Las inmobiliarias reclaman incentivos para un mercado con oferta insuficiente
19 abr 2021 . Actualizado a las 05:00 h.Al cierre del 2020, un total de 172.000 hogares en Galicia habían optado por el alquiler. La cifra supone 60.755 más que diez años antes, es decir, un incremento superior al 35 %. Los datos, contenidos en un informe de la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein) sobre el peso del arrendamiento en la comunidad, confirman que Galicia ha adoptado la cultura del alquiler de la que carecía antes de la crisis del 2008. Y, lo que es más importante, que ese cambio de modelo a la hora de escoger la casa en la que vivir, ha llegado para quedarse. Pero tendrá que convivir con una oferta insuficiente, que presiona al alza los precios, en una burbuja que solo más oferta podría pinchar.
El auge del arrendamiento en los últimos años se ha visto impulsado por factores como la ausencia de empleo estable o no tener acceso a financiación para acceder a una vivienda en propiedad, motivos que la crisis actual está agudizando, junto con los nuevos hábitos de consumo de las generaciones más jóvenes. «Estamos inmersos en la década del alquiler y así vamos a seguir por muchos años», sentencia el presidente de Fegein, Benito Iglesias, poniendo el foco en las grandes ciudades. El estudio muestra que en A Coruña el 29 % de los hogares son en arrendamiento, seguida de cerca por Vigo (28,5 %), mientras que Ourense, Santiago, Lugo y Ferrol oscilan entre el 24,5 % y el 20 %. Solo Pontevedra tiene un porcentaje menor (16 %).
Que la demanda de alquiler no ha dejado de crecer lo confirma -como refleja el gráfico anexo- que en diez años el número de pisos arrendados en A Coruña ha pasado de 20.416 a 29.200 (un incremento del 30 %); mientras que en Vigo se ha disparado a 32.850 desde los 18.000 (un 45 % más); en Santiago de los 5.350 a los 9.800 (un alza del 45,4 %); de casi 7.000 a 11.100 han saltado en Ourense (38 %); mientras que Lugo más que duplicó sus cifras, pasando de menos de 4.000 a 9.000. De nuevo Pontevedra cierra con el menor avance: de 4.272 a 4.900, apenas un 12,8 % más.
Sin embargo, frente a la fortaleza de la demanda, las cifras de las inmobiliarias evidencian la insuficiencia de la oferta, lo que acaba traduciéndose en una burbuja de precios. «La oferta es muy reducida y aún caerá más en los próximos meses», asegura Iglesias, remitiéndose a unos números que muestran ya esa contracción, puesto que este mes en el circuito de comercialización hay 4.650 viviendas en alquiler, un centenar menos que las que había en diciembre.
Caída de la oferta desde mayo
Según la asociación de inmobiliarias, la oferta se reduce en los municipios medianos y pequeños, aunque aún crece ligeramente en las grandes ciudades, exceptuando Lugo y Pontevedra. La explicación está «en el trasvase de viviendas vacacionales a viviendas en alquiler tradicional en el segundo semestre del 2020», debido a la pandemia. Pese a ello, Fegein destaca que la oferta de viviendas turísticas en la comunidad (12.300) todavía triplica la oferta de alquiler convencional.
«Precisamente a partir de mayo, por la expectativa de recuperación del mercado turístico este verano (principalmente nacional), se espera una vuelta al circuito de comercialización de viviendas vacacionales que habían salido de él, lo que nos hace prever una reducción considerable de la oferta de vivienda en alquiler a partir del verano», apunta Iglesias, que añade como factor contractor de la oferta de arrendamiento «la espada de Damocles de la nueva ley estatal de vivienda», que acentúa la inseguridad jurídica en este mercado.
El presidente de Fegein explica que hasta el año 2015-2016 había una «oferta fluida y suficiente», pero que se truncó en el 2017, con la regulación de la vivienda vacacional, que provocó una voluminosa salida de vivienda en alquiler tradicional a vivienda vacacional, por criterios de rentabilidad económica.
Vuelta al mercado vacacional
«Pero la pandemia invirtió la dinámica: muchas de esas viviendas vacacionales tuvieron que volver al circuito convencional porque sus propietarios necesitaban ingresos. Ahora, con una crisis sanitaria que podría tocar a su fin en los próximos meses, se vuelve a desandar el camino, lo que provocará una contracción de una oferta ya reducida», dice Iglesias, que estima que en septiembre la oferta de alquiler en la comunidad bajará de las 3.000 viviendas.
La traducción práctica serán precios inaccesibles o inmuebles que no reúnen las condiciones para arrendar, ya sea por su estado o por su ubicación. Por ello, desde Fegein reclama que se incentive a los propietarios, que ahora recelan, para que pongan en el mercado sus viviendas.
Fegein pide que la Sareb arriende el 45 % de sus 2.735 pisos
Los estudios de la Federación Galega de Inmobiliarias concluyen que el 80 % de los propietarios de vivienda vacacional solo tienen un inmueble en el circuito de comercialización, un porcentaje que se eleva al 92 % en el caso del arrendamiento tradicional. «La desconfianza y el miedo a los impagos, a la imposibilidad de desahuciar o a las potenciales penalizaciones futuras (en el caso de la ley de vivienda en ciernes) retraen a los propietarios que podrían poner su vivienda en alquiler. Por eso es importante darles seguridad jurídica y también incentivos fiscales que animen esa oferta», subraya el presidente de la organización.
Según los datos de Fegein, en Galicia hay actualmente 330.000 viviendas vacías. «Si lográsemos movilizar al mercado del alquiler una cuarta parte de la vivienda vacía que está en las siete grandes ciudades, el mercado recuperaría el equilibrio y la oferta incluso superaría a la demanda», dice Iglesias. Para ello considera «indispensable» que se garantice un marco jurídico «estable y favorable». Apunta que la ley de vivienda no debería penalizar las viviendas vacías, ni regular el precio del alquiler, «porque estamos viendo cómo se está autorregulando en los últimos meses», pero cree que «sí debería contemplar iniciativas fiscales de cara a los propietarios, «como una deducción del 100 % en el IRPF y en el IBI a aquellos que alquilen sus viviendas a un precio por debajo de mercado».
También pone el foco en que, a diferencia de lo que sucedió en la crisis del 2008, ahora la mayor parte de los desahucios son de alquiler, de modo que reclama la creación de un parque social de vivienda que dé respuesta al problema.
Como forma de aliviar la tensión del mercado, Fegein propone que la Sareb -el banco malo al que se traspasaron los activos inmobiliarios de las cajas rescatadas en la última crisis- ceda a la Xunta el 45 % de las 2.735 viviendas que tiene en Galicia (la mayoría de ellas en las grandes ciudades), ya que cree que «serían suficientes como plan de choque para crear ese parque social de vivienda en alquiler», que abarataría el precio, al elevar la oferta.