El procedimiento de ejecución hipotecaria imposibilita que el afectado pueda oponerse a la demanda
11 nov 2012 . Actualizado a las 07:00 h.«Nadie va a la cárcel por no pagar una hipoteca», advierten Ada Colau y Adriá Alemany, la pareja de abogados barceloneses impulsores de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), en Vidas hipotecadas, una guía para afrontar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Una carrera de obstáculos que, en casi la mitad de los casos, termina en desahucio.
Antes de dejar de pagar
Normalmente los bancos no se avienen a negociar hasta que no se producen los primeros retrasos en los pagos. Es el primer obstáculo. «Ahora mismo hay una implosión de la morosidad, las entidades están desbordadas. Hasta que pasan cuatro o cinco meses con impagos no se sientan contigo», explica Carlos Guerrero, abogado del despacho catalán MAB Legal & Corporate. Si se deja de pagar la cuota se incurre en incumplimiento de contrato, se entra en mora y empiezan a correr los intereses.
La propuesta
«Lo ideal es dirigirse al director de la oficina, negociar presencialmente». En función de los casos, los abogados plantean utilizar distintas vías de negociación. Una de ellas es solicitar una moratoria, y aunque no van más allá de un año, puede servir para resolver un problema puntual. No son los casos más habituales; la mayoría de las familias que se ven en esta situación reclaman la dación.
Contrapropuesta
Lo común es que los bancos rechacen cualquier plan y propongan una refinanciación o novación de la hipoteca (más plazo y más capital para bajar el interés). La cuota baja al principio, pero puede volver a subir. También están ofreciendo la opción de un préstamo personal. «Hay que pedir todas las propuestas por escrito y tomarse tiempo para consultarlo», recomiendan desde la PAH.
Plazos y recursos
Mientras se negocia, los bancos no suelen empezar el procedimiento judicial. Optan por plantear que se recurra a un avalista. Los abogados no lo recomiendan, complica a terceros y dificulta cualquier acuerdo futuro. En esta fase se puede solicitar la mediación de la Administración (se está aplicando con algún éxito en concellos como Cangas o Moaña). Y cabe interponer una queja al defensor del cliente de la entidad (tiene dos meses para resolver) y ante el Banco de España.
Ejecución de hipoteca
Empieza con un burofax en el que el banco reclama las cuotas pendientes más los intereses. Si no se paga todo, el banco presentará una demanda al juzgado y todos los titulares del préstamo recibirán la notificación de inicio del procedimiento. El juzgado concederá diez días para pagar antes de fijar la subasta.
Acceso a la justicia
Otro obstáculo: los abogados subrayan las dificultades de los embargados para recurrir a una justicia de calidad. Es cara. Para alargar plazos y reducir gastos, recomiendan personarse en la causa y solicitar la defensa gratuita.
Seguir negociando
En esta fase el interlocutor sigue siendo el banco, por tanto debe mantenerse la negociación abierta. «En cualquier momento sería posible pactar un plan de pagos aplazado para la deuda restante o conseguir reducir la misma», dice Pablo Pinto, del despacho coruñés Bello & Pinto Abogados.
Sin alegaciones
El procedimiento es, por ahora, un obstáculo insalvable. Impide que el afectado pueda alegar. Además, lo que está pasando «es que los jueces no pueden obligar al acreedor a aceptar un plan de pagos ni pueden paralizar la ejecución», explica Carlos Guerrero. El artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (avalado recientemente por el Constitucional) establece causas de oposición tasadas, «a las que el 90 % de los jueces se acogen sin más y sigue el proceso», dice Guerrero.
¿Cabe oposición?
«Hay que echarle imaginación en la interpretación de las normas y buscar grietas -añade Guerrero-. Cuando llega la ejecución, buscamos el amparo del Banco de España en cuestiones como abusos por la aplicación del euríbor o de las cláusulas de suelo. No es vinculante, pero al final puede servir para bajar la factura; y señalamos causas de oposición: error de consentimiento, abuso de derechos, abuso en la tasación, y sobre todo, intereses moratorios, ordinarios y costas... Puede que los intereses suban 60.000 u 80.000 euros la deuda final y que esto no lo compense la subasta».
Indefensión
Guerrero subraya la indefensión de los afectados y pide abrir otras vías. Bien a través de mediaciones, bien a través del ampliar procedimiento concursal (lo que ahora reclama el PSOE). «Que pueda llegarse a un convenio, y si el banco lo rechaza, el juez le obligue a aceptarlo; si no hay convenio, se liquidan los bienes y se acaba la deuda». Con carácter retroactivo, apunta, para que pueda hacerse efectiva, para todos, la segunda oportunidad.
Pérdida de la vivienda
El procedimiento de subasta también limita la acción de la defensa. «El demandado no está facultado para presentar una puja, pero lo que sí que puede hacer es presentar mejor oferta, realizada por un tercero, en los diez días siguientes. No es fácil actualmente encontrar comprador. Pero de conseguirse, sería importante a la hora de reducir la deuda existente», explica Pablo Pinto.
El desalojo
La realización de la subasta no implica el desalojo automático. El banco tendrá que pedir al juez que dé la orden. «La fecha de lanzamiento necesariamente ha de ser señalada por el juez, por eso es importante recoger las notificaciones o consultar regularmente al juzgado. Esta será la fecha en la que la comisión judicial se presentará», recuerda Pinto. No abandonar la casa no significa no tomar medidas, como sacar los enseres.
La deuda restante
Con la pérdida de la casa no termina las responsabilidad del deudor. Lo dice el artículo 1.911 del Código Civil. Las deudas hipotecarias prescriben a los veinte años, y las deudas personales a los quince. Cada vez que el acreedor realiza una acción para reclamar el pago, empieza de nuevo el plazo. «Una vez que se celebre la subasta y se determine la cantidad adeudada, el banco podrá solicitar las medidas que estime convenientes. No suele retrasarse mucho tras hacer la liquidación», dice Pinto.
Bienes inembargables
En la Ley de Enjuiciamiento Civil se tasan los bienes inembargables. Prácticamente todos aquellos susceptibles de dar liquidez y que no sean estrictamente imprescindibles para la subsistencia se pueden embargar. De los ingresos, el salario mínimo es inembargable. La reforma del 2011 incrementa esta cantidad en un 50 %.