El Banco de España enfría los límites a las hipotecas porque «no hay urgencia en el mercado»
ECONOMÍA
El supervisor sigue afinando los topes al crédito hipotecario, pero descarta activarlos por ahora ante unos riesgos inmobiliarios «contenidos» y por el temor a cerrar aún más el acceso a la vivienda a los jóvenes
14 may 2026 . Actualizado a las 13:27 h.El Banco de España no piensa apretar todavía el botón rojo del crédito hipotecario. El supervisor confirmó este jueves, en su Informe de Estabilidad Financiera de Primavera, que continúa afinando los topes legales a la concesión de hipotecas que estudia desde hace meses, pero descarta activarlos por ahora. «No hay urgencia», aseguró el director general de Estabilidad Financiera del organismo, Daniel Pérez Cid, durante la presentación del informe. «Tenemos tiempo para seguir perfeccionando».
Los llamados límites macroprudenciales (topes al porcentaje del piso que puede financiar el banco, a la cuota sobre la nómina o al plazo del préstamo) son una herramienta que el supervisor tiene disponible desde y que aún no ha activado. España, junto a Italia y Alemania, figura entre los tres países de la Unión Bancaria europea que todavía no los ha aplicado, pese a las reiteradas recomendaciones del Fondo Monetario Internacional y de la Junta Europea de Riesgo Sistémico. El propio informe lo justifica: los riesgos del mercado inmobiliario «siguen contenidos» y la prioridad es ahora avanzar en «los desarrollos metodológicos orientados a la adecuada calibración de estas medidas ante una eventual activación».
«Estamos avanzando bien, sí… pero no estamos en el final», admitió Pérez Cid. La razón de la cautela está en el efecto colateral. Esos topes, aplicados sin matices, golpearían precisamente a quienes más les cuesta entrar en el mercado: los hogares menores de 35 años. El informe estima que reducirían a largo plazo la tasa de propiedad, presionarían al alza los precios del alquiler y forzarían a los jóvenes a «reducir su consumo» y a «posponer la decisión de compra de vivienda». Por eso el supervisor avanza que el diseño «permite flexibilidad» y contempla aplicar «límites menos restrictivos o excepciones a ciertos colectivos de hogares». «Hay que tener finura y generar los menores efectos secundarios», resumió el director general de Estabilidad Financiera del Banco de España.
Ese colectivo ya paga un peaje muy alto por intentar comprar. El 43,8% de las nuevas hipotecas firmadas a finales de 2025 superaba el 80 % del precio de compraventa, frente al 39,2% de principios del 2024. Además, la proporción de préstamos por encima del 80 % del valor de tasación ha pasado del 10,8 % al 15,6 %. Aunque la cuota media se mantiene contenida en el 23,5 % del sueldo, los registros del propio Banco de España confirman que estas operaciones más arriesgadas se concentran «en prestatarios más jóvenes, con rentas más bajas» y se firman a plazos de vencimiento más largos.
Detrás de ese sobreendeudamiento está el verdadero cuello de botella, que el informe cuantifica por primera vez tras peinar los datos fiscales, laborales y bancarios de millones de hogares durante siete años. Solo el 8 % de los hogares emancipados que aún viven de alquiler dispone de la riqueza neta suficiente para acceder en condiciones prudentes a la casa que desearía. El otro 92 % se queda fuera porque no puede reunir el 20 % de entrada, los impuestos y gastos de la transacción y un colchón equivalente a un año de consumo. No es que no pueda pagar la cuota mensual: es que no llega al ahorro inicial.
Un hogar con capacidad amplia tiene un 8,4 % de probabilidad anual de saltar del alquiler a la compra; uno limitado, apenas el 2,8 %. Y quienes lo consiguen pese a las restricciones acaban firmando, en mediana, una vivienda 45.000 euros más barata que la que les correspondería. Las propias simulaciones del informe lo confirman: un tope del 80% al préstamo sobre el precio recortaría las compras de primera vivienda con hipoteca un 10,2%, mientras que limitar la cuota al 35% del sueldo solo las reduciría un 2,2%.
El contexto es asfixiante. Los precios subieron un 12,7% nominal y un 9,7% real en el 2025, con un último trimestre disparado al 10,2 % anualizado, mientras se crearon 225.000 hogares pero solo se terminaron 92.000 pisos nuevos. La gran paradoja es que ese encarecimiento no responde a una burbuja crediticia: el saldo hipotecario apenas representa el 29,9 % del PIB, cerca del mínimo histórico. «Cuando hablamos de burbuja inmobiliaria no lo estamos viendo hoy», zanjó Pérez Cid. Pero el drama social del acceso sigue ahí, sin colapso bancario que lo justifique. Por eso el supervisor prefiere esperar, hasta tener afinada una herramienta que no se lleve a los jóvenes por delante.