Neinor y Quabit despiertan el aletargado mercado de fusiones inmobiliarias

Si el 2020 acababa con una fusión en el sector financiero, la protagonizada por Unicaja y Liberbank, este 2021 ha comenzado con la integración de dos promotoras inmobiliarias, Neinor y Quabit. Ramón Gayol, socio de Corporate Finance para Real Estate de KPMG en España, establece una cierta similitud entre los dos sectores que les empujará a seguir con las operaciones corporativas: el poco margen que tienen de controlar los ingresos (en la banca, por los bajos tipos de interés; en en las inmobiliarias, porque la crisis de la covid-19 está retrayendo la demanda de vivienda), lo que anima a actuar por el lado de los costes, circunstancia que da una gran oportunidad a la integración para la generación de sinergias.

Como detalla Gonzalo Sánchez, de Gesconsult, el sector de la promoción primero necesita realizar inversiones para levantar las casas y luego tiene que esperar para ingresar. Ahora, con la crisis, es posible que las ventas se retrasen aún más, lo que requiere una fortaleza de balance mayor de la que es habitual que puede que no todas las compañías tengan. Por tanto, es posible que alguna requiera una operación corporativa para ganar músculo. Ese problema, como señala Gayol, puede tener una proyección incluso más adelante: los bancos ya han frenado la concesión de préstamos a los promotores por las más débiles expectativas de entrega de casas -aunque muchas de las firmas grandes están manteniendo sus planes de negocio-. Y ello supone que será próximamente cuando habrá un parón en la construcción, que llevará a que ese hueco de ingresos tenga lugar más adelante.

Quabit, una situación singular

Los expertos destacan la singularidad de la operación que se presentaba esta semana. Desde el equipo de análisis de Banco Sabadell, por ejemplo, explican que la situación de elevado nivel de endeudamiento de Quabit ha podido haber provocado una cierta urgencia por vender -la integración en Neinor viene asociada a la negociación de una quita para la deuda-, lo que puede no ser extrapolable al resto de los jugadores cotizados. Con todo, también deslizan que Metrovacesa se encuentra especialmente barata con un descuento sobre el valor neto de sus activos por encima del 60%.

Y es que una cuestión clave cuando se habla de operaciones corporativas es el precio. El grueso de las compañías del sector cotiza por debajo del valor de sus activos. Son buenas presas tanto entre ellas, como para inversores foráneos. Si bien precios demasiado deprimidos pueden trabajar en contra de las fusiones, puesto que el vendedor puede no querer vender tan barato si es que no está en una situación de perentoria necesidad.

Tampoco hay que pasar por alto otro elemento que resalta Gayol: la estructura accionarial. Aquellas compañías en las que tenga un peso relevante el capital de fondos de inversión serán más propensas a ser objeto de alguna oferta, puesto que es dinero que busca una rentabilidad con operaciones, mientras que las firmas más familiares serían objetivos más difíciles, ya que sus dueños serían más remisos a vender.

Para Pablo Fernández de Mosteyrín, de Renta 4, el de la promoción inmobiliaria es un sector en el que tiene que haber concentración, ya que está muy atomizado. Si bien admite que era un poco escéptico respecto a que pudiera comenzar tan temprano. Pero sí parece que las promotoras están deseosas de crecer y ganar masa crítica. Por ejemplo, entre las cotizadas, además de Neinor, también Aedas o Metrovacesa. Y entre las no cotizadas, Vía Célere -que ya quiso salir a Bolsa- o Habitat. Pueden fijarse en empresas más pequeñas para diversificar o para sacar partido de las zonas más dinámicas del país, como ha hecho Neinor poniendo el acento en el corredor del Henares, en Madrid, o en la Costa del Sol.

Ese escaso tamaño de las empresas del sector se mide en el hecho de que la compañía fruto de la fusión de Neinor y Quabit no alcanzará una cuota de mercado superior al 5%. Pero esta contará con 240 millones de euros para más operaciones -que podrían no ir asociadas a la compra de otra compañía, sino a la adquisición de suelos-. Otro dato que respaldaría, no ya el deseo, pero sí quizás la necesidad de crecer, es que si antes de la crisis de 2008 el valor de los activos de las principales promotoras como Martinsa-Fadesa partía de los 5.000 millones de euros, ahora la media es de, como mucho, los 2.000 millones.

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