Los participantes en el concurso internacional tendrán que atender las necesidades inmobiliarias de la ciudad. Deberán definir la tipología, cantidad y distribución de los pisos para conjugarlas con otros espacios en la zona, como un multiusos
24 ene 2025 . Actualizado a las 23:01 h.«Establecer los estándares de suelo destinado a vivienda pública para dar respuesta a las necesidades de vivienda asequible de la población de la ciudad de A Coruña y su área de influencia». Esta es una de las premisas que se incluyen en las bases del Master Plan Coruña Marítima y a la que deberán dar respuesta los candidatos que participen en el concurso internacional para el desarrollo del borde litoral.
En el documento solo se menciona en particular la vivienda pública, pero también se hace alusión a que el ámbito ciudadano —uno de los cuatro pilares junto a la movilidad, al portuario y al ambiental— «contemplará el desarrollo de usos residenciales en el ámbito, junto con otros posibles usos, como el terciario y el dotacional. Estos desarrollos residenciales deberán plantearse preferiblemente en el entorno de San Diego».
La vivienda no ocupa demasiadas líneas en los documentos que mañana se aprobarán en la comisión Coruña Marítima, pero sí queda claro que es una de las necesidades que los candidatos tendrán que definir.
La presencia de usos residenciales en los muelles interiores ya estaba recogida en los convenios del 2004 que se firmaron para la construcción del puerto exterior. La evolución económica y social llevó a las Administraciones implicadas —Ayuntamiento, Xunta, Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, Puertos del Estado, ADIF y Autoridad Portuaria— a entender que las cifras que se manejaban entonces no eran trasladables a la actualidad.
Esos documentos reflejaban una edificabilidad en los muelles petrolero y de San Diego, además de la estación de mercancías, de 344.581 metros cuadrados, distribuida en 275.665 metros para viviendas libres y protegidas, y otros 51.687 para oficinas, y centros y locales comerciales. La edificabilidad lucrativa partiría de 1,0 m2/m2, pudiendo aumentarse si se considerase necesario. Así, se hablaba de que podría haber alrededor de 5.700 viviendas.
Menos pisos
El desenquistamiento administrativo para desarrollar la fachada marítima de los últimos años dio lugar a nuevos datos sobre las posibilidades de crear vivienda en este ámbito. Así, un estudio que el Ayuntamiento encargó a la Universidade da Coruña en el 2021 arrojó un nuevo panorama. Coordinado por el ingeniero de Caminos Carlos Nárdiz, se reducía la edificabilidad y, por tanto, la cantidad de pisos, que se situaba en unos 3.500.
Las Administraciones coinciden en que un ámbito tan extenso como el de San Diego requiere la presencia de viviendas que acompañen otros usos, como pueden ser terciarios, como empresas vinculadas a la economía verde y azul o a la innovación, o el multiusos de gran capacidad que se plantea para este muelle. El equipo de Nárdiz apuntaba la misma necesidad y al papel que juegan las viviendas dentro de una zona para dotar de vida al espacio, y que haya actividad continua.
Un problema destacado
El acceso a la vivienda es una de las mayores preocupaciones sociales actualmente y A Coruña no escapa a este problema. De hecho, es la ciudad gallega con los precios más altos del alquiler, con 10,59 euros al mes el metro cuadrado, según datos de la consultora Gesvalt del último cuatrimestre del 2024, y solo Vigo la supera en el coste en compraventa, 2.057 euros por 2.010 el metro cuadrado. En este segundo apartado, A Coruña figura en el puesto 13 a nivel nacional entre las capitales de provincia.
El sector inmobiliario considera que la construcción de vivienda nueva es una de las maneras de luchar contra el aumento de los precios y los problemas para acceder a un hogar. «Que haya obra nueva creemos que es necesario, hacen falta más viviendas en el mercado. Hace falta que haya promoción privada y pública y, a poder ser, en alquiler, porque no hay», explicó Emma Martínez, presidenta de la Asociación Galega de Inmobiliarias (Agalin), a La Voz.
