Óscar García Maceiras: «De las cajas hemos recibido activos de todo tipo, buenos y muy malos»

El que fue jovencísimo abogado del Estado en el caso Prestige es hoy el miembro más veterano de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), más conocida como banco malo. Óscar García Maceiras (A Coruña, 1975), director general de Desarrollo Corporativo y Asuntos Legales de la entidad, defiende el proyecto que nació en el 2012 para liberar a las antiguas cajas de ahorro del insoportable lastre del malogrado ladrillo. Argumenta que la Sareb ha impulsado la recuperación del mercado inmobiliario en España, su «desentumecimiento» -marca agosto del 2013 como punto de inflexión, con la primera gran operación mayorista, la adjudicación del fondo de activos bancario Bull- y que, si bien su balance aún está en rojo, el equilibrio en las cuentas «no debería tardar, lo que será buena noticia no solo para la empresa sino para la economía».

-¿El cambio de presidente, tras la marcha de Romana, ha supuesto giro en el modelo? ¿Seguirán externalizando tanto la gestión?

-No, no. Cuando recibimos los activos inmobiliarios de las diferentes entidades a las que se les concedieron ayudas públicas [31 de diciembre del 2012 y 28 de febrero de 2013] ya se preveía que esa gestión inicial [el día a día, el cobro de préstamos, la venta de viviendas...] estuviera en manos de las entidades cedentes, porque había que garantizar que no se perdiera la continuidad. Pero ese modelo operativo era transitorio, tenía una vigencia de dos años, que vencía a finales del 2014 o principios del 2015. Así se había establecido en el diseño de la sociedad, que preveía tender hacia una fórmula mucho más profesionalizada. Con quién vas a contar para que te ayude en la gestión de los activos no tiene nada que ver con quién estuviera en la presidencia.

-¿Está la Sareb quebrada?

-No. Nosotros nacemos con un capital social de 1.200 millones de euros, adicionalmente tenemos una deuda subordinada suscrita por los mismos accionistas y también bonistas que no son accionistas. Aún nos queda colchón de capital. Y además, en caso de que excepcionalmente se agotase, podríamos activar la deuda subordinada con margen más que suficiente. Tenemos 3.600 millones de deuda subordinada, es el triple del capital social, o sea que no, no estamos quebrados.

-¿Después de la pérdida de casi 3.000 millones que les supuso el «swap» de tipos de interés necesitarán una ampliación de capital?

-No, por lo mismo. Además, no es una pérdida, sino un menor ahorro como consecuencia de la bajada del euríbor. No tiene reflejo a efectos legales y mercantiles de recursos propios. Es una cobertura de interés que tenía todo el sentido y que sigue teniéndolo a nuestro juicio. Habrá que analizarla al final de toda la cobertura, en 2022-2023, para ver si efectivamente arroja un saldo positivo o negativo.

-Se ha referido al período transitorio en la gestión antes de profesionalizarla. Sobre la cartera inmobiliaria de Novagalicia, adjudicada a Servihabitat, ¿consideran que una firma con escasa implantación y conocimiento del territorio puede gestionarla mejor?

-La distribución territorial de nuestros activos no necesariamente se corresponde con la zona histórica de la entidad que nos los ha traspasado. De hecho, una de nuestras operaciones crediticias más importantes es un préstamo que tiene como garantía el edificio residencial más alto de Europa, la torre In Tempo, en Benidorm, que nos lo traspasó Abanca, un préstamo concedido en su día por las antiguas cajas gallegas. En Galicia hay cosas heredadas de otras entidades (Caja España, Bankia...) y al contrario, tenemos muchas cosas de las cajas gallegas, muchísimas, en el Levante y Andalucía. Lo normal en banca es que las operaciones complicadas, las que te pueden llevar al deudor en concurso, las tengas en tu zona de expansión, no en la histórica.

-¿Entonces considera que la capacidad de gestión es mejor?

-Tanto Servihabitat, como Haya, Altamira o Solvia son entidades con implantación nacional, o sea que no tenemos duda de su capacidad de acceso y entendemos que el cambio de gestores de entidades financieras que están en proceso de reestructuración, que han tenido que cerrar oficinas, a gestores profesionales que se dedican exclusivamente a eso y que se juegan su plan de negocio con la gestión de nuestros activos, siempre lo va a mejorar. No era sostenible para las entidades que generaron esa cartera poder gestionarla adecuadamente. Es el caso de Caja España, que pasó de 30 oficinas en Galicia a una. Y lo mismo ocurre con Abanca. ¿Qué capacidad va a tener de gestionar la torre In Tempo en Benidorm cuando ha cerrado las oficinas que tenía fuera de Galicia, Asturias y León?

-¿Qué calidad tenían los activos traspasados por las cajas?

-Variable. Hemos recibido de todo. Préstamos al día, de compañías de primerísimo nivel, activos inmobiliarios de muy buena calidad y préstamos que llevaban un montón de tiempo impagados y no gestionados, y hemos recibido también activos tremendamente malos. En nuestro balance de 50.000 millones, equivalente a un balance bancario de 110.000, que es como un 75 % del Banco Popular o dos Bankinter, y con un origen en nueve entidades financieras (que no dejan de ser 25 previas a las fusiones), te puedes encontrar de todo. Pero no necesariamente todo es malo, en absoluto.

No descarta seguir ampliando en Galicia el parque de viviendas en alquiler social

El pasado mes de marzo, la Sareb firmó con la Xunta un convenio por el que le cedía la gestión de medio centenar de viviendas para alquiler social.

-¿Cómo está yendo esa experiencia? ¿Se plantean ampliar el número de viviendas cedidas?

-Hemos firmado con Cataluña, inicialmente 600 viviendas, con Aragón 70 y con Galicia 50. Aunque en cifras absolutas parezca un número bajo, realmente el porcentaje en Galicia en relación al peso de la comunidad en nuestro balance es el mayor. Y no, no descartamos que sigamos ampliándolo. Somos conscientes de que vivimos en una realidad social muy difícil para mucha gente y por eso lanzamos el programa con hasta 2.000 viviendas, que ponemos a disposición de las Administraciones públicas que son competentes en materia de vivienda social, que son las que tienen que calibrar las necesidades habitacionales de las familias y, en su caso, asignárselas. En las próximas semanas esperamos cerrar otros dos convenios.

-¿Cuánto han vendido en Galicia y a qué perfil de comprador?

-A cierre del 2014 Galicia representaba el 2,5 % de la venta (en precio) de activos inmobiliarios por el canal minorista. En relación al número de unidades vendidas, supusieron el 3,7 % de las 15.000 totales, es decir 555. Es un porcentaje que se corresponde con la presencia de la comunidad en nuestro balance, en torno al 3 % del total.

-¿Y qué han vendido?

-La gente nos vincula básicamente con viviendas, pero el 75 % de nuestro balance son préstamos. En los años iniciales de nuestra actividad esto nos acerca más a una entidad financiera que a una inmobiliaria. Ten en cuenta que en los activos adjudicados tenemos vivienda, tenemos suelo, obra en curso, plataformas logísticas, centros comerciales, párkings... La gente nos mide por las casas, pero la tipología es muy variada. Aparte, es bastante menor dentro de nuestro balance.

-¿El perfil del comprador? ¿Minorista, fondos...?

-En torno al 80 % de nuestras ventas son minoristas, que es otra cosa que también se confunde porque lo más llamativo mediáticamente son las grandes carteras. Pero en realidad nuestra venta, el núcleo de nuestro negocio, se basa en el retail.

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