El sector inmobiliario lleva recuperándose y con una salud de hierro desde el segundo semestre del año 2006, que es cuando los precios de compraventa efectiva, es decir, aquellos a los que se venden las viviendas, comenzaron a bajar. Desde el pico máximo alcanzado hace casi 10 años hasta ahora, en transacciones entre particulares, las bajadas del coste de la vivienda ya están entre el 53 y el 58 %.
No hay mejor noticia para el sector que la caída en picado de los precios porque reanima la demanda. Lo que estamos viendo en este momento es una reactivación de las ventas, algo que es normal, porque en algún momento debía pararse su desmoronamiento.
Ante este escenario, la pregunta que se plantea es ¿qué es mejor, comprar o alquilar? Mi respuesta es que ahora toca demorar la compra al máximo, alquilar y renegociar el alquiler ya existente.
Nos encontramos en la mitad de un superciclo de bajadas de los precios de los pisos, y eso afecta también a la factura de las viviendas en alquiler que, desde principios del año 2007, han tenido que bajar entre el 40 y el 45 %.
Crisis demográfica
El Gobierno ha llevado a cabo tres reformas que facilitan el desahucio del inquilino moroso, aumentando el número de propietarios que ponen en arrendamiento su casa. Al crecer la oferta de viviendas más que la demanda, bajan los costes de los alquileres y la rentabilidad por inversión se resiente, con lo que un inversor pagará menos por un bien que le da menor rentabilidad.
Pero hay otro factor muy importante a tener en cuenta y es que en España no hay demanda de vivienda ni la va a haber: en el grupo de edad de entre 15 y 29 años hay un 57 % menos de población que en el segmento de entre 30 y 43 años, a ello añádasele los 5 millones de viviendas entre vacías, a la venta, en alquiler o en construcción.
Se esta acumulando una oferta de órdago que va saliendo poco a poco, pero que rebasa a la demanda en mucho. Cuando suban los tipos de interés, tal y como están bajando las rentas por alquiler, el batacazo de aquellos que compraron, será de campeonato.
A parte de la nefasta actuación del Banco de España, de la CNMV, de la necia práctica de concesión de créditos de bancos, el elemento más relevante para la formación de la burbuja fue la falta de oferta de vivienda. Al Estado no le interesaba proteger a los propietarios con un desahucio rápido, porque habría significado que, en vez de venderse casas con los consiguientes impuestos, se habrían arrendado.
Así, los alquileres se han mantenido muy caros durante mucho tiempo. Ahora que el Estado se ha dado cuenta de que la carestía del arrendamiento es nefasta para la economía, protege más al propietario, con lo que salen más casas al mercado, presionando a la baja el precio de la vivienda.
El ciudadano que paga ahora por su alquiler lo mismo que hace un año, algo hace muy, muy mal.
El inquilino tiene que estar renegociando a la baja la renta que abona cada doce meses ya que la dinámica de desplome de los precios esta aquí para quedarse muchos mas años».
Borja Mateo es experto en mercado inmobiliario