¿Tendencia alcista en el mercado?


A estas alturas, todo el mundo es consciente de lo que ha ocurrido en el mercado inmobiliario español en los últimos veinte años. Factores como la entrada de España en la moneda única, la bajada ininterrumpida de los tipos de interés en la zona euro, la endiablada facilidad de crédito y las políticas fiscales proclives a la adquisición de activos inmobiliarios coadyuvaron a la formación de una burbuja que, cuando explotó, en el año 2008, hizo añicos el sector y, de paso, toda la economía del país. De hecho, en el período que va del 2008 al 2013, la recesión fue mayúscula. Ahora bien, desde el 2014 se viene observando una leve recuperación del sector, en términos de transacciones y, sobre todo, de precios. Así, se estima que el incremento del precio de la vivienda a lo largo del 2017 podría ser de entre el 3 y el 5 % en muchas ciudades, que la demanda crezca en torno al 6 % y que el mercado hipotecario lo haga incluso más.

Muchos economistas opinan que estas expectativas en torno al cambio de tendencia del sector inmobiliario están basadas en datos macroeconómicos. Por citar algunos, la mejora del empleo, el aumento del PIB gracias al incremento de las exportaciones y al consumo interno basado en el leve crecimiento de los salarios reales que vía deflación de precios se ha producido a pesar de la devaluación interna, la caída del precio del petróleo y las materias primas que han abaratado las importaciones y, por tanto, ha mejorado la renta disponible de la sociedad, y la dinámica del sector turístico que se ha beneficiado del deterioro de algunos destinos sustitutivos.

Ciertamente, los factores anteriores se yuxtaponen de forma virtuosa para el ladrillo. Sin embargo, lo que podría haber provocado el cambio de tendencia es la consideración de la vivienda como el activo de mayor rentabilidad por parte de los inversores que no necesitan hipotecarse y que ven en ella un activo refugio, tanto para incrementar su patrimonio como para mejorar la rentabilidad de sus carteras de inversión. La volatilidad de la renta variable, los bonos negativos de la renta fija, la caída del precio de las materias primas y las escasas posibilidades de diversificar las inversiones en los mercados financieros para conseguir rentabilidades mediocres, hacen que las compras inmobiliarias de estos inversores hayan aumentado. Simplemente porque en la coyuntura actual esta fórmula de inversión optimiza el ratio rentabilidad/riesgo mejor que ninguna otra. No en vano, la vivienda es una de las pocas alternativas de inversión que permiten obtener rentabilidades superiores a la inflación en el medio plazo.

Esta dinámica es la que hace aumentar el precio de la vivienda y, de paso, reducir el diferencial hipotecario de los que compran de forma apalancada. Además, es la que alienta a los bancos a emitir crédito a los hogares que necesitan endeudarse hipotecariamente, dado que la deuda pública rinde una rentabilidad exigua, la renta variable está expuesta a un alto riesgo y los mercados de futuros han perdido atractivo. En estas circunstancias, los bancos sitúan el foco en el mercado hipotecario y, en un contexto de mayor competencia y más saneamiento del sector financiero y una reducción de la morosidad hipotecaria hasta niveles inferiores al 5 %, muestran una mayor propensión a incrementar la facilidad del crédito hipotecario.

Claro que estos efectos en el precio de la vivienda podrían verse atenuados si el Banco Central Europeo decidiese poner fin, de forma brusca, a la política monetaria expansiva y optase por subir los tipos de interés. No parece muy probable en el corto plazo, pero tampoco hay que descartarlo.

Por Manel Antelo Profesor de Economía de la USC

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