Los expertos calculan que se deberían construir 400.000 pisos al año hasta el 2020, para poder responder a la creciente demanda al consolidarse como un país de acogida
27 mar 2016 . Actualizado a las 05:00 h.La caída del muro de Berlín y la posterior reunificación transformaron la economía alemana hasta el día de hoy. El mercado inmobiliario, que no es una excepción a esa regla, padece desde entonces una enfermedad endémica: la falta de vivienda. El excedente de terreno edificable, que empezó a sentirse en la primera mitad de los años 90 y se prolongó más de una década, se sumó a la falsa creencia de que la población alemana menguaría a partir de entonces por razones demográficas.
El resultado es que, desde hace ya varios años, Alemania, que se ha consolidado como un país de acogida, carece de vivienda suficiente para responder a la demanda. Un problema que se ha agravado aún más a raíz de la crisis de los refugiados, que trajo a 1,1 millones de personas al país solo en 2015. «No cabe esperar que la tendencia vaya a invertirse en los próximos 30 años», augura Peter Haueisen, director del área de financiación inmobiliaria de la aseguradora Allianz.
Los expertos calculan que cerca de un millón de inmigrantes, entre refugiados y europeos que buscan empleo, llegarán cada año a Alemania para quedarse. «Para poder alojar a todos deberíamos levantar 400.000 viviendas anuales de aquí a 2020», asegura el experto inmobiliario Michael Voigtländer.
Según el Instituto de la Economía Alemana (IW), ya hoy faltan 770.000 pisos en todo el país. Sobre todo en las grandes ciudades como Berlín, donde las 6.700 viviendas que se están construyendo cada año se quedan cortas, frente a las 16.900 anuales que se necesitarían hasta el 2030. Para entonces, el IW pronostica un déficit de 173.000 pisos en Berlín y de 158.000 en Múnich. «Es un reto. La construcción avanza muy por detrás de la demanda desde hace años», opina Voigtländer.
El efecto más inmediato es un irremediable aumento de los precios. En apenas 6 años la vivienda en propiedad se ha encarecido un 20 % de media, y hasta un 46 % en las siete grandes metrópolis (Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich y Stuttgart), que representan entre el 0,5 % y el 0,6 % del mercado alemán. Pero desde el 2010 también han subido los precios en las ciudades de segunda y tercera categoría, especialmente en aquellas con menor porcentaje de personas con vivienda propia, como Friburgo. E incluso los alquileres.
«En algunos años podría estallar una burbuja inmobiliaria, capaz de provocar graves daños económicos», advierte el economista jefe del Commerzbank, Jörg Krämer. Sin embargo, la mayoría de los expertos lo descartan, al considerar que los precios simplemente se han ido equiparando a los del mercado internacional, ya que antes eran mucho más bajos. Algo habitual, teniendo en cuenta que también ha aumentado la demanda. Y es que, pese a que en el 2008 los alemanes eran los europeos con el menor porcentaje de pisos en propiedad, un 40 % frente al por entonces 80 % de los españoles (que estaban a la cabeza del ránking), la tendencia está cambiando.
El principal motivo es la política de bajos tipos de interés del Banco Central Europeo, que por un lado abarata la financiación de créditos inmobiliarios, y por otro, hace que la vivienda sea la forma de inversión más atractiva. En la actualidad, un crédito hipotecario a diez años conlleva un tipo de interés del 1,56 %, mientras que hace tres aún estaba en el 2,54 %, y hace cinco, en 3,72 %, según datos de la asesoría financiera FMH.
Un círculo vicioso que tiene difícil solución. Aún así, algunos analistas apuestan por arriesgar. «¿Por qué no construir 400.000 pisos al año? No creo que haya ninguna razón que impida contratar por ejemplo a empresas españolas, para que construyan en Alemania», propone Konstantin Kholodilin, del instituto de investigaciones económicas.