año que cuando ingresas 12.000», opina Víctor Montes, que trabaja en el otro lado. Es asesor financiero en una de las principales entidades que operan en Galicia.

Los tipos de interés bajos no dejan de estar acompasados con la mermada capacidad adquisitiva de los ciudadanos. «¿Es el mejor momento para hipotecarse? No me atrevería a decirlo, pero sí es un momento, al menos, óptimo», razona Montes. La posibilidad de que el precio del metro cuadrado vuelva a encarecerse con la recuperación económica también es un motivo de peso para muchos para lanzarse ahora.

«Guerra» comercial

Otro punto de inflexión, reconoce Víctor Montes, es la relativa facilidad para conseguir financiación. «Las entidades han relajado sus criterios. En lo relativo a los ingresos familiares y en el porcentaje que prestan sobre el valor de tasación del inmueble», cuenta. La pregunta es: si la banca nunca pierde, ¿cómo ganan?

«El reducido margen derivado del diferencial de intereses obliga a las entidades a poner el énfasis en los productos vinculados», avisa Redondo López. Según él, hay que estar alerta. «Los bancos se han convertido en un supermercado financieros», define Francisco Rodríguez.

Aunque la nueva Ley Hipotecaria aprobada en el 2017 obliga a una mayor transparencia, se encuentra a la espera de su tramitación parlamentaria. «Los bancos intentan paliar las pérdidas por los tipos de interés bajos con comisiones por otros productos financieros: seguros de casa, coche, de vida o tarjetas», sostiene Rodríguez.

Hay más motivos que pueden llevar a los bancos a tentar a sus clientes. «Se estima que existen en España 973.000 viviendas en promoción y terrenos para un millón y medio más. El stock de inmuebles en manos de bancos alcanza la cifra de 128.000 nuevas viviendas y 260.000 usadas», aclara Redondo López, director del Instituto Galego da Vivenda e Solo entre 1995 y 2005.

¿Cuándo subirá el euríbor?

Pero, regresando al protagonista, lo que inquieta a muchos es saber si el euríbor en negativo continuará aún por mucho tiempo. «Las proyecciones establecen que las subidas podrán producirse en el verano del 2019», destaca Redondo López. «Depende de cómo evolucionen los vértices de estabilidad política en la eurozona. Alemania, Italia y España, sus tres principales economías, tienen gobiernos poco estables», añade Víctor Montes. Un escenario que anima a mantener los tipos bajos.

«Cuando se consiga una inflación del 2 %, lo lógico sería que el euríbor alcanzase un nivel similar, entre el 1 y el 2 %. Con los modelos que manejamos, hay una curva ascendente pero, para pasar del -0,18 actual al 1 % podrían hacer falta diez años», detalla Francisco Rodríguez. Su colega Redondo López se queda con las últimas palabra de Mario Draghi, el presidente del BCE: «Seguiremos siendo pacientes». Aunque, como recuerda Rodríguez, «los mercados financieros son a veces una gran apuesta».

La relajación de los bancos preocupa a los que temen repetir las burbujas del pasado

 

M. Méndez

La banca vuelve a conceder hipotecas por encima del 80 % del valor de tasación de la vivienda. Según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el 14 % de los préstamos en cartera ya superan este umbral. Un dato que inquieta a los más previsores. Antes de la crisis incluso se firmaban préstamos hipotecarios por el 100 % del inmueble. La ratio actual, según la LVT, se mantiene en un 57,4 %. La pregunta es: ¿podría repetirse otra burbuja?

«No debemos olvidarnos que la crisis del 2007 se debe fundamentalmente a las hipotecas basura. Los ninja, ‘no income, no job, no assets’, (sin ingresos, sin trabajo, sin activos ), son historia pasada. Afortunadamente, las condiciones hipotecarias tienen un nivel de garantías muy alejado de los tiempos de la burbuja», pondera el profesor de la USC José Antonio Redondo López. El analista financiero Víctor Montes coincide en este pronóstico: «Después de lo que pasó, parece difícil que no haya medidas de control interno. A corto plazo, no es un aspecto que me preocupe. Las hipotecas sobre el 80 % del valor de tasación se conceden a clientes con una capacidad de pago demostrada».

