La mayoría de comunidades comparte la prohibición gallega de alquilar viviendas turísticas por habitaciones

El Tribunal Supremo ya ha tumbado esa limitación en la normativa canaria y en la de Galicia


La Xunta de Galicia no está sola en su idea de prohibir que las viviendas de uso turístico puedan alquilarse por habitaciones. De hecho, la mayoría de las comunidades autónomas tomaron la misma decisión en sus regulaciones. Sin embargo, esa limitación podría tener los días contados. El Tribunal Supremo ya anuló a finales del 2018 la misma prohibición recogida en la normativa elaborada por el Gobierno canario, en una sentencia firme y que ha sentado jurisprudencia. Lo mismo hizo a finales de octubre con dos artículos de la normativa gallega.

Pese a ello, son muchos los gobiernos autonómicos que todavía recogen en su regulación sobre viviendas de uso turístico la obligación de alquilarla completa y no por estancias. Y es que no existe una norma estatal que rija este mercado emergente, que en Galicia roza los 10.000 alojamientos registrados.

Castilla-La Mancha: NO

Una norma del 2018 regula en esta comunidad las viviendas de uso turístico, en cuya definición indica que son «son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística para ser cedidas temporalmente y en su totalidad». Además, el texto legal excluye expresamente «la cesión por estancias o habitaciones de las viviendas de uso turístico reguladas por este decreto». 

Aragón: NO

La Ley de Turismo de Aragón y el decreto del 2015 que recoge el reglamento de las viviendas de uso turístico marca claramente que «Las viviendas de uso turístico deberán ser cedidas al completo y no se permitirá la cesión por estancias».

Asturias: SÍ

La normativa asturiana, del año 2016, deja claro que es posible ceder una vivienda de uso turístico por estancias sin grandes restricciones: «se contratarán íntegramente o por habitaciones sin necesidad de que el propietario de la vivienda resida en la misma».

La Rioja: NO

En esta comunidad, un decreto del 2017 deja claro que tanto en apartamentos turísticos como en viviendas de uso turístico «el alojamiento comprenderá la unidad completa». En caso de que se quieran ceder habitaciones, esa actividad quedará bajo el régimen que rige las pensiones.

Madrid: NO

En la comunidad madrileña, la posibilidad de alquilar estas viviendas por habitaciones ha estado sobre la mesa en más de una ocasión. Borradores de distintos textos legales han llegado a incluir referencias explícitas tanto a la idea de prohibirlo como de permitirlo. La normativa actual, de abril del 2019, no lo prohibe directamente pero sí a través de la definición que hace de vivienda de uso turístico, al indicar que son comercializados y promocionados «para ser cedidos en su totalidad». El nuevo gobierno autonómico ha indicado que aspira a suavizar la normativa. 

Baleares: NO

La normativa balear, actualizada en el año 2017, prohibe el alquiler por habitaciones y lo hace con una redacción similar a la gallega: «Las estancias turísticas reguladas en este capítulo son incompatibles con la formalización de contratos por habitaciones o con la coincidencia en la misma vivienda de personas usuarias que hayan formalizado contratos diferentes». Esta comunidad es una de las más complejas y restrictivas en lo que toca a la regulación de las viviendas turísticas y de uso turístico.

Castilla y León: NO

En esta comunidad vecina no es posible alquilar por habitaciones. En un decreto del 2017 marca que «las viviendas de uso turístico constituyen una única unidad de alojamiento que se cede al completo, no permitiéndose la cesión por estancias».

Extremadura: NO

El alquiler por estancias tampoco está contemplado en la legislación extremeña. Una ley del 2018 señala que la comercialización de los apartamentos turísticos «deberá consistir en la cesión del uso y disfrute de la totalidad del apartamento».

Navarra: SÍ

En Navarra existe un decreto del 2011 que establece una ordenación de los apartamentos turísticos. No hay referencia explícita al alquiler por habitaciones pero expertos del sector entienden que no está prohibido. De hecho, el ayuntamiento de Pamplona lo ratificó recientemente.

Comunidad Valenciana: NO

En la normativa valenciana, del año 2018, se señala que no se podrá destinar una vivienda a fines turísticos cuando esta se alquile por habitaciones. Y es que solo se entienden como viviendas turísticas los inmuebles completos que habrá que ceder al huésped en su totalidad. Además, el propietario de la vivienda y alquilador no puede residir en ellas, así que no existe la posibilidad de alquilar una estancia sobrante a viajeros.

