Topes al alquiler, okupación y zonas tensionadas: las claves de la futura ley de vivienda
ECONOMÍA
La norma amplía las bonificaciones fiscales para quien alquile a jóvenes o rebaje la renta a sus inquilinos
27 abr 2023 . Actualizado a las 21:24 h.Límites al alquiler, incentivos fiscales para los caseros que rebajen precios o trámites adicionales para desalojar a los okupas. El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobada este jueves por el Congreso, introduce importantes novedades en la relación entre propietario e inquilino. Estas son algunas de ellas:
Topes al alquiler
Tanto para grandes como pequeños propietarios, el tope al alquiler en la actualización anual subirá del 2 % actual al 3 % en el 2024. A partir del 2025 entrará en vigor un nuevo índice, que será siempre inferior al IPC, tanto para casas que ya estén en el mercado como para nuevos contratos. Los topes dependerán del perfil de propietario en zonas tensionadas. Los de pequeños propietarios se tendrán que indexar al contrato anterior en vigor, mientras que los grandes aplicarán el índice de contención de precios.
Grandes propietarios
Los grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas con más de diez viviendas en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (excluyendo garajes y trasteros). También se considerará gran tenedor a aquellos con más de cinco inmuebles de uso residencial en la misma zona tensionada, si así lo estima la comunidad autónoma a la que pertenezca.
Zonas tensionadas
Aunque serán las comunidades autónomas las que tengan la última palabra, se considerará zona tensionada cuando la carga media de la hipoteca o del alquiler supere el 30% de la renta media de los hogares. También cuando el precio de la vivienda haya subido tres puntos por encima de la inflación en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Protección al inquilino
La norma establece la posibilidad de una prórroga extraordinaria de un año del contrato si se acredita una situación de vulnerabilidad económica o social. En estos casos, se pactarían los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Asimismo, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán a cargo del casero.
Incentivos fiscales
Habrá bonificaciones de hasta el 90 % en el IRPF para los pequeños caseros que rebajen al menos un 5 % el precio de sus contratos en zona tensionada. Si la vivienda se destina al alquiler social o a jóvenes de hasta 35 años, el incentivo es del 70 %. Y del 60 % para las que se rehabiliten. En el resto de casos, el incentivo será del 50 %, frente al 60 % general que regía hasta ahora.
Viviendas vacías
Se aplicará un recargo que en algunos casos puede alcanzar hasta el 150 % del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) —frente al 50 % actual— sobre aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años. Eso sí, solo será para aquellos propietarios que tengan un mínimo de cuatro casas en dicha situación, y siempre bajo causas injustificadas de desocupación temporal.
Okupación y desahucios
Se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad, de uno a dos meses cuando el propietario es persona física, y de tres a cuatro cuando es persona jurídica. Si es gran tenedor, deberá acreditarse además un procedimiento de conciliación. En definitiva, se alargan los plazos y se imponen mayores requisitos para los desahucios.
Vivienda protegida
Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40 % en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20 % en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
Con la futura ley no se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social, que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección que deberá servir a las distintas Administraciones para facilitar el acceso a una vivienda a la población con mayores dificultades. Para ello, se establece una estricta regulación de los parques públicos, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta a fondos de inversión. En este sentido, se establece que los parques públicos de vivienda sean un patrimonio separado, por lo que los ingresos que generen deben ser destinados a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los mismos.
Al tiempo, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un período de 30 años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
