La segunda mano tira del mercado con 2.500 viviendas en el circuito en A Coruña
SADA
La escasez de obra nueva en la ciudad y de planes generales en el área metropolitana sustentan su tirón
17 jun 2021 . Actualizado a las 13:45 h.Desde que en el 2008, y sus años sucesivos, se paró en seco la construcción, la segunda mano fue el nicho que drenó de viviendas al mercado. Ahora, que el ladrillo remonta y vuelve a crear empleo, las casas y pisos usados mantienen su tirón. El Colegio de Arquitectura Técnica de A Coruña (Coatac) constató que, de los 226 expedientes de obras tramitados entre enero y marzo del 2021 en la ciudad y su área metropolitana -un 15 % más que los 197 del mismo período del 2020-, solo el 44,7 % eran de nuevas promociones. Más de la mitad de los permisos correspondieron así a rehabilitaciones. En su última radiografía sobre la compraventa, la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein) apunta en la misma dirección que los aparejadores.
La urbe herculina cuenta con 2.500 casas usadas en el circuito de comercialización. De ellas, sobre un 25 % necesitan una reforma para ser habitables. «En la ciudad, no hay suficiente obra nueva para hacer frente al déficit de viviendas, de ahí que el tirón de la segunda mano no se agote. Otro problema es la falta de financiación. ¿Quién está construyendo ahora? Las grandes corporaciones. No vemos tantos casos, como pasó antes del 2008, de pequeñas autopromotoras. Entre otras cosas, porque muchas quebraron en aquella crisis», explica Benito Iglesias, presidente de Fegein.
La delegada en las áreas de A Coruña y Ferrol de la Asociación Galega de Inmobiliarias (Agalín), Isabel Cotelo, apunta otro factor del atractivo de la segunda mano. «La obra nueva se vende, pero además de que no hay mucha y los precios son altos, tienes que limitarte a donde están construyendo. Es muy difícil encontrar una a precio en el centro. La segunda mano te permite moverte por la ciudad», apunta Cotelo.
Planes generales y precios
En el cinturón metropolitano también se demandan casas. Un interés que cogió impulso con la pandemia y el correspondiente confinamiento y que continúa a día de hoy. «Hay mucha búsqueda de terreno para la autopromoción y la mayoría terminan en Oleiros, no solo por su cercanía con la ciudad y por sus servicios, sino porque casi ningún otro municipio de la comarca tiene un plan general urbanístico aprobado y se rigen por normas subsidiarias. Un plan general aporta más garantías a la hora de edificar. A no ser que sea un suelo urbano consolidado, no te arriesgas a que cambien su uso con un nuevo plan. Esto hace que las nuevas construcciones prácticamente las acapare este concello y que sus parcelas sean carísimas. De forma indirecta, esto relanza la demanda por la vivienda usada en la comarca», detalla Isabel Cotelo, que también dirige la inmobiliaria Será por Casas.
En el anillo urbano más próximo a la ciudad, solo Oleiros (aprobado en el 2009) y Sada (del 2017) tienen un plan general actualizado. En Culleredo está pendiente de aprobación el nuevo desde el 2016, en Cambre desde el 2010 y en Arteixo se rigen por normas urbanísticas de 1995 a la espera de elaborar su plan nuevo.
«Comprar un terreno, urbanizarlo trayendo los servicios como agua y luz si no está consolidado en un núcleo urbano y, por encima, construir, implica un desembolso no al alcance de todos», desliza Isabel Cotelo, de Agalín.
Los precios son otro termómetro. Según Fegein, el metro cuadrado de la vivienda usada en A Coruña provincia está en los 1.200 euros, por encima de Lugo (900 euros) y Ourense (925 euros), pero por debajo de la Pontevedra (1.500 euros), con muchas casas en la costa en comercialización.
Otro dato lo dio ayer el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El precio del suelo urbano se desplomó en España a niveles del 2004. En A Coruña provincia sí hubo un retroceso interanual respecto al primer trimestre del 2020, antes de la irrupción de la pandemia, de un 7,8 % (la media gallega fue de un 20 % de caída). Pero, en la variación trimestral, A Coruña creció un 1,6 %, a diferencia de nuevo de Galicia, que retrocedió un 16 %. Para Cotelo, un síntoma de que «en cuestiones inmobiliarias, A Coruña es diferente».
A Coruña y Oleiros, entre los concellos más «castigados» con el nuevo cálculo del valor de los inmuebles
Si se amplía el radio del cómputo de Fegein, en toda la provincia coruñesa el número de viviendas usadas en comercialización son 16.500, por encima de las 14.600 de la provincia de Pontevedra, de las 5.800 de Lugo y de las 7.500 de Ourense. Por ciudades, la que cuenta con una mayor bolsa a la espera de un nuevo dueño es Vigo (3.700). El segundo puesto es para Ourense (2.800) y el tercero para la urbe herculina (2.500).
El buen momento que atraviesa este mercado se puede frenar, según la federación de inmobiliarias, por el proyecto de ley del Gobierno para la lucha contra el fraude que va a cambiar la forma de cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y que se va a tramitar en el Senado tras su paso por el Congreso. Con la modificación, el comprador no pagará impuestos por lo que le ha costado la casa, sino por el valor que tasa la Dirección General de Catastro.
«La compra de vivienda nueva se grava con el IVA, la de vivienda usada con el ITP. Con esta modificación estatal, lo que se va a hacer es penalizar fiscalmente la adquisición de una casa o piso de segunda mano. Es una subida lineal, que también incluye a las herencias en vida, a las que castigan», valora Benito Iglesias, el presidente de Fegein.
La intención anunciada ayer por Hacienda de suavizar el castigo fiscal, de forma que solo se tributará más por las herencias en vida si se venden antes de cinco años, no es suficiente para Iglesias, que advierte: «Los municipios con mayor dinamismo en la compraventa, en el área coruñesa, A Coruña y Oleiros, son los que más se van a resentir. Es donde catastro cree que hay más revalorización de las propiedades».