La zona necesita una regeneración, pero los propietarios no han apostado hasta ahora por la recuperación
31 may 2020 . Actualizado a las 20:07 h.El barrio del Carmen es un vacío urbano lindante con la muralla que cada sucesivo plan general anhela colmatar. El vigente PGOUM de 2012 define este espacio como una «zona de gran interés estratégico donde convergen intereses diversos que deberán resolverse» y «pieza urbana que se encuentra ligada estrechamente con el centro de la ciudad histórica».
Esta atípica situación no se corresponde con la de un casco viejo que ha quedado olvidado ni con un barrio degradado de las afueras, sino que convergen ambas situaciones en esta. Y su solución pasa por resolver dos importantes dificultades. La primera es la degradación urbana y social, en un punto del que no sale por sí sola. La segunda es que los propietarios o vecinos no apuestan racionalmente por su resurrección.
Esto se acompaña de la inacción de agentes privados y, sobre todo, entidades públicas. Los primeros por una gran incertidumbre y los segundos por miedo a la complejidad de la intervención. Se puede decir que el paciente (este barrio) no se recupera solo, los familiares (propietarios) no destinan recursos a ello y el médico (administración pública) no se atreve a prescribir un tratamiento. Esta dificultad no existe en la expansión superficial de la ciudad, así que miramos hacia su perímetro en busca de actividad.
La pérdida de este barrio también es la de la histórica conexión fluvial de la ciudad. Fueron dos los puntos, e itinerarios, clásicos de acceso al rio, el puente romano (antiguo desagüe de vertidos líquidos o cagarrón) y el entorno de la fábrica de la luz (itinerario popular desde el centro al río para la pesca, baño, lavado, descanso, fiesta o deporte).
Este servicio cesa abruptamente con el cambio de costumbres, y con… la Ronda del Carmen, un hecho traumático que condicionó el futuro del barrio. Y la recuperación de este vínculo pasa por la de estos caminos (y no solo con una pasarela para cruzar la N-VI).
Los «intereses diversos que deberán resolverse», a los que alude el vigente planeamiento, ya no pueden satisfacerse con un planeamiento localizado. Porque uno de ellos, el de la ciudad, es ya mucho mayor que los restantes, con lo que el problema ha cambiado de escala. El suelo de este barrio, llegados a este punto, ya no es de uso global residencial. O no lograremos que lo sea. O no debería serlo. O ya no lo fue nunca.
Pero eso no minora su valor, incluso lucrativo. Lo tiene. Y para la ciudad, infinito. La valoración implica posibilidad de comercio de este, pero no solo de titularidad, sino también de su acceso. O sea, no solo se puede comerciar con un suelo como un producto, sino con sus subproductos derivados. Y subproductos del suelo son el paseo, la cultura, el mercado, el ocio, la producción, la fiesta, el turismo o el deporte.
Esto supone que no es ya suficiente una reparcelación, redistribución o cesión de suelo por parte de la propiedad. No llega con aplicar una gestión por iniciativa de los propietarios, e incluso sucede que una estrategia de aprovechamiento lucrativo inmediato puede impedir llegar a otro mayor aprovechamiento.
El Parque de Rosalía de Castro es ejemplo de maximización del beneficio y aprovechamiento del suelo, además de un símbolo de disfrute colectivo durante generaciones, de indudable valor y largamente amortizado. Y si, para llegar a ello, fuese necesario, se ha de producir un cambio de titularidad. Del particular o mercantil a la administración pública, pero no como un asalto a la propiedad, porque no la justifica una urgente necesidad colectiva, sino como un sometimiento al bien colectivo.
La salida pasa por un reconocimiento de un problema, y de una oportunidad, y la adopción de una ambiciosa pero proporcionada estrategia de futuro (no más megalomanías). En dos pasos, no sencillos pero posibles. Uno, el de la modificación del planeamiento, con la redefinición completa del PERI-6. La ciencia urbanística puede hacer eso. Y dos, el traslado del aprovechamiento residencial lucrativo a otro punto de la ciudad. La ciencia política puede hacer eso. El problema a resolver es económico (como siempre), pero no por liquidez (que no es precisa) sino por el coste de oportunidad (lo dejado de ganar, en jerga económica). Hablamos de lo dejado de ingresar por las arcas municipales procedente de esfuerzos urbanizadores en otro punto… (por ejemplo, un completamente nuevo barrio del extrarradio, donde la inversión mercantil a corto plazo se haría cargo de ello).
Actuar (otra vez) en los límites de la ciudad trae beneficios al hacer girar la rueda mercantil con cierta facilidad y celeridad. Los costes son de pago aplazado (mantenimiento, segregación, abandono, desplazamientos…). La alternativa de un espacio colectivo y funcional interior no llena el arca municipal. No existen ingresos por venta ni cesión de suelo, ni por licencias de obra. Y no solo no se hace caja, sino que es preciso investigar, proyectar y urbanizar con recursos públicos, pero el beneficio a largo plazo, derivado de la gestión de este espacio, es incalculable. Un beneficio de explotación de suelo céntrico para actividad social, cultural, comercial, lúdica o festiva (que tradicionalmente ocupa huecos de la trama urbana generando incomodidades a los habitantes). Con la conservación de la memoria y el patrimonio cultural, sin urgencias, con la obligada localización de espacios libres de restos arqueológicos. ¿Dónde está realmente el coste de oportunidad?