Los terceros de buena fe y las demoliciones

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Es de todos conocido que uno de los mayores defectos de nuestro sistema contencioso administrativo radica en el rotundo y generalizado fracaso en lo relativo a la ejecución de sentencias urbanísticas.

Este fracaso se traduce en la perpetuación en el tiempo de los procesos encaminados a lograr la demolición de las edificaciones ilegales, con la consiguiente generación de enormes angustias y sufrimientos a los propietarios de las viviendas afectadas, que carecen de un sistema equitativo y eficaz de protección de sus derechos.

Un caso paradigmático lo constituye el edificio levantado en Fernando Macías en el lugar donde estaba situada la antigua sede de Fenosa que, sin entrar a analizar todas sus vicisitudes procesales, nos limitaremos a señalar que, en el 2017, el Tribunal Supremo sentenció que no había más remedio que su derribo total.

Contra este pronunciamiento se presentó incidente de nulidad ante el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG), el cual fue rechazado. El Ayuntamiento considerando la existencia de un supuesto de imposibilidad legal recurrirá el fallo ante el Tribunal Constitucional, cuya estimación consideramos improbable. Esto plantea el problema de los derechos de los propietarios de viviendas y locales sobre los que pesa orden de demolición.

Nuestra opinión, defendida con reiteración, consiste en defender, la imposibilidad legal de ejecución de las demoliciones por la existencia de terceros adquirientes de buena fe protegidos por el artículo 34 de la ley hipotecaria. El Tribunal Supremo rechaza la aplicación de dicha doctrina en el ámbito administrativo, admitiéndola, en cambio, en el civil y penal.

Para obviar el problema de la dilación en el tiempo de las indemnizaciones a los afectados por las demoliciones, la Xunta de Galicia promulgó en su día una ley que obligaba a indemnizarles previamente. Pero dicha norma fue declarada inconstitucional por invadir competencias estatales.

Debemos destacar que el Supremo, a partir del año 2011, ha establecido la obligación de indemnizar previamente por daños morales sufridos a los propietarios de viviendas, para evitar que puedan quedar privados de compensación. La última modificación de la Ley de Jurisdicción Contencioso Administrativa (2015) con el fin de evitar que estos terceros adquirientes de buena fe de una vivienda afectada por una demolición urbanística pudieran salir doblemente perjudicados por quedarse sin casa y sin indemnización, añadió un párrafo tercero al art. 108 en el que se señala la posibilidad de que el juez o tribunal, como condición previa a la demolición, deba exigir la prestación de garantías suficientes para responder por el pago de estas indemnizaciones. Este precepto ha sido aclarado por una Sentencia del Tribunal supremo de 21 de marzo del 2018, que establece el carácter retroactivo de este procedimiento a los supuestos de ejecución tramitados con anterioridad a la entrada en vigor de la misma.

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