No todos ven el vaso medio lleno. «En España, los tipos de interés bajos facilitan la creación de burbujas. Hay una gran afección por el mercado inmobiliario. No solo como vivienda propia, sino como inversión», valora Francisco Rodríguez de Prado, profesor de Finanzas de la Universidade de Vigo. Víctor Montes, que trabaja en el sector de la banca, admite: «El 20 % de las viviendas que se compran son para alquilar. No siendo rentable invertir en deuda pública, ni en fondos o depósitos, el mercado de alquiler no es solo un mercado inmobiliario, sino un destino financiero».

Para la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros, Adicae, niveles del 80 % sobre el valor de tasación son un riesgo, antes de nada, para el hipotecado. «Hay que utilizar el sentido común: no se puede superar este margen aunque los bancos estén empezando a ofrecer incluso sobre el 100 %», alerta Ana Folgar, secretaria general de Adicae en Galicia.

Esta relajación bancaria sobre el dinero prestado y la duración de los créditos empieza a ser vigilada en algunos países de la zona euro. «El Banco de Portugal acaba de avisar a las entidades bancarias lusas para que sean cautas a la hora de conceder hipotecas. Marcan un máximo: cuotas no superiores al 50 % de los ingresos del hipotecado. Se está dando un toque de atención», detalla Rodríguez de Prado.

¿Signos negativos de EE.UU.?

Aunque en la eurozona los modelos apuntan a un ascenso moderada del euríbor para la segunda mitad del 2019, en EE.UU. parece que podría desencadenarse otro escenario que inquieta. «La curva norteamericana que dibujan las proyecciones, la del dólar, se está aplanando. ¿Qué puede indicar? Una desaceleración o incluso recesión», avanza Rodríguez de Prado. Aunque aquí quien manda es el BCE, en una economía global los signos negativos en Estados Unidos también acabarían afectando. El catedrático de la USC, Redondo López, tira de una cita clásica: «Nunca podemos relajarnos. Como señaló el economista Galbraith: ‘Nuestra memoria es a corto plazo, lo que nos hace olvidar desastres financieros anteriores’».

El dominio de los tipos fijos

Los tipos fijos han pasado de suponer el 6 % al 38 % en las hipotecas firmadas en España. El Colegio de Registradores habla de un máximo histórico. En Galicia, en el primer trimestre del año, cuatro de cada diez hipotecas firmadas son a tipo fijo. «Con el euríbor así, los bancos están promocionando los tipos fijos porque hay una diferencia que se están quedando ellos», censura Ana Folgar, de Adicae.

El profesor Rodríguez de Prado hace una simulación: «Sobre un préstamo de 150.000 euros a 30 años y con un interés variable del 1 %, la mensualidad es de 482,46 euros. Con uno fijo del 3 % son 632,41 euros. La diferencia anual es de 935,72 euros». Redondo López opina: «Cuando el capital a financiar no alcanza cifras superiores a 150.000 euros y se pueden afrontar plazos de amortización no muy largos, de 10 a 15 años, el tipo variable es más aconsejable. Para importes superiores e hipotecas a largo plazo, el tipo fijo es más razonable». A su juicio, los usuarios juegan un papel esencial en todo esto. Incluso, en la prevención de futuras crisis. «Es necesario inculcar formación financiera en el ámbito educativo», concluye.

Luis Otero: «Es aconsejable un nivel de endeudamiento no superior al 30 % de los ingresos»

La situación excepcional de un euríbor en negativo anima un mercado sobre el que siempre reinan dudas.

-¿Es el tipo de interés determinante para contratar una hipoteca?

-El factor que influye en mayor medida en el cálculo de la cuota es el plazo y el tipo de interés. No obstante, también es preciso considerar el precio de la vivienda y deben tenerse en cuenta las comisiones que aplica la entidad, ya que pueden suponer un incremento considerable del coste real del préstamo.

-La pregunta del millón: ¿Cuándo un tipo fijo o uno variable?

-El tipo fijo es más atractivo porque garantiza una cuota constante. Pero, si la expectativa es de estabilidad a largo plazo de tipos de interés, será preferible el tipo variable. El problema es que como una hipoteca se contrata a un plazo muy largo es muy difícil garantizar la estabilidad. En la actualidad, dado que el tipo fijo es muy bajo, en perspectiva histórica, dicha alternativa está siendo muy contratada frente a los tipos variables, que llegaron a representar el 95% de la contratación.

Seguir leyendo

Conoce toda nuestra oferta de newsletters

Hemos creado para ti una selección de contenidos para que los recibas cómodamente en tu correo electrónico. Descubre nuestro nuevo servicio.

Votación
9 votos
Comentarios

¿Es ahora el mejor momento para hipotecarse?