Las firmas que se presenten al concurso internacional deberán responder a diversas cuestiones en esta materia. Entre los aspectos a resolver está la tipología de las viviendas —libres, que las impulsan compañías privadas tras hacerse con el suelo, y protegidas, regidas por parámetros técnicos y económicos y que pueden ser públicas o privadas, según las promueva una Administración o una empresa—. Además, también deberán concretar cómo se distribuirán los inmuebles y cuántos pisos consideran convenientes.
El desarrollo de esta zona será posterior a la de Batería y Calvo Sotelo —ya libres de actividad portuaria—, porque hay concesiones que se extienden hasta el 2027, como compañías refrigeradoras o Repsol, que desde el 2023 se llevó el tráfico de petróleo a Langosteira y en los próximos años lo hará con el resto de productos refinados que todavía lleva a San Diego.
El desarrollo de vivienda no terminará con la planificación del proyecto seleccionado en el Master Plan Coruña Marítima, ya que posteriormente será necesaria una tramitación laboriosa. También se deberá modificar el planeamiento urbanístico en la zona para adaptarse a las nuevas necesidades y la redacción de un plan especial.
Suelos contaminados
La transformación de la fachada marítima tiene entre sus líneas básicas unos criterios de sostenibilidad ambiental que deben regir el proyecto global. Las décadas de actividad portuaria e industrial con movimiento de materiales como petróleo, carbón o etanol, entre otros, obligan a que su reconversión pase unos exámenes para destinar los muelles a nuevos usos.
Así, la Autoridad Portuaria está realizando en la actualidad un estudio de las zonas potencialmente contaminadas, que se ubican, principalmente, en San Diego, tanto en la parte portuaria como en la ferroviaria, y en la zona del muelle del Centenario, aunque esta última previsiblemente se mantendrá con actividad productiva para mercancías limpias y posibles tráficos nuevos, como una línea de transporte de contenedores, de pasajeros o de medios de transporte rodados.
Uno de los mayores desarrollos previstos
Las propuestas que se planteen en el Master Plan Coruña Marítima definirán las características del desarrollo urbanístico en San Diego y el muelle petrolero, que en parte puede que se tenga que destinar al traslado de la actividad pesquera y de congelado y refrigeración que actualmente se distribuye entre varios muelles.
Previsiblemente, será uno de los grandes suelos residenciales de la ciudad, a la que no le sobran este tipo de espacios. Actualmente están en marcha dos de gran capacidad, como son Xuxán y Visma. El primero de ellos es el más avanzado y su urbanización ya está completa. Además, hace años que cuenta con vecinos y paulatinamente suma nuevos inmuebles en obra o en fase de tramitación, tanto de iniciativas privadas como públicas, y en los próximos años alcanzará el millar de pisos. Mientras, en el caso de Visma las obras de urbanización empezaron el pasado verano y albergará 3.585 viviendas. La finalización de los primeros pisos se prevé para el 2027 y algunos ya se están comercializando.
El año pasado surgió otro gran proyecto, el de monte Mero. La Xunta anunció que expropiará suelo en Pedralonga con el objetivo de que se construyan 4.310 viviendas. Aunque se está apostando por un método de tramitación más rápido que el genérico, la previsión es que las obras de urbanización de la zona no comiencen hasta el 2028.
Penamoa y O Portiño
En zonas como Penamoa y O Portiño no se atisban avances importantes a corto o medio plazo por las limitaciones que plantean la refinería y la costa, respectivamente, aunque podrían sumar en conjunto más de 8.000 nuevos pisos si se llegan a desarrollar en los términos urbanísticos actuales. A una escala más reducida están los casos de monte Alfeirán y As Percebeiras.
El primero de ellos recoge la creación de 464 pisos, de los que 250 serán chalés, y fue reactivado recientemente por los promotores. El segundo está paralizado por el Concello e incluye unas 400 viviendas.