Inmobiliarias gallegas temen un repunte de precios por la nueva ley de alquiler

Creen que los propietarios evitarán poner más pisos en renta ante la falta de garantías

Una mujer observa los anuncios de pisos de alquiler
Una mujer observa los anuncios de pisos de alquiler

Redacción / la voz

El Gobierno lo que ha hecho es «crear más incertidumbre, más desconfianza e inseguridad al propietario» con la nueva ley del alquiler, ya en vigor desde este miércoles. El presidente de la Federación Galega de Empresarios Inmobiliarios (Fegein), Benito Iglesias, no oculta la decepción en el segmento al que representa ante el contenido del último real decreto de medidas urgentes sobre vivienda y alquiler. Porque, a su juicio, echa por tierra una de las principales aspiraciones de reducir las tensiones que existen en el mercado en materia de precios, sobre todo en las grandes ciudades, porque retraerá a propietarios de sacar viviendas al mercado, al tener menos garantías.

Iglesias pone como ejemplo ciudades como A Coruña, Santiago o Vigo. En la primera, asegura, solo se contabilizan 19.000 viviendas desocupadas. «Si fuésemos capaces de movilizar solo un 10 % de esa bolsa se lograría un aumento de la oferta y una reducción de los precios. Lo que ha ocurrido en los dos últimos años ha sido un auge del alquiler en las grandes ciudades y una reducción a la mitad de la disponibilidad», en parte, al desaparecer del circuito de comercialización habitual los inmuebles para uso vacacional.

Para el sector, esas tensiones en los precios aumentarán porque no se garantiza una mayor oferta, y la opción de arrendamiento continúa al alza «porque hay una mayor movilidad laboral y una reducción del poder adquisitivo. Las personas menores de 35 años, entre el 2003 y el 2008 eran los principales aspirantes a comprar una vivienda, y ahora son el grupo de población que prácticamente ha quedado excluido del acceso a una propiedad, porque no tienen financiación ni ahorro».

La nueva ley perjudica especialmente al propietario, por «la inseguridad jurídica» que genera. Aunque valora la ampliación del plazo de alquiler a cinco años, Iglesias cree que la única manera de movilizar vivienda hacia el arrendamiento es estimular y bonificar al propietario con exenciones fiscales en el IRPF y el IBI.

Los concellos podrán penalizar los pisos vacíos 

Los ayuntamientos tendrán la facultad de subir el impuesto de bienes inmuebles (IBI) a los pisos desocupados. Y podrán hacerlo hasta un 50 % sobre su valor. La nueva regulación proporciona los instrumentos necesarios para que los ayuntamientos desarrollen las cláusulas con las que penalizar las viviendas vacías. Una posibilidad que ya existía desde el 2002, pero que nunca llegó a desarrollarse. Estos son otros de los cambios del nuevo decreto.  

PLAZOS

Duración de los contratos, de 3 a 5 años. Es quizás la única modificación que ha contentado a las partes. Sea cual sea el plazo pactado en el contrato, el inquilino puede extender el período de estancia durante cinco años sin necesidad de comunicación alguna con el arrendador. Una vez transcurrido ese período, puede producirse una prórroga de tres años más si el propietario no avisa al inquilino con más de 30 días de anticipación. Estas prórrogas serán sucesivas. Los contratos se extenderán durante siete años si el arrendador es una persona jurídica. 

FIANZA

Una o dos mensualidades. El inquilino, según la regulación ya en vigor, deberá pagar en metálico una fianza que se corresponderá con una mensualidad en el momento de la firma del contrato. Si el uso del inmueble es distinto del de vivienda, se abonarán dos mensualidades. El propietario puede pedir una garantía adicional de una mensualidad más. En ningún caso puede exceder de esas dos rentas. Los alquileres que superen 5,5 veces el salario mínimo quedan al margen de esta ley.  

GASTOS DE GESTIÓN

Corresponden al propietario. La nueva ley de arrendamientos urbanos obliga al propietario del inmueble a sufragar los gastos derivados de la gestión de esta relación contractual, así como de la formalización del contrato. Hasta ahora, los que acudían a una agencia para encontrar un piso de alquiler abonaban una mensualidad por estos trámites.  

ACTUALIZAR LAS RENTAS

No habrá criterio establecido. Solo un acuerdo entre las partes firmantes servirá para actualizar las rentas cada año. Deberá figurar en el acuerdo y, de lo contrario, no se aplicará revisión. En los contratos de renta reducida el incremento no podrá superar al IPC.  

PISOS TURÍSTICOS

Si la comunidad de vecinos lo permite. Si un inmueble se destina a alquiler turístico, el propietario debe tener el permiso de las tres quintas partes de la comunidad de vecinos para ello, y puede prohibir ese uso. Hasta ahora se requería unanimidad para vetar esta posibilidad.  

MEJORAS EN EL INMUEBLE

Acuerdo entre las partes. Propietario e inquilino pueden llegar a acuerdos en relación con obras o mejoras en la vivienda si así lo deciden. No es necesario esperar a que concluya el contrato para tomar esta medida.

El mercado hipotecario ni se inmutó por la crisis del Supremo

J. M. C. MADRID / COLPISA 

El ritmo de formalización de hipotecas no se ha visto alterado por los efectos del huracán jurídico provocado por las resoluciones del Tribunal Supremo en torno al impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Entre mediados de octubre y la primera semana de noviembre (el momento álgido de la polémica judicial) se firmaron 30.356 hipotecas para vivienda, lo que supone un incremento del 20,4 % con respecto al mismo mes del año anterior, según el INE

De hecho, octubre se ha consolidado como el mes en el que menos descendió el número de préstamos constituidos respecto a septiembre de los cinco últimos años. La caída intermensual fue del 6,5 %, frente al del 20,3 % de ejercicios como el del 2015.

El resto de las variables se han mantenido inalteradas, como el importe medio de los créditos suscritos, unos 127.000 euros por operación, o las condiciones de los préstamos inmobiliarios, que siguieron cayendo, como durante todo el 2018: un 3 % para las hipotecas fijas y un 2,3 % para las variables.

Desde hoy, los nuevos contratos de alquiler durarán al menos 5 años

La nueva normativa no incluye medidas encaminadas a intervenir los precios del alquiler a pesar de ser uno de los compromisos del Ejecutivo en su pacto presupuestario con Podemos

Los contratos de alquiler que se firmen a partir de hoy se regirán ya con la nueva normativa, después de que ayer se publicara en el BOE el decreto ley que aprobó el pasado viernes el Gobierno y que, como principal novedad, amplía de 3 a 5 años el plazo mínimo legal del contrato y limita a dos meses el máximo de fianza.

En concreto, el texto, que no incluye medidas encaminadas a intervenir los precios del alquiler a pesar de ser uno de los compromisos del Ejecutivo en su pacto presupuestario con Podemos, amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el tiempo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.

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