El precio de la vivienda sigue su ajuste a la baja en Galicia

Un piso de 100 metros cuadrados costaba al final del primer trimestre de este año 1.800 euros menos de media que en el mismo período del 2016. Entre el 2014 y el 2016 las ventas en la comunidad subieron un 11 %


El mercado inmobiliario gallego sigue aletargado. Aunque las ventas de viviendas aumentaron ligeramente en el 2016, el presente ejercicio arrancó con un retorno a la coyuntura de ajuste de los precios que marcó la prolongada resaca del estallido de la burbuja que parecía haber quedado superada el año pasado. Los balances del Ministerio de Fomento revelan que el metro cuadrado de una vivienda de nueva construcción en Galicia se situó en el primer trimestre de este año en 1.179 euros, cuando el promedio en España alcanza los 1.525. Esto supone que adquirir un piso de 100 metros cuadrados en esta comunidad requiere un desembolso medio de 117.900 euros, 34.600 menos del coste en España.

Atendiendo los datos ministeriales, la compra de esa vivienda en Galicia resultaría ahora 1.800 euros más barata que en el primer trimestre del 2016. Como es obvio, las diferencias se disparan si se toma como referente el mercado en el que se gestó la crisis. Así, la adquisición de una vivienda nueva de 100 metros cuadrados en el 2008 precisaba en Galicia de una inversión de 151.700 euros. Nueve años después, un inmueble de las mismas características cuesta en esta comunidad 33.800 euros menos de media.

Vuelve el engranaje

Pese a la moderación de los precios, el engranaje del mercado vuelve a funcionar. No lo hace, desde luego, con el dinamismo desbocado que caracterizó su quiebra en la segunda mitad de la década pasada. Pero se mueve de nuevo, favorecido por la paulatina creación de empleo y por el desbloqueo del crédito. A lo largo del 2016 se vendieron en Galicia 15.604 viviendas, prácticamente 1.600 más que durante el 2014. En dos años, las transacciones aumentaron un 11 %, cuando en el bienio anterior (2012-2014) habían bajado un 14,2.

El hecho de que ese aumento de las ventas vaya acompañado de un retroceso del precio medio delata el cambio de paradigma en el que está inmerso desde hace años el mercado inmobiliario español, una tesitura a la que, por supuesto, no es impermeable el gallego, aunque, como sucede en la mayoría de los sectores, haya tardado más en percibir sus efectos. Porque ese repunte de las transacciones se nutre del segmento de la segunda mano. Es una tendencia que se observa con nitidez en España desde que irrumpió la crisis.

Segunda mano

En Galicia, ya son seis años consecutivos en los que la venta de vivienda usada supera a la de nueva edificación. La diferencia en favor de las primeras gana terreno con los años, hasta el punto de que el 85 % de los pisos que se vendieron el año pasado en las cuatro provincias eran de segunda mano. La brecha no deja de crecer. En el 2008, año utilizado generalmente como referencia para marcar la eclosión de una burbuja que comenzó a resquebrajarse desde el 2006, se cerraron en la comunidad gallega 29.575 operaciones de compraventa de vivienda, por cierto, casi el doble que en el 2016. La demanda de pisos libres de nueva construcción (17.698 se vendieron en el 2008) duplicó la del segmento de segunda mano (9.304 viviendas vendidas). El año pasado las transacciones (15.604) aumentaron después de caer a menos de la mitad de las firmadas en el 2008, pero aunque se venden muchos menos pisos que entonces, el mercado de segunda mano ya es mucho más activo en Galicia de lo que era cuando estalló el ladrillo. El año pasado se vendieron en las cuatro provincias 12.837 viviendas libres usadas y 2.133 de nueva edificación.

Además de una demanda que ha basculado de forma definitiva hacia la segunda mano, el otro factor que caracteriza el comportamiento del mercado es el avance del alquiler. La crisis ha volado por los aires los hábitos inmobiliarios de un país matrimoniado con el régimen de propiedad.

La crisis muda los hábitos y dispara la demanda de pisos en régimen de alquiler

La crisis ha acabado con el mito de la propiedad de la vivienda en España. Lo que durante generaciones fue una aspiración de cualquier persona al encontrar un empleo estable, semejante concepción ya forma parte de la historia. Igual que la predilección por la vivienda de nueva construcción ha quedado relegada por el mercado de segunda mano, que generalmente permite acceder a pisos más amplios con precios más asequibles, la decisión de la compra pierde predicamento en favor del alquiler, una opción que tradicionalmente había quedado reservada a estudiantes y familias en vacaciones.

Aunque el alquiler sigue teniendo en España y en Galicia un peso inferior a la compra, su crecimiento en los últimos años es exponencial. Según la encuesta de condiciones de vida que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), el 15,6 % de las familias residen en viviendas de alquiler. En Galicia, la proporción ha pasado del 8,5 % en el 2008 a casi el 12 en el 2016. Son cifras, en todo caso, que están muy lejos todavía del arraigo del mercado del alquiler en otros países europeos. En Suiza, el 55 % de las familias residen en viviendas en régimen de arrendamiento. En Alemania son el 47 %; en Austria, el 43; y en Francia, el 38. Además, la proporción también supera el 30 %, que es la media europea, en el Reino Unido, Luxemburgo, Holanda y Dinamarca.

El salario de siete años

La compra de vivienda requiere en Galicia una inversión media equivalente al salario de 7,4 años. De acuerdo con los datos del último informe de coyuntura publicado por la Sociedad de Tasación, correspondiente al primer trimestre de este año, Galicia se sitúa así en la media española, si bien el informe revela que el que se conoce como índice de esfuerzo inmobiliario ha ido moderándose en los últimos años, a medida que vuelve a crearse empleo y los precios de la vivienda redondean su proceso de ajuste. Hace un año, por ejemplo, la adquisición de un piso requería invertir de media el salario de 8 años que se percibe en Galicia.

El esfuerzo exigido llegó a ser aquí equivalente a 11 años de salario. La media española rondó los 14 años, y en Baleares llegó a 23,5.

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