Cataluña: NO

La legislación catalana, en concreto un decreto del año 2012, marca que las viviendas de uso turístico «se ceden al completo, y no se permite la cesión por estancias». Con todo, la Generalitat lleva tiempo anunciando un nuevo reglamento integral de turismo que regule el alquiler de habitaciones turísticas en viviendas compartidas. La nueva norma prevé que sea posible hacerlo, siempre y cuando el alquilador resida en el domicilio al mismo tiempo, lo comunique y coloque un distintivo que advierta de en el inmueble se realiza una actividad turística. Se pretende poner coto a un fenómeno en el que dichas habitaciones funcionen en la práctica como una pensión pero sin estar reguladas, sin pagar impuestos y sin estar sometidos sus ocupantes a las tasas turísticas vigentes. Sin embargo, la nueva normativa se ha ido retrasando. Las últimas informaciones hablan de su posible aprobación para el 2020.

País Vasco: SÍ (con condiciones)

El sistema que se baraja en Cataluña es similar al que ya se emplea en el País Vasco, donde una ley del año 2016 regula las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico. Es decir, se permite el alquiler de estancias en el propio domicilio del arrendador, siempre y cuando sea su lugar de residencia efectiva y no ofrezca cuartos en más de una vivienda. La norma ampara así, y de manera explícita, la figura internacional de los Bed&Breakfast. La persona que quiera alquilar los cuartos tiene que pedir una licencia de uso turístico y, en caso de que no esté empadronado y no tenga su residencia efectiva en la vivienda para la que la solicita, se enfrenta a una infracción grave con multas entre los 10.001 y los 100.000 euros.

Andalucía: SÍ (con condiciones)

En la comunidad andaluza, un decreto del 2016 marca que las viviendas con fines turísticos podrán ser completas (cuando se cedan en su totalidad) o por habitaciones. En este último caso marca una serie de requisitos: el alquilador debe residir en la vivienda y no podrá ofertar más de seis plazas.

Murcia: SÍ (con condiciones)

La propia sede electrónica de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia aclara de manera sencilla que las viviendas de uso turístico pueden ser de dos tipos: cedidas en su totalidad o cedidas por habitaciones destinadas a dormitorios. El decreto que rige esta actividad se aprobó el mes pasado y entró en vigor a principios de noviembre, y aclara que para alquilar por cuartos es preciso que el propietario resida también en el domicilio.

Cantabria: SÍ (con condiciones)

Cantabria tiene pendiente la aprobación y entrada en vigor de una normativa específica que regule las viviendas de uso turístico. La comunidad aspira a aprobar la nueva norma antes de que finalice el año, aunque se antoja complicado. El borrador que se aspira a sacar adelante recoge dos modalidades: las viviendas de cesión completa y las de cesion compartida, en las que sí se podrían alquilar habitaciones siempre y cuando el alquilador resida en el mismo domicilio, al estilo de lo que ya se admite en País Vasco, Murcia y Andalucía.

Canarias: NO

Un decreto del 2015 prohibía, entre otras cosas, el alquiler de viviendas turísticas por habitaciones, al establecer que «las viviendas vacacionales deberán ser cedidas íntegramente a una única persona usuaria (...) y no se permitirá la cesión por habitaciones, existiendo prohibición de formalizar varios contratos al mismo tiempo respecto a la misma vivienda». Sin embargo, esa es una de las cuestiones que han sido anuladas por el Tribunal Supremo. El gobierno canario prepara un nuevo borrador que ya no incluye esa prohibición.

Razones del Tribunal Supremo

Y es que el Alto Tribunal entendió que «no hay razones para exigir a un cliente que solo desea contratar una habitación para alojarse, asumir el coste del arrendamiento de la totalidad de la vivienda, si el propietario desea ofrecerle este servicio». Y añadió que la limitación para alquilar por estancias tiene como objetivo «evidente» el «evitar que se ponga en el mercado un producto que por su precio reducido compita con la oferta de alojamiento hotelero», lesionando la libre competencia.

A finales de octubre, el Supremo volvió a pronunciarse en la misma línea. Esta vez anulando los artículos del decreto de la Xunta que impiden alquilar habitaciones en las viviendas de uso turístico gallegas. El Gobierno gallego ha tomado medidas contra esa decisión, en concreto, ha presentado un recurso de nulidad porque esa misma prohibición está recogida ya en otra norma autonómica que no está recurrida.

El sector ve un «erro» que la Xunta siga pleiteando

Una cuestión más de forma que de fondo, algo a lo que se agarran desde Aviturga (la Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia) para criticar la decisión de la Xunta de seguir pleiteando. 

«É un erro non admitir a decisión do tribunal porque, máis aló dun posible defecto de forma, os argumentos son claros e de peso para admitir o alugueiro por cuartos», considera Dulcinea Aguín, presidenta de Aviturga. Aguín defiende que es necesario regular «todas as figuras aloxativas» para evitar la creación de «bolsas ilegais de habitacións» y tener bajo control esa modalidad de alojamiento